新經濟形勢下房屋租賃市場風險和控制分析

虞國平

摘 要：日前，受國際經濟低速增長、中國整體經濟疲軟和電子商務迅猛發展的沖擊性影響，原來“一鋪養三代”、“若要富，買商鋪”的投資觀念，受各種市場環境因素的制約，正遭遇巨大挑戰。以杭州房屋租賃市場為例，通過對房屋租賃市場的調研，分析房屋租賃市場的風險，提出房屋租賃市場價格的合理制定，對降低房屋租賃市場風險有積極的影響，以及房屋租賃市場管理的對策和展望。

關鍵詞：房屋租賃；風險控制；對策

中圖分類號：F293.2 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）04-0223-03

一、影響房屋租賃市場因素

（一）經濟形勢影響

2013年伊始，受國際國內經濟放緩、物價總水平回落、中央厲行“八項規定，六項禁令”政策等因素的影響，中高端產品的消費水平急劇下降。從調研中發現，杭州市體育場路某蘋果電子產品銷售店，2012年5月其營業額達300萬元左右，2013年5月其營業額下降到150萬元左右，同比下降50%；某蟲草燕窩專賣店2012年5月的營業額還可達3萬元左右，2013年5月只做了5 000元左右的營業額，同比下降幅度更大。

（二）電子商務影響

電子商務的普及改變了人們衣食住行的消費習慣，最明顯的就是去實體店購物的客流量減少。由于網店消費的優勢越來越得大家認可，足不出戶、鼠標點點、快遞到家，便捷的消費方式使更多的消費人群不再滿足于實體店購物而是更依賴于網購。筆者所在單位處于杭州市黃金地段，2011年曾就單位門口的體育場路設監測點，根據9月的人流量監測，平均每小時有396位行人經過，1 202輛非機動車經過，大約有10%左右的行人會進店光顧；2013年9月，在原監測點監測，現在平均人流量只有210位行人經過，進店光顧的人數更是少之又少。在杭州市龍翔橋天陽明珠商業中心，曾經即使到了晚上，也是人流濟濟，上班族紛紛涌入購物，夜間營業額占全天營業額的60%，但如今，因客流量的減少無生意可做，商業中心地下一層一些百般無聊的經營戶常聚在一起閑話家常，而旁邊一些店鋪就貼著“旺鋪出租轉讓”、“急轉，清倉”等字樣。據該商廈一位業主介紹，“實體店生意不好，關鍵還是網店沖擊大，畢竟網上開店不用付房租。像一些小商品，網上能賣幾百件、幾千件，而實體店里，一個月也賣不掉幾件?！?/p>

二、杭州房屋租賃市場現狀

原來“一鋪養三代”、“若要富，買商鋪”的投資觀念，受各種市場環境因素的制約，正遭遇巨大挑戰。杭州武林路等一些主要路段的店面，高額轉讓費等讓擁有武林路等路段商鋪的房東們激動不已，如今這樣的機會越來越遠。

（一）部分承租戶要求降租或者退租

隨著杭州地鐵一號線開通，延安路（慶春路至西湖大道段）順利完成“單改雙”，闊別五年之久的工聯大廈重新開業，寂寞中堅守市場的商戶，以為終于盼來了春天。然而，一個月過去了，他們發現，即使工聯重新開張，帶來了一定的人流增量，但在電子商務沖擊等多種因素的抑制下，自己的生意并沒有多大起色。杭州市龍翔橋某商業中心現有110家店鋪，據該中心負責人介紹，2013年，該中心在房屋租金普降20%的情況下，還有近40%的店鋪未租賃出去，有個別承租戶甚至要求降50%租金才愿意續租。

（二）房屋租賃面臨較大困難

進入2013年以來，杭州多家報刊雜志上，頻頻刊登商鋪對外招租廣告。如原來可遇不可求的武林路女裝街有近50家左右店鋪要求轉租，延安路米蘭假日酒店沿街12間中有近5間，香積寺路近200米的路段有近20家商鋪、華星路上100米路段有一半的店面要求轉租或者關閉；慶春路某商廈一樓近900平方米店鋪、杭州某集團600平方米商鋪至今關了半年多還一直未租賃出去；體育場路上也有關閉半年以上店面待出租，文三西路香港城和康樂新村街面，有近7家左右店面空置半年以上依舊轉讓出租中。

房屋租賃困難，導致房屋租賃價格也出現不同程度的降低。延安路原羅蒙西服店鋪，原租賃價格380萬元，現在降到240萬元也未租賃出去；延安路與慶春路交叉口原以純店面空置了近4個月，租賃價格從480萬降到350萬左右才得以成交。

（三）房租收繳困難問題凸顯

受國家宏觀政策及經濟形勢的影響，一些企業經營面臨非常大的困難，如蟲草、煙酒、茶葉等高檔禮品行業，以及服裝、手機等行業，經營非常困難，房租繳納的時候都一拖再拖，租賃雙方矛盾開始凸顯。調研中發現，近一年來，涉及到商業房屋房租拖欠的官司相比前幾年增多了不少。

三、房屋租賃市場的價格制定

為了便于控制風險，本文著重在房租定價的源頭價格方面進行了研究，同時也為廣大租賃戶在價格上有個比較，便于租賃雙方價格更加透明，將風險控制在最低程度。

（一）首先分析影響房屋租賃價格的因素

本文列舉了包括地理位置、交通情況、人流量情況等12個因素。特別是針對人流量情況（見表1），本文對杭州主要路段的人流量進行了監測。

（二）其次分析杭城主要路段的房屋租賃平均價格

筆者會同杭州某房屋中介機構人員對杭城主要路段的房屋租賃價格情況進行了調研（見表2），以下所示租金情況均以標準開間標準進深的一層商鋪作為考量，基本考慮的戶型為寬6米深10米或寬8米深15米等常規格局，實際情況是商鋪門面有寬窄，進深有深淺，租金水平是天差地別的。

（三）根據影響因素和平均的租金價格計算項目平均租金

本文對地理位置、交通情況、人流量情況等12個因素進行了打分，求出項目的價值實現度（見表3）。然后根據以下公式計算出某一路段店面的項目平均租金，項目平均租金=項目周邊平均租金×本案價值實現度÷平均價值實現度。

就杭州體育場路的租金情況來看，項目平均租金=項目周邊平均租金×本案價值實現度÷平均價值實現度，即34.5×67÷81.5=28.36元/天/平方米，也就是說，體育場路的房屋租金價格可以控制在29元以內都屬于安全范圍。

四、對房屋租賃市場采取的對策

（一）未焚徙薪，提前做好租賃的銜接工作

出租戶要及時做好與現有承租戶的溝通，提前詢問是否續租的意向，如果續租，在價格、租賃期限等方面多溝通多交流；如果不續租，那要提前找好下一承租單位，通過租賃平臺尋找合適的租賃商家，盡量做好上下承租戶的銜接工作，使空關期最短或者做到零空關。由于受電子商務平臺的影響，在尋找承租戶時，盡量找與電子商務沖擊較小的企業，同時如果有可能，找廠家或者大公司作為承租戶，在租金收繳等方面有比較好的保證。

（二）未雨綢繆，建立房屋租賃的信息平臺

強化調研，加強對一些杭城主要路段房租租賃的調研，根據主要路段的人流量情況和主要路段房租租賃價格競爭力等進行分析，及時做出預警分析。同時與一些中介機構和房屋租賃單位建立半緊密的關系網，真正建立起房租租賃的信息平臺，做到資源共享，防患未然。

（三）強化管理，做好房屋出租的風險控制

房屋租賃時，一些管理者只注重房屋租賃價格的最大化，而忽視了房屋租賃業務的風險控制，造成了企業房租租賃業務的失控。做好出租的風險控制，首先要做好房屋租賃合同簽訂前的控制，要充分了解或掌握承租者的基本情況，包括充分審閱承租者提供的資料，綜合評價承租者的基本情況，其次要做好房屋租賃期間的日常控制，包括隨時了解企業經營狀況以及所屬行業的經營情況，做到事前、事中和事后的控制，將企業的風險控制在一定范圍之內，這也是做好企業風險控制的有效保證。

[責任編輯 王曉燕]