商業(yè)綜合體建設(shè)項目交通出行生成率分析——以天津市為例

陳彥美，路 啟

（1.中國市政工程華北設(shè)計研究總院，天津市 300074；2.天津市城市規(guī)劃設(shè)計研究院，天津市 300201）

0 前言

隨著時代的前進(jìn)與經(jīng)濟發(fā)展，城市建設(shè)已經(jīng)由原來的簡單聚集、粗略規(guī)劃、簡單分散的建設(shè)模式，轉(zhuǎn)向有序規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)聚合、功能互補的綜合模式。商業(yè)綜合體即集多種城市功能于一體的建設(shè)項目，是將商業(yè)、居住、辦公、文娛、餐飲、展覽、旅店、會議等城市功能之中的3項以上進(jìn)行組合，形成以商業(yè)功能為主，其他功能為輔，組合起來的一種商業(yè)開發(fā)模式，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體，并與城市的交通、環(huán)境、發(fā)展相協(xié)調(diào)的一種發(fā)展模式。可以說，商業(yè)綜合體是城市發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。

近年來，各城市開發(fā)商為了提高商業(yè)競爭力，都爭相開發(fā)各種規(guī)模的商業(yè)綜合體，商業(yè)綜合體作為一種新興的土地開發(fā)模式正對其周邊交通起著不可忽視的影響。商業(yè)綜合體通常位于城市交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)、城市功能相對集中的區(qū)域，如位于城市CBD、城市副中心或規(guī)劃中的城市未來發(fā)展新區(qū)，擁有與外界聯(lián)系緊密的城市主要交通網(wǎng)絡(luò)，其自身可以實現(xiàn)完整的工作、生活、娛樂配套運營體系。由于其所產(chǎn)生和吸引的交通量大，會波及項目周圍乃至整個城市路網(wǎng)，且持續(xù)時間長，影響范圍廣，對路網(wǎng)的沖擊嚴(yán)重，甚至?xí)?dǎo)致城市路網(wǎng)局部甚至全局的交通供求不平衡，由此引發(fā)交通擁擠、交通事故增多、城市環(huán)境惡化、能源消耗增加等問題，因此，大型商業(yè)綜合體在建設(shè)之前如果缺少充分的論證和評估，建成后就會出現(xiàn)停車泊位不足、進(jìn)出口交通阻塞、疏導(dǎo)困難、項目周圍擁擠不堪等一系列問題，對城市交通帶來巨大影響。近年來，各個城市商業(yè)綜合體在建設(shè)之前都要進(jìn)行交通影響評價，以期在策劃階段就能評估項目建成后對城市交通帶來的影響，以便最大限度地減少其開發(fā)對周圍路網(wǎng)帶來的沖擊。

以往交通影響評價項目基本為單一業(yè)態(tài)，如住宅、辦公或商業(yè)，這類單一的建筑類型出行特征簡單，相似項目較多，交通影響評價相對簡單。商業(yè)綜合體為3種以上業(yè)態(tài)的組合，內(nèi)部出行占一定的比例，出行特征復(fù)雜，交通影響評價需求預(yù)測中所用出行率與單一業(yè)態(tài)的建筑有較大區(qū)別，因此，分析商業(yè)綜合體各業(yè)態(tài)的交通出行生成率，將對項目的交通影響評價、選址及建設(shè)具有重大意義。

1 樣本選取

1.1 樣本選取的原則

樣本選取的原則包括以下4點：

（1）樣本本身應(yīng)該比較成熟（至少建成并投入使用2 a），居住類項目的入住率應(yīng)大于80%，辦公及其他類項目的入住率應(yīng)大于60%（調(diào)查中記錄入駐率）；

（2）樣本應(yīng)為2004年之后的建筑（2004年執(zhí)行停車配建標(biāo)準(zhǔn)，之前的建筑一般無獨立的配建停車場）；

（3）樣本應(yīng)相對獨立，便于調(diào)查（濱江道上的商場不宜作為調(diào)查樣本）；

（4）樣本應(yīng)有獨立的停車場，路邊停車數(shù)量不宜過多（允許部分路邊停車，但是應(yīng)比較集中，便于調(diào)查）。

1.2 樣本的確定

本次擬選擇河?xùn)|萬達(dá)廣場、鵬欣水游城、銀河國際購物中心3個樣本。這3個樣本均滿足上述4個條件。

1.3 樣本基本情況

本次選擇的3個樣本均為商業(yè)綜合體建筑，具體情況如下。

（1）河?xùn)|萬達(dá)廣場[1]（見圖1）

圖1 萬達(dá)廣場平面效果圖

河?xùn)|萬達(dá)廣場位于河?xùn)|區(qū)津濱大道北側(cè)，涵蓋大型商業(yè)廣場、精品城市住宅、購物中心、國際標(biāo)準(zhǔn)寫字樓、萬達(dá)國際影城、全國連鎖量販?zhǔn)終TV、大型電玩城等包羅萬象的業(yè)態(tài)。河?xùn)|萬達(dá)廣場總建筑面積為52萬m2，其中包括了3棟10萬m2的寫字樓、10棟17萬m2的住宅、15萬m2的商業(yè)中心、10萬m2的地下車庫，目前為天津市河?xùn)|區(qū)規(guī)模最大、品牌最集中、風(fēng)味最齊全的餐飲娛樂消費場所的聚集地。河?xùn)|萬達(dá)廣場于2010年11月開業(yè)。

（2）鵬欣水游城[2]（見圖2）

圖2 鵬欣水游城平面效果圖

鵬欣水游城坐落于天津市紅橋區(qū)大豐路西側(cè)，毗鄰天津西站，是集購物、餐飲、娛樂、文化等為一體的一站式都市休閑購物中心。水游城項目規(guī)劃總建筑面積18萬m2，其中包括：1棟建筑面積3萬m2的星級酒店；沿大豐路的商業(yè)面積共為8萬m2，4幢建筑面積共4萬m2的寫字樓；地下建筑面積3萬m2，能夠很好地滿足消費者的一站式消費需求。鵬欣水游城于2011年9月開業(yè)。

（3）銀河國際購物中心[3]（見圖3）

圖3 銀河國際購物中心平面效果圖

銀河國際購物中心位于天津市河西區(qū)樂園道和廣東路交叉口，是天津文化中心內(nèi)唯一的商業(yè)體，包括了銀河國際購物中心和彩悅城陽光樂園購物中心兩個建筑。銀河國際購物中心建筑面積為36萬m2，分為地上5層與地下2層。銀河國際購物中心集購物、餐飲、電影院、休閑娛樂等多功能于一體，為既擁有眾多國際頂級奢侈品牌和國內(nèi)外潮流品牌，又融世界佳肴美食和休閑娛樂為一體的品質(zhì)生活體驗場。彩悅城陽光樂園購物中心建筑面積為9萬m2，分為地上4層與地下1層，是以青少年為核心的滿足家庭每個成員消費需求的一站式購物中心。銀河國際購物中心于2012年11月開業(yè)。

2 調(diào)查結(jié)果

經(jīng)調(diào)查，河?xùn)|萬達(dá)廣場工作日的人流量為5.2萬人次/d，車流量為5 593 pcu/d，周末的人流量為8.4萬人次/d，車流量為6 789 pcu/d，為河?xùn)|區(qū)重要的交通吸引源。

鵬欣水游城工作日的人流量為1.5萬人次/d，車流量為2 290 pcu/d；周末的人流量為2.7萬人次/d，車流量為3 517 pcu/d，為西北角地區(qū)重要的公建中心。

銀河國際購物中心工作日的人流量為4.6萬人次/d，車流量為7 217 pcu/d；周末的人流量為8.5萬人次/d，車流量為12 570 pcu/d。由于銀河購物中心為天津市文化中心的組成部分，吸引了大量文化中心的客流，成為河西區(qū)重要的交通吸引源。

3 出行生成率及回歸分析

3.1 自變量的選擇

自變量是指對建設(shè)項目的交通出行量會產(chǎn)生明顯影響作用的各項指標(biāo)。參考美國國際運輸工程學(xué)會組織編寫的《Trip Generation》、北京交通出行率指標(biāo)研究課題組編寫的《交通出行率手冊（北京）》[5-6]以及以往工作的經(jīng)驗，自變量的選取一般要遵循以下原則：（1）數(shù)據(jù)容易獲取，規(guī)劃階段能獲取的數(shù)據(jù)精確度較高；（2）在邏輯關(guān)系上，其對出行會產(chǎn)生顯著影響；（3）數(shù)據(jù)要直接，不應(yīng)從其他數(shù)據(jù)間接得出；（4）盡量采取前人研究中所采取的變量，有利于數(shù)據(jù)的共享和積累[7]。

商業(yè)綜合體中的業(yè)態(tài)主要包括商業(yè)、辦公、住宅、酒店4類。商業(yè)、辦公類建筑的自變量可供選擇的指標(biāo)有建筑面積、崗位數(shù)、停車位數(shù)等，崗位數(shù)和停車位數(shù)在規(guī)劃階段并不能確定，而建筑面積能夠比較準(zhǔn)確地獲得，在交通影響評價項目中，一般也是用建筑面積作為自變量；住宅、酒店類的自變量可供選擇的指標(biāo)有建筑面積、戶數(shù)（酒店房間數(shù)）、實際入住戶數(shù)（入住房間數(shù)）、入住人數(shù)、停車位數(shù)等，其中，戶數(shù)（酒店房間數(shù)）與出行量直接相關(guān)，且在規(guī)劃階段即可獲得較為準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)[8]。上述自變量的選取與美國的《Trip Generation》、北京的《交通出行率手冊（北京）》一致。

3.2 出行生成率分析

出行生成率的分析主要包括商業(yè)、辦公、住宅和酒店4個業(yè)態(tài)，其中商業(yè)有河?xùn)|萬達(dá)廣場、鵬欣水游城、銀河國際購物中心3個樣本，辦公有河?xùn)|萬達(dá)廣場、鵬欣水游城2個樣本，住宅主要分析河?xùn)|萬達(dá)廣場，酒店主要分析鵬欣水游城。

（1）商業(yè)建筑

商業(yè)類建筑分析的自變量取商業(yè)綜合體中商業(yè)類建筑的實際建筑面積[9]。商業(yè)類建筑的營業(yè)時間一般為10:00-22:00，早高峰基本無交通出行量，周末的出行量一般大于工作日，因此，商業(yè)類建筑出行量指標(biāo)選取工作日和周末的全天人流量、車流量以及晚高峰（17:30-18:30）的人流量、車流量。

商業(yè)類建筑工作日全天人流、車流出行量回歸曲線如圖4、圖5所示。回歸曲線均為冪函數(shù)的形式，R2分別為0.718和0.949，回歸方程的擬合程度均滿足要求。車流出行量回歸方程的擬合程度比人流出行量高，主要因為機動車出行距離相對較遠(yuǎn)，出行目的性較強，而商場的人流組成較為復(fù)雜，既包括了前來購物的顧客，也包括了休閑娛樂、餐飲、散步等出行，規(guī)律性較差。

商業(yè)類建筑工作日晚高峰人流、車流出行量回歸曲線如圖6、圖7所示。回歸曲線均為冪函數(shù)的形式，R2分別為0.658和0.992，回歸方程的擬合程度均滿足要求。商業(yè)類建筑工作日晚高峰的出行特征與全天類似，車流出行量回歸方程的擬合程度比人流出行量高。

圖4 商業(yè)類建筑工作日全天人流出行散點圖及回歸曲線

圖5 商業(yè)類建筑工作日全天車流出行散點圖及回歸曲線

圖6 商業(yè)類建筑工作日晚高峰人流出行散點圖及回歸曲線

圖7 商業(yè)類建筑工作日晚高峰車流出行散點圖及回歸曲線

商業(yè)類建筑周末全天人流、車流出行量回歸曲線如圖8、圖9所示。回歸曲線均為冪函數(shù)的形式，R2分別為0.725和0.991，回歸方程的擬合程度均滿足要求。商業(yè)類建筑周末全天人流、車流出行量回歸方程的擬合程度比工作日高，因為商業(yè)類建筑的周末出行目的性較為單純，主要是購物或者休閑娛樂，而工作日的出行中存在上下班途中順便購物的情況，導(dǎo)致工作日的出行量回歸方程的擬合程度比周末低。

圖8 商業(yè)類建筑周末全天人流出行散點圖及回歸曲線

圖9 商業(yè)類建筑周末全天車流出行散點圖及回歸曲線

商業(yè)類建筑周末晚高峰人流、車流出行量回歸曲線如圖10、圖11所示。回歸曲線均為冪函數(shù)的形式，R2分別為0.794和0.994，回歸方程的擬合程度均滿足要求。商業(yè)類建筑周末晚高峰的出行特征與周末全天類似，人流、車流出行量回歸方程的擬合程度比工作日高。

圖10 商業(yè)類建筑周末晚高峰人流出行散點圖及回歸曲線

圖11 商業(yè)類建筑周末晚高峰車流出行散點圖及回歸曲線

（2）辦公類建筑

辦公類建筑分析的自變量取商業(yè)綜合體中辦公類建筑的實際建筑面積。由于辦公建筑僅有河?xùn)|萬達(dá)廣場和鵬欣水游城2個樣本，不滿足回歸分析的要求，因此辦公類建筑主要分析其出行率特征。由于辦公類建筑的上班時間一般為9:00-18:00，交通出行主要集中在工作日的早晚上下班高峰，周末基本無交通出行量，所以辦公類建筑的出行量指標(biāo)選取工作日全天、早高峰（8:00-9:00）、晚高峰（17:30-18:30）的人流量、車流量。

辦公類建筑工作日的出行率如表1所示，其工作日全天人流出行率為5.731人次/100 m2，全天車流量出行率為0.829車次/m2。辦公建筑工作日出行中早高峰的出行率大于晚高峰，說明早高峰的出行較為集中。

表1 辦公類建筑出行率一覽表

（3）住宅類建筑

住宅類建筑分析的自變量取商業(yè)綜合體中住宅類建筑的居住戶數(shù)，由于住宅類建筑僅有河?xùn)|萬達(dá)廣場1個樣本，不滿足回歸分析的要求，主要分析其出行率特征。對于河?xùn)|萬達(dá)廣場的住宅調(diào)查了泰興南路以東的尚東雅園，共1 105戶。住宅類建筑工作日和周末都產(chǎn)生交通出行，交通出行主要集中在早、晚高峰，因此住宅類建筑的出行量指標(biāo)選取工作日和周末的全天、早高峰（8:00-9:00）、晚高峰（17:30-18:30）的人流量和車流量。

住宅類建筑的出行率如表2所示，其工作日全天人流出行率為4.601人次/戶/d，全天車流量出行率為0.477車次/戶/d；周末全天人流出行率為4.200人次/戶/d，全天車流量出行率為0.479車次/戶/d。住宅類建筑周末的人流、車流出行率與工作日基本持平，其人流出行率略低于工作日，而車流出行率略高于工作日 。這說明住宅類建筑周末的出行量與工作日基本持平，雖然上班、上學(xué)的出行減少，但是購物、休閑娛樂等出行顯著增加。

表2 住宅類建筑出行率一覽表

（4）酒店類建筑

酒店類建筑分析的自變量取商業(yè)綜合體中酒店類建筑的客房數(shù)，由于酒店類建筑僅有鵬欣水游城的假日酒店1個樣本，不滿足回歸分析的要求，主要分析其出行率特征。鵬欣水游城假日酒店為四星級酒店，共有現(xiàn)代客房263套，容納400人同時就餐的大宴會廳，7個面積從58 m2到310 m2不等的多功能廳，可以滿足不同需求的商務(wù)會議。酒店類建筑工作日和周末都產(chǎn)生交通出行，交通出行主要集中在早、晚高峰，因此酒店類建筑的出行量指標(biāo)選取工作日和周末的全天、早高峰（8:00-9:00）、晚高峰（17:30-18:30）的人流量、車流量。

酒店類建筑的出行率如表3所示，其工作日全天人流出行率為6.548人次/套/d，全天車流量出行率為1.612車次/套/d；周末全天人流出行率為7.308人次/套/d，全天車流量出行率為1.741車次/套/d。酒店類建筑周末的人流、車流出行率略高于工作日，其晚高峰的人流、車流出行率明顯高于早高峰。商業(yè)綜合體中酒店建筑的出行高峰集中在晚高峰，與整體高峰時段一致，將增加周邊道路的交通壓力。

4 結(jié)語

近年來，隨著各地商業(yè)綜合體項目的開發(fā)，商業(yè)綜合體給周邊交通帶來的問題日益顯現(xiàn)出來。許多城市要求商業(yè)綜合體項目在設(shè)計階段進(jìn)行交通影響評價，在策劃階段就能分析出項目對周圍路網(wǎng)帶來的影響，從而采用必要性措施消除或減少項目實施對周圍路網(wǎng)帶來的沖擊。商業(yè)綜合體項目尚屬于新興事物，專門針對商業(yè)綜合體的交通出行生成率仍屬于空白，而交通影響評價中所需交通出行率參數(shù)[7]對交通影響評價的結(jié)果又起著決定性作用。本文選取天津市3個商業(yè)綜合體樣本，對樣本進(jìn)行人流、車流吸引點調(diào)查，通過分析調(diào)查，得出商業(yè)綜合體各業(yè)態(tài)類型的全日、高峰小時出行率，這為以后的商業(yè)綜合體交通影響評價項目提供了直接的數(shù)據(jù)支持和理論支撐。

表3 酒店類建筑出行率一覽表

[1]天津城市規(guī)劃設(shè)計研究院.河?xùn)|萬達(dá)廣場交通影響評價報告[R].天津：天津城市規(guī)劃設(shè)計研究院，2010.

[2]天津城市規(guī)劃設(shè)計研究院.水游城交通影響評價報告 [R].天津：天津城市規(guī)劃設(shè)計研究院，2011.

[3]天津城市規(guī)劃設(shè)計研究院.銀河購物中心交通影響評價報告[R].天津：天津城市規(guī)劃設(shè)計研究院，2011.

[4]天津市規(guī)劃局.天津市交通影響評價技術(shù)規(guī)程[M].天津：天津市規(guī)劃局，2011.

[5]北京交通發(fā)展研究中心.北京市交通出行率指標(biāo)簡本 [M].北京：北京交通發(fā)展研究中心，2007.

[6]艾慶毅.北京市建設(shè)用地出行生成率研究[D].北京：北京工業(yè)大學(xué)，2006.

[7]李衛(wèi)東.大型商業(yè)建設(shè)項目交通影響分析研究[D].西安：長安大學(xué)，2003.

[8]徐麗麗.大型商業(yè)建設(shè)項目交通影響分析研究[D].西安：西安建筑科技大學(xué)，2008.

[9]彭淑花.城市綜合體建設(shè)項目交通影響評價與實例研究[D].長春：吉林大學(xué)，2012.