房地產行業上市公司償債能力分析
——以美都控股股份有限企業為例

鄭潔 姚瑛鶯章燁琪/寧波大紅鷹學院

房地產行業上市公司償債能力分析
——以美都控股股份有限企業為例

鄭潔 姚瑛鶯章燁琪/寧波大紅鷹學院

房地產行業需要極大的資金量，因此面臨的償債風險也極大。一旦出現資金鏈的斷裂，企業即將面臨巨大的挑戰。本文將通過因子分析得出各因數的線性關系，以綜合評價模型來得出美都控股企業的償債能力水平。希望通過這樣的模型能正確的得出企業的償債能力情況，為各房地產企業提供一個分析償債能力的途徑。

房地產企業；償債能力；因子分析；綜合評價模型

一、房地產行業償債能力

（一）償債能力分析對房地產行業的意義

房地產行業是一個高負債的行業，其償債能力一直備受關注。對于一個以房地產為主營業務的企業來說，公司的償債能力是經營者、債權人所最關心的一個問題。一旦企業在償債能力上出現了問題，就很可能會造成資金鏈的短缺，成為“爛尾樓”工程或者資不抵債，出現破產的危機。所以研究房地產行業的償債能力，具有重大的意義。

（二）房地產行業償債能力現狀及影響因素

1.房地產行業償債能力現狀。目前我國房地產板塊中的A股上市企業共有149家。本文從我國房地產上市的企業中隨機選取了50家企業為樣本進行現狀研究。根據樣本公司財務數據，計算2009-2013年樣本公司加權平均償債能力指標。得出以下結論：

（1）速動比率普遍偏低。傳統經驗認為，速動比率應該在1比較正常。統計發現，從2009年至今，房地產企業的速動比率均未達到標準1：1的比例，說明房地產企業存在短期的安全隱患。相對于近幾年來說，2009年的短期償債能力較強，在2012年速動比率處于最低點時期。

（2）經營活動中現金流量不足。現金流動債務比率是從現金流動的動態視角，來反映短期償債的能力。房地產企業在2009年-2013年，經營現金凈流量正負交替出現。這說明，我國房地產企業在這幾年中，由于企業自身的現金流量無法滿足企業擴大規模的需求，就一直是在借助銀行貸款超速發展。[2]貸款越多，會不斷的增加企業的負債，也會給企業的一定的財務風險。

（3）流動負債比重高。流動負債率即流動負債構成比率。償還期限的長短對企業償還債務的壓力也是不同的。償還期越短，企業流動性的壓力則越大。[3]通過繪制圖表發現，從2009年-2013年，房地產企業流動負債率均高于65%。這樣的負債結構，會使得企業的短期債務增加，對企業的流動資產要求更加嚴格，需要企業的變現能力更強。所以，房地產企業應當優化負債結構。

2.房地產行業償債能力影響因素分析。

（1）結算方式影響。在采用結算方式上，房地產開發商都采用預收和預付這兩種方式。由于產品開發成本高，企業在開發期間與各單位都采用預付的方式進行業務的往來。這樣的結算方式使得流動資產占據較大的比重，在銷售時計算流動比率時會造成一定的影響，而且數值會偏大。

（2）存貨影響。存貨屬于資產的一部分，但是由于變現能力比較弱，屬于非流動資產項目。在計算時，這就會增加企業資產中的非流動資產，從而降低了企業的速動比率。所以，存貨是房地產行業償債能力的一個重要影響因素。

（3）國家宏觀調控政策影響。房地產開發企業產品生產周期長，易受國家政策變化的影響。[4]房地產開發產品生產周期長，在生產期間，一旦國家出臺新的政策，便會對企業產生重大的影響。比如目前正在討論的房產稅的征收問題，以及目前各地在開展的“限購”和“限貸”，提高一手房的首付比例等都會對房地產企業的銷售及資金的回收產生一定的影響，從而產生償債的風險。

二、償債能力模糊綜合評價模型的應用——以美都控股股份有限企業為例

（一）模糊綜合評價模型的概念

模糊綜合評價方法是一種綜合評價的方法。它將邊界不清的因素進行定量化，算出主要因素的權重，并計算出最后得分。最后依據得分來給出最后一個結論。本文將采用因子分析來提取指標。以2013年數據為依據，將美都控股股份與樣本的50家企業進行研究。

（二）模糊綜合評價模型的構建

1.確定評價對象的因素。通過專家和學者對償債能力分析中存在問題的探討，本文在對償債能力模糊綜合評價模型構建中，將對償債能力的的指標分析進行改進，并深入探討。本文根據國內外學者的研究，對房地產企業償債能力分析一共提取8個評價指標，具體相關指標如下表1：

表1 房地產企業償債能力的評價因素

在模糊綜合評價模型中，定義評語集分為四塊。為W=（W1，W2，W3，W4）,Wj=（j=1, 2,3,4）。當Wj=4,3,2,1時,則分別表示為優、良、中、差。

2.K MO統計量檢查

表2 K MO和Bartlett的檢查

從結果上來看，K MO的統計量達到了0.55，滿足檢驗的要求。K MO檢驗是對變量之間偏相關性的檢查。統計量的值離1越近，采用因子分析就更加能體現各變量之間的相關性。一般，當K MO在0.5以下時，就不能用這個分析法，應考慮采用其他的方法。[6]Bartlett球形檢驗的X平方值為167（自由度為 28），伴隨概率值為0.000＜0.01，達到了顯著性水平。說明這8個變量適合進行因子分析。

3.確定權重，計算得分。通過因子分析最后得出：由3個因子的方差貢獻率來確定權重。觀察發現累計貢獻率為83.378%，因此各權重可由方差貢獻率來確定。得出計算公式：F=0.43F1+0.25F2+0.15F3。根據美都2013年財務報表數據，可以計算得出該企業的模糊綜合評價得分。

流動比率X1=1.48 速動比率X2=0.51 流動負債率X3=0.85

現金流動債務比率X4=-0.03 現金比率X5=0.49 資產負債率X6=0.65

權益乘數 X7=2.86現金負債比率X8=-0.05

F1=0286X1-0.143X2-0.243X3-0.012X4+0.289 X5+0.043X6=0.31372

F2=0006X1-0.389X2+0.079X3+0.406X4+0.09 2X5-0.021X6=-0.10311

F3=0020X1+0.120X2+0.012X3-0.023X4+0.192 X5-0.937X6=-0.41466

所以，Wj=F=0.43F1+0.25F2+0.15F3=0.0469231

因為Wj＜1,所以美都控股股份有限企業的償債能力為弱。

三、采用SWOT分析法進行對策研究

SWOT分析模型即態勢分析法。通過SWOT分析，我們可以對企業進行正確的分析。根據實際情況，針對威脅因素采取相應措施，同時做到把握機遇，發揚長處，最后實現企業的美好愿景。本文將采用SWOT模型對美都控股股份有限企業進行分析，并制定了發展戰略。具體如下表3所見：