淺析房地產企業土地增值稅籌劃辦法

張運賢

淺析房地產企業土地增值稅籌劃辦法

張運賢

土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上的建筑物和其他附著物產權并取得增值性收入的單位和個人所征收的一種稅。在房地產企業的稅負中，土地增值稅占有較大的比例，是影響企業收益最主要的稅種之一，對其進行合理的籌劃能夠有效降低企業稅收成本，對促進企業的發展具有重大的現實意義。本文主要從巧妙運用扣除項目、控制增值率、合理運用稅收優惠政策等論述土地增值稅的主要籌劃辦法。

房地產企業；土地增值稅；籌劃辦法

一、納稅籌劃原則

納稅籌劃是在法律允許的范圍內，合理的規劃涉稅行為，使企業能夠有效的減輕稅收的負擔，以達到增加企業經濟效益的目標。具體在設計納稅籌劃中需要堅特以下原則：第一，合法性原則。納稅籌劃是一種合法的行為。一些企業經常會采用一些違法的手段逃避納稅，這實際上是偷稅行為，嚴重損害了國家的利益，我們應該自覺抵制這種“納稅籌劃”。第二，成本效益原則。納稅籌劃是基于企業整體的效益的，經過有效納稅籌劃可進一步減輕企業的負擔，在籌劃之后的所增加的成本小于籌劃效益。如果單純的考慮將土地增值稅降低，從而增加其他稅種負擔，或僅減輕當前的稅負，但會使以后的稅負加重。這些并不是十分有效的納稅籌劃的方式，納稅籌劃應始終堅持成本效益原則，這樣才能夠制定出更有效的方案。

二、房地產企業土地增值稅籌劃辦法

土地增值稅經過合理的籌劃能夠降低企業的稅收成本是當下房地產企業非常關注的問題。在土地增值稅中，計稅的重要依據是增值額，就是轉讓收入減除稅法規定的扣除項目后余額。由于土地增值稅的稅率是采用超率累進稅率，這樣就可以從土地增值稅的稅率本身特點和稅收相關的優惠政策等放線去考慮，從而降低企業稅負。

1.結合稅收政策合理增加扣除項目金額，從而降低增值額，控制增值率

⑴房地產企業在賬務處理過程中，應合理歸集開發成本、期間費用

由于房地產企業有相當一些部門及人員直接參與現場工程管理，按成本分配原則，如工程部、開發部人員工資福利費、差旅費、辦公費、勞動保護費等人員的各項支出應計入開發成本-開發間接費用，從而增加開發成本發生額；在為取得土地使用權的過程中繳納的契稅、土地使用稅，以及辦理有關手續按國家統一規定繳納的有關登記費、過戶手續費等均可計入開發成本-土地購置費，而不按其他企業的賬務處理方法計入期間費用或稅金及附加中，從而增加開發成本發生額。

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》的規定，對從事房地產開發的納稅人允許按取得土地使用權時所支付的金額和房地產開發成本之和，加計扣除20%的扣除。因此，通過合理的賬務處理增加開發成本，以便在土地增值稅清算時進行有效扣除，并符合加計扣除20%的規定，最大限度的增加扣除項目金額，使增值率控制在較低區間內，適用較低的稅率，以達到節稅目的。

⑵通過合理方式增加開發成本，從而降低增值額

隨著房地產市場快速發展，房地產企業都以一個小區作為開發單位，由于現代業主對居住環境及質量要求越來越高，小區的配套設施越來越完善，房地產企業可通過適當加大對小區的綠化、景觀支出；建造方便小區業主的居委會和派出所用房、物業管理用房、文體場館、幼兒園等公共設施。這些支出既可以提高整個小區的居住品質，同時又增加了開發成本，降低了增值額，從而節約了稅收支出。當然，必須滿足節約的稅收遠大于增加的成本，即成本效益原則。

⑶利用財務費用扣除方法，合理選擇房地產開發費用扣除方法

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》的規定，利息支出的扣除方法有兩種，第一種，利息支出能夠計算分攤并可提供金融機構證明，不超過商業銀行同期貸款利率的利息可據實扣除，其他房地產開發費用按取得土地使用權支付的金額和房地產開發成本金額之和，在5%以內計算扣除；另一種，利息支出不能計算分攤或不能提供金融機構證明，房地產開發費用按取得土地使用權支付的金額和房地產開發成本金額之和，在10%以內計算扣除；若企業負債融資較多，時間較長，利息支出金額大，企業應選擇利息據實扣除，其他房地產費用按5%計算扣除；若企業主要依靠自有資本，負債融資較少，企業可選擇第二種計算扣除方法。通過合理的籌劃，選擇最有利的扣除方法達到減稅的目的。

2.通過合理的定價，降低增值額，控制增值率

一般企業都是通過提高產品銷售價格來賺取更多的利潤，房地產企業也如此，但土地增值稅主要采用的是四級超率累進稅率，隨著增值率的提高，需繳納稅款大幅增加，有可能出現提高的價格不足以繳納土地增值稅的的情況，由于土地增值稅稅率的特殊性，因此，房地產企業在進行定價時，應進行合理比較收入的增減與需繳納的土地增值稅多少，選擇最合理的定價。

3.合理拆分或合并不同增值率房產，降低增值額，控制增值率

房地產企業開發周期較長，近幾年來隨著房價的不斷上漲，開發成本相對穩定，因此，房產的增值額及增值率也由低往高，房地產企業可通合理籌劃，按不同增值率分別計算土地增值稅有利，還是通過合并不同增值率的房產計算土地增值稅有利，從中選擇最有利方案。

4.充分利用減免稅優惠政策,以達到免稅的目的

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》的規定，建造普通標準住宅出售，其增值額未超過扣除項目金額20%的，予以免稅。超過20%的，應就其全部增值額按規定計稅。房地產企業在建造普通標準住宅并能單獨核算，增值額較少，增值率在20%附近，結合前面所述增加開發成本的方法，通過合理增加開發成本，使增值率控制在低于20%的起征點以內，滿足免稅的規定，從而大大的降低企業的稅負。

三、結語

稅收伴隨著企業發展，由于稅收的無償性特點決定稅收是一種凈支出，因此，稅收成為影響企業經營成本的重要因素，合理的納稅籌劃能夠有效降低企業稅收成本，減少納稅支出，增強企業的投資、經營管理水平，從而提高企業經濟效益，這本身就是一種節約經營成本的有效方法，對增強企業的競爭力，促進企業的發展具有重大的現實意義。

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（作者單位：三明福泰隆興房地產有限公司）