7．哪些房地產(chǎn)交易繳納土地增值稅，哪些不繳納土地增值稅

7．哪些房地產(chǎn)交易繳納土地增值稅，哪些不繳納土地增值稅

問：近年來，隨著城市建設(shè)和房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展，機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)單位以及居民個(gè)人買房、賣房的現(xiàn)象也頻繁出現(xiàn)。請(qǐng)問，哪些房地產(chǎn)交易繳納土地增值稅，哪些不繳納土地增值稅？

河北承德某房產(chǎn)交易所 馬樹山

答：現(xiàn)根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第138號(hào)）、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1995〕第6號(hào)）及其他相關(guān)規(guī)定，將土地增值稅的征稅范圍分層次整理如下，供參考。

一、原則性規(guī)定

1．對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為課稅，轉(zhuǎn)讓非國(guó)有土地（非國(guó)有土地不準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓）和出讓（政府賣地稱為出讓土地）國(guó)有土地的行為均不征稅。即國(guó)有的征稅，非國(guó)有的不征稅；轉(zhuǎn)讓的征稅，出讓的不征稅。

2．不只是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓征稅，其他企業(yè)轉(zhuǎn)讓也征稅；企業(yè)轉(zhuǎn)讓征稅，個(gè)人轉(zhuǎn)讓也征稅；中國(guó)人、中國(guó)企業(yè)轉(zhuǎn)讓征稅，外國(guó)人、外國(guó)企業(yè)轉(zhuǎn)讓也征稅。

3．不僅對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)課稅，對(duì)轉(zhuǎn)讓地上建筑物和其他附著物的產(chǎn)權(quán)也征稅。即：不僅對(duì)轉(zhuǎn)讓土地征稅，對(duì)轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)也征稅。

4．對(duì)有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，以繼承、贈(zèng)與等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)不征稅。有償轉(zhuǎn)讓征稅實(shí)際上是指有現(xiàn)金或者實(shí)物性收入的征稅，繼承、贈(zèng)與等沒有實(shí)質(zhì)性收入的不征稅，但繼承是指法定繼承，贈(zèng)與是指符合以下兩種情況的贈(zèng)與：

（1）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的行為。

（2）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的行為。

二、具體規(guī)定

1．將房地產(chǎn)作價(jià)入股轉(zhuǎn)讓到投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)的，暫不征收土地增值稅；但投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)屬于從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，征收土地增值稅；將投資、聯(lián)營(yíng)的上述不征收土地增值稅的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，征收土地增值稅。

2．合作建房（一方出土地，一方負(fù)責(zé)建房）建成后自用，暫不征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓，征收土地增值稅。

3．企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的暫不征收土地增值稅。

4．單位之間換房征收土地增值稅，個(gè)人之間互換自有居住用房不征收土地增值稅。

5．將房地產(chǎn)抵押，在抵押期不征收土地增值稅；抵押期滿，不能償還債務(wù)，以抵押房地產(chǎn)抵債的，征收土地增值稅。

6．房地產(chǎn)出租不征收土地增值稅。

7．房地產(chǎn)評(píng)估增值不征收土地增值稅。

8．代建房行為不征收土地增值稅。

9．土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押、置換土地的征收土地增值稅。

三、減免土地增值稅的項(xiàng)目

按照現(xiàn)行政策規(guī)定，土地增值稅的減免稅項(xiàng)目范圍如下：

1．建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值率未超過20%的予以免稅。增值率超過20%的就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。

但“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅標(biāo)準(zhǔn)”必須同時(shí)滿足三個(gè)條件：一是住宅小區(qū)建筑容積率在1．0以上、單套建筑面積在120平方米以下；二是實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1．2倍以下；三是允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)向上浮動(dòng)的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。

2．因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)、或者因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)需要搬遷而由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。

3．企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房房源且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。

4．對(duì)1994年1月1日以前已簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同或已立項(xiàng)的房地產(chǎn)凡具備以下條件的，免征土地增值稅。

（1）已按合同規(guī)定投入了資金并進(jìn)行了開發(fā)。對(duì)未投入資金即轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)不予免稅。

（2）屬于該房地產(chǎn)開發(fā)建成后的首次轉(zhuǎn)讓。如果不是首次轉(zhuǎn)讓而是再次轉(zhuǎn)讓，每轉(zhuǎn)讓一次，都應(yīng)按規(guī)定計(jì)征一次土地增值稅。

（3）在規(guī)定的5年期限內(nèi)（后又延長(zhǎng)2年）首次轉(zhuǎn)讓。除特案規(guī)定予以免稅的以外，超過7年期限的首次轉(zhuǎn)讓也不予免稅。

總之，判斷轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)地產(chǎn)是否征收土地增值稅，除轉(zhuǎn)讓非國(guó)有、繼承、規(guī)定范圍內(nèi)的贈(zèng)與、投資（聯(lián)營(yíng)）的企業(yè)屬于從事房地產(chǎn)開發(fā)的或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的、個(gè)人之間互換自有居住用房，以及減免政策規(guī)定的減免項(xiàng)目不征收土地增值稅外，其他行為是否征收土地使用稅，關(guān)鍵是看土地使用權(quán)是否發(fā)生了轉(zhuǎn)移，發(fā)生轉(zhuǎn)移的征收土地增值稅，否則，就不征收土地增值稅。

邢國(guó)平