大勢所趨：中國房地產調控差異化

李哲+宋佳

2014年是改革之年，新的改革措施將對中國房地產市場產生直接影響。綜觀2013年末整體的市場走勢以及政策走向可以看出，在2014年房地產行業仍然充滿著各種懸念。作為最受關注的行業之一，房地產市場的各方博弈仍然存在，2014年中國房地長市場的重要因素在于“改革”，2014年改革的重頭戲在金融。

被稱為樓市調控市場化改革元年的2013年，房地產市場經歷了近年來最大的一輪繁榮。今年，在市場化改革大幕下，房地產調控政策會有哪些側重點呢？

近日，記者就中國樓市調控成效與未來發展方向等問題，采訪了國研中心市場經濟研究所所長任興洲。

不動產登記政策影響二手房市場

記者：據國土資源部表示，今年上半年，我國將出臺不動產登記條例和不動產統一登記制度。您認為出臺此制度政策的原因是什么？對房地產行業有何影響？對房價有何影響？

任興洲：我認為，不動產登記條例和不動產統一登記制度，首先是對不動產產權保護的根本措施。未來不動產的產權是一個重要的產權的體現形式，不動產的登記條例和統一的登記制度，最根本的是要核實這些產權的歸屬，最終是要保護合法的產權所有者。

有人認為，該條例出臺能逼出部分存量二手房，一些官員名下來歷不明的商品房也將被擠出，同時該政策能有效抑制房價。我認為，從客觀上來講，它會對現有的存量資產產生一定的影響。從限購政策講，手里面有多少房子，也會比較敏感。未來的存量房會和房產稅結合起來，這將會對我們的存量住房，包括二手房的市場，帶來一些影響。但我覺得它更重要的意義在于，對我們全國的不動產要做一個摸底，叫家底摸清，這是第一最重要的意義。然后在這個基礎上確定權屬，然后保護合法擁有不動產的產權所有者，這是它的根本意義。然后隨之它可能帶來的一些變化就是人們會對自己的房產會重新進行梳理，當然，貪官的房子也會被摸清。

但是，如果僅僅從這樣一個制度來講，就說房價下跌，這樣的理由并不充分。因為當前的房價的上漲是由多種因素促成的，決不會因為一個不動產登記放假就大幅下跌了。而這樣的一個不動產登記，可能會對二手房產生影響，當然也會對一手房間接產生影響。所以，如果從這個角度上來講，會對一手房和二手房都會產生一定的影響。但是由此帶來的房價明顯下跌，我個人認為，可能不一定會產生那么大的影響。

記者：您如何評價2013年北上廣房地產市場狀況？在不久前召開的全國住房城鄉建設工作會議上，住建部表示北上廣2014年將從嚴落實住房限購政策，依此政策來看，您認為北上廣房價上漲的可能性大嗎？能否從實質上控制房價的虛高？

任興洲：房地產的一線城市一般的范圍就是北上廣深（北京、上海、廣州和深圳），2013年，這四個城市的特點是比較明顯的，我可以把它歸結為“三高”，就是2013年。

第一，房地產商品房銷售增長水平高，增速快。2013年全國賣了將近億左右平方米的房子，全國累計平均同比增幅20.8%。北上廣深這四個城市的品房漲幅比全國平均水平高些，但商品房的銷售速度依然很火爆，甚至在很多的區出現日光盤，幾百套房子一天就售謦。

第二“高”就是房價上漲的幅度高。連續十幾個月的快速上漲，而且漲幅非常高。像北京， 10月、11月同比增長高達20%以上，環比漲幅達3%、4%以上。

第三“高”就是成交的土地購置的成交額上漲的水平高。四個一線城市在2013年土地出讓金加起來超過了5100多億元人民幣，比2012年增長了156%，超過了2011和2012年的土地出讓收入的總和。

我們從這三個方面，商品房銷售、房價上漲幅度以及土地出讓的收入程度表現出“三高”，所以，這“三高”就導致了在整個2013年這四個城市是領漲的。

在住建部召開的住房建設工作會議上，住建部表示北上廣2014年將從嚴落實住房限購政策，這是對一線城市的調控政策。但是，依據這樣的住房限購政策和差別化的金融信貸政策是不是能夠控制這幾個城市快速上漲的房價勢頭呢？我想可能光憑一兩個政策不足以實質性地控制住房價。因為我們看，實際上從2010年到2011年以來，一直實行的限購和差別化的信貸政策，但是房價并沒有完全遏制住。所以，2014年它仍會發揮作用，但是通過限購和差別化的金融政策就把它限制住了，可能也對它的要求太高，也會起到一定的控制作用，但是如果完全靠著這些政策把房價控制住，可能還有一定的難度。

信貸政策影響百姓購房

記者：樓市調控在治標與治本，眼前利益與長遠利益之間，應該作何取舍？為保證房地產市場健康發展，您認為除了對房產稅立法還之外，應該考慮出臺哪些有效的調控措施？

任興洲：房產稅一直是這幾年討論的問題，關于房產稅的推出還需要立法，但是我想可以先擴大試點面，因為到現在為止只有上海和重慶兩個城市。從十八屆三中全會的決定，和中央城鎮化工作會議可以看出，長效機制正在一步步系統地、整體地推出。第一，城鎮化工作會議上提出未來城鎮化的最主要的任務是人的城鎮化，就是農村轉移人口變成市民，我認為除了改變戶籍以外，更重要的是產業的集聚和產業的發展，就是產業體系形成。中小城市的房地產市場體系形成了，我們的人口才會形成新的聚集，才能疏解大城市、特大型城市。未來疏解大城市的一定是城市群，以及人口逐步地跟著產業體系的形成往中小城市轉移。

第二個長效機制就是城鄉一體化的城鄉通開的城鎮建設用地市場的市場體系的形成。這次十八屆三中全會里面提到，農村在規劃和用途管制的前提下，對農村經營性建設用地可以和國有土地一樣的同樣入市同權同價，這個應該說是一個非常重要的土地制度的改革，如果這樣，城鎮里面房地產的供地就不是一個主體了，在原來的政府之外又增加了一個主體，那么對未來的城鎮建設用地的供給，以及在規劃用途管制下的合理使用會帶來一些新的變化，我覺得這些也是一些長效機制。

除此之外當然還有一些其他方面的，比如說在城鎮土地的供應上，可以對住宅建設用地增加供給總量，第二，在這些所有的供地里面，給住宅的比例又很少，有了很多給了基礎設施建設，又有相當部分給了工業用地，而工業用地往往是被地方政府價格壓得很低，用來招商引資，這時大量的土地出讓的來源又壓在了住宅地產和商業地產上，原本供給就少的住宅地產和商業地產，為了彌補損失，彌補地方財政的不足，就會更加增高價錢。所以這樣的結構是不合理的。所以，未來從根本上解決可能還是土地的供應結構上要進行調整。第一增加住宅供地，特別是普通住宅的供地，第二農村集體經營建設用地的入市，也增加了一個供給的來源，從長效機制上來講，這將會對大城市，特別是特大型城市的房地產市場產生一個長遠的影響。endprint

當然還有一個更為重要的就是雙軌的住房供給。一方面是商品房的供給，是按照市場化的原則的商品房的供給，另一方面是體現政府職責、責任的保障房的供給。除了保障房、廉租房、公租房，現在又有了政策性住房，政策房的供給增加，會對社會上的一些夾心層的購房非常有利。除此之外在金融信貸方面，稅收方面，包括交易環節的稅收與持有環節的稅收平衡，這些綜合在一起，期望對房地產的長遠可持續的發展發揮作用。

記者：在新型城鎮化的大背景下，您認為我國房地產市場將以怎樣的面貌呈現？有網友認為，“2013年其實全面放棄了樓市調控，甚至故意放縱樓價大漲，目的是為所謂‘城鎮化鋪墊！”，請問任所長，您又如何看這個問題？

任興洲：中國現在處在前所未有的城鎮化快速推進的時期。新型城鎮化對房地產到底有什么影響呢？我認為，第一，未來新型城鎮化最大的問題是要解決大中小城市的產業合理布局的問題，這是最根本的。第二，中央城鎮化工作會議提出了一個城市群的發展，以城市群或者都市圈的發展模式推進城鎮化，而怎樣將城市群的發展與大城市有機地結合起來，使他們相互之間的功能互補這是關鍵。

在這個過程中，我們的房地產市場仍然有空間，不管怎么說，城市的規模在擴大，人口在增長，產業在發展，所以，未來在城鎮里面的房地產，它的發展趨勢是什么呢？除了住宅地產以外，商業地產是一個方面，還有一些產業地產，它可以結合整個城市的配套發展，將周圍的商業和其他的周圍公共服務設施配套好，就可以跟著新型城市化的步伐來拓展其發展空間。

供大于求時泡沫就會出現

記者：在一些業內人士看來，外媒唱空中國樓市是因為不懂中國樓市行情。而華人首富李嘉誠從去年下半年開始，到上周連續拋盤內地房產，有分析認為，李嘉誠多次拋售內地地產表明他看空中國的房地產市場和中國經濟。請問任所長，您如何看待外媒的評價？對于李嘉誠拋盤的問題，您如何分析？

任興洲：我認為，外媒完全唱空中國的房地產市場，是不全面的，是有它別有用心的動機的。中國的樓市在發展，同時它也存在問題，我覺得這樣一分為二地來看它，全面地來看中國樓市可能更加科學，更加完整，更加系統。中國的房地產市場現在確實處在一個非常復雜的時期，也出現了一些分化的趨勢，所以我覺得要研究中國的房地產問題，一定要沉下心來，要具體地來分析中國的房地產市場。仍然有非常火爆的市場，有些城市由于需求比較旺盛，再加上很多因素促成未來預期的變化，所以使得整個的市場看上去很火爆，但是也確實有的城市出現了一些去化率放緩的趨勢。而更值得我們警惕的是什么呢？從國外的很多經驗和教訓來看，當需求快速增長的時候，一般不會出現泡沫破滅，而往往到供大于求的時候危機就產生，這些都可以從日本房地產泡沫破滅，和美國的次貸危機形成看出，所以我們應該關注人口外流城市的未來房地產發展和泡沫累積問題。

像鄂爾多斯、溫州，這些地方的住房相對于它的需求過多，會出現這種所謂的房價下跌和市場簫條的情況。為了解決地方財政平衡問題，不斷地往外拍地，這才是我們更應該關注的問題，甚至有些地方舉債去建所謂的新城也是非常危險的。所以在這個時候，不能盲目地讓外媒唱空中國，這是不理性的，但是，我們也要來分析中國的情況，就是有針對性地去分析中國的問題在哪，而我們通過所謂的相關的政策和合理的調控，去規避這樣的風險，去化解這樣的風險，把這個風險減到低的程度。我們要掌握土地出讓節奏，房地產開發的節奏，別讓那么多房子在那里空著，形成所謂的“空城”和“鬼城”，具體問題具體分析，然后出臺合理的有針對性的更加精細化的管用的房地產調控政策。

至于李嘉誠先生出售的房產，我覺得那是他個人的一些判斷，當然也有他手內的各類資源的配置的問題，帶有他個人的分析、判斷，中國的問題可能還要更加細致的入情入理地去分析，發現問題所在，有針對性地解決這些問題，防止風險隱患過多的積累，也防止這樣的風險集中爆發。

市場分化，調控也要差異化

記者：被稱為樓市調控市場化改革元年的2013年，房地產市場經歷了近年來最大的一輪繁榮。2014年，在市場化改革大幕下，您認為房價會否繼續2013年的“高歌猛進”？您對14年樓市調控有何預期？

任興洲：2014年房地產市場可能仍然是一個相對比較復雜的市場，第一個，就是一線城市，可能由于它的需求比較旺盛，仍然是一個相對比較旺的市場。一線城市的房價上漲壓力也仍然存在，由于這么多的需求。另外，關鍵是地價，前一段地價比較高了。既有房價上漲的壓力，但是也有一些平衡房價的壓力，但是如果土地的供給總量增加，住宅土地的增加，土地出讓的價格就會得到一定的緩解。另外，根據北京市的規定，2014年的自住性商品房的供給增加，再加上廉租房和公租房，可能會對平抑房價會起到一定的作用，所以說，整個的2014年房價既有上漲的壓力也有緩解的因素。但是有一些二線城市和一部分三四線城市可能住房市場的這種分化特征進一步明顯，有些城市，特別是前幾年房子蓋得比較多的，供給比較大的這些城市，可能未來，從2014年來講，它的去庫存的壓力還在增大。所以，在這個情況下，它就要掌握它的發展節奏了。就是開發節奏，以及形成有效的銷售，所以這個可能是有不同的。所以我估計，2014年的調控仍然是可能應該以地方調控為主，使得調控更加有針對性，更加精準化、精細化，就是針對它的問題去解決它的實際問題。而全國一刀切的這樣的政策可能會越來越少了。這是我對2014年的整體上的一個判斷。endprint