公共租賃住房融資模式分析

李剛

摘 要：從沈陽市公共租賃住房融資的現狀作為切入點，對目前沈陽市公共租賃住房發展實踐中融資模式應用進行分析，包括 REITs 融資模式、PPP 模式、BOT模式和福利彩票等四種融資模式，并結合沈陽市公共租賃房建設的特點，整合現有的各種融資方式，探索出與環境相適應、與發展相協調、切實可行的公共租賃住房融資的模式。

關鍵詞：公共租賃住房；融資模式；沈陽市

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）04-0233-02

引言

近幾年來，隨著中國經濟的不斷發展，城市化和工業化進程不斷加快，城市人口的不斷增加形成了對住房的巨大需求，而住房價格的不斷增長，大大超出了廣大中低收入者住房消費水平，購房已經成為普通民眾最困難的問題。如建設資金的缺口日益加大，銀行信貸困難和融資渠道單一導致的滯后性等。公共租賃房作為完善中國保障體系的重要舉措，公共租賃住房建設的投融資問題也得到了國家和各地政府的高度重視。結合我市的實際情況和公共租賃住房制度的自身特點，急需突破資金的瓶頸，保障廣大中低收入人群能夠實現“住有所居”的愿望。

一、沈陽市公共租賃住房建設現狀

公共租賃住房的開發周期長，資金需求大，并是一個非營利組織，從而籌集建設資金是制約其發展的瓶頸。政府不僅要確保穩定的資金來源是公共租賃住房制度發展的根本，當務之急是要拓寬傳統單一的融資渠道，提高資金多元化發展的途徑，減少政府的財政負擔，推進公共租賃住房建設。

2011年，沈陽市正式推出公共租賃住房政策，并進一步擴大住房保障范圍，幫助住房有困難的家庭。沈陽市公共租賃住房重點支持兩種類型的“夾心層”群體，一個是沒有能力購買商品房，也不具備購買經濟適用房的條件；二是既與廉租房條件不符合，又買不起經適房的住房困難家庭。

沈陽市人民政府在《2012年保障性住房建設計劃》中要求，2012年沈陽市通過新建、收購、長期租賃社會房源等方式落實30 000套；收購3 300套；企業自建、收購、長期租賃社會房源等方式落實17 000套。

二、沈陽市公共租賃住房的主要融資方式分析

（一）沈陽公共租賃住房融資中采用REITs模式的分析

REITs即房地產投資信托基金，通過股票或者基金受益憑證的發行，募集社會上的閑散資金，加強了公共租賃住房的資產流動性。同時，便于投資者參與或退出，更好地化解投資風險，為公共租賃住房建設提供一個穩定的、可持續的資金來源。目前，在北京、天津、上海等其他城市和地區已經先后開展了REITs試點工作。

沈陽市是東北地區金融和政治中心，同時作為環渤海經濟圈的重要地區，具有良好的經濟基礎和投資環境。目前，國家提倡大力發展公共租賃住房建設，積極引進REITs模式，拓寬融資渠道。根據沈陽市的實際情況，目前適宜選擇封閉式產業基金模式。

（二）沈陽公共租賃住房融資中采用PPP模式的分析

沈陽市公共租賃住房項目很長一段時間都由政府財政投資建設，但越來越不能滿足社會和經濟發展的需要。一方面，它有一個明確的公共性，社會效益大于經濟效益，但政府資金不足，非常有必要引入市場競爭機制，發展多元化的投資主體和拓寬融資渠道，使民營企業參與公共基礎設施建設中，能夠有效緩解資金短缺；另一方面，可以改革政府在公共租賃住房項目中的角色，克服效率低下等缺陷，使政府由過去包辦一切的主角變成與民營企業共同合作來提供工作服務中的監督和指導。因此，PPP模式是適應沈陽市公共租賃住房項目融資模式的，具有更廣泛的應用前景。涉及國際的項目融資，政府應更迅速地完善投資和融資法規，以適應形勢的發展。在PPP模式的項目融資中，吸引國際大型企業和財團的同時，充分考慮國內企業的參與，因為國內企業已在很多方面比國際企業更加具有優勢，在操作和協調商更加容易，且風險相對較小。

（三）沈陽公共租賃住房融資中采用BOT模式的分析

BOT融資模式在沈陽市公共租賃住房項目上具有廣闊的應用前景，其優點主要體現在：首先，BOT融資模式有利于解決沈陽市政府在公共租賃住房建設項目上資金投入不足、投資效益低下、資金使用效率不高等三大難題。公共租賃住房投資大、回收時間長，其發展往往依靠有限的政府財政資金。財政資金在使用過程中，不支付利息，因此，導致相應的約束機制的缺乏，資金的使用效率不高。引入BOT模式不僅可以吸引大量的民營資本、國外資金以及社會閑散資金。引入BOT融資模式可以擴大資金來源，其借債不計入國家外債，償還只能靠項目經營過程中產生的現金流量回收，因此不形成債務負擔。同時，在資金回收中采用先進的項目管理方式，可以提高項目建設的效率和質量，更高效地利用資金。其次，BOT融資模式可以拓展社會投資空間，使外資和民間資金進入沈陽市公共租賃住房項目。最后，BOT融資模式中的項目融資不受投資方資本規模的限制，融資的主要依據是公司對未來收入流量所擁有的合同權利，避免了民營企業因投資有限而不能參與規模較大的公共租賃住房項目建設問題。

（四）利彩票融資模式

公共租賃住房制度是保障中低收入者的住房困難，符合福利彩票基金的發行宗旨。福利彩票的宗旨是“救貧濟困”，正好與公共租賃住房保障低收入家庭的住房困難的宗旨是一致的，而且福利彩票銷售量比較大且資金本身來源持續穩定，大量的資金可以滿足公共租賃住房建設的需要。一些學者認為，可能提取福利彩票的一定比例用來建設和發展保障性住房。沈陽市提出可以設立專門的住房福利彩票，吸收民間閑散資金，用于廉租房建設。政府可以根據公共租賃住房建設的資金缺口，確定提取比例，用于對沈陽市公共租賃住房的建設。

據相關數據統計，遼寧省2012年電腦福利彩票銷量已突破1 000億元，達到1 001億元，超過去年全年電腦福利彩票銷量99.7億元，為國家籌集福利公益金333億多元，再次刷新電腦福利彩票上市以來年銷售量最高記錄。由此可知，遼寧省福利彩票銷售籌集到的福利資金整體上呈上升趨勢。隨著彩票品種日益豐富，獎金上升，人均彩票購買量會有較大的上升空間，彩票市場總銷售量將會出現大幅增加。福利彩票銷售額度巨大且資金來源穩定，可以滿足沈陽公共租賃住房長期融資和資金數量大的需要。

三、沈陽市公共租賃住房融資模式的啟示

在公租房建設和管理過程中，一些比較成功的經驗是：政府都以各種方式提供了一定量的資金支持；其次，采取多種途徑已獲得社會資金，以此來維持公租房的不斷建設和后期的管理工作，這對每個地區推行公共租賃房制度都具有很好的借鑒。

目前從中國已經開始建立公共租賃住房的幾個大城市來分析，他們的公共租賃住房的資金來源仍然渠道單一，即中央和地方財政資金以及土地出讓金等。

結合當前的實際，沈陽市公共租賃住房的建設和維護，在資金來源問題上，應堅持以政府投入為主，同時在可能的范圍內，適當引入社會資金和市場運作機制，多渠道滿足資金需求。

結束語

公共租賃住房是沈陽市住房保障制度的重要內容。作為住房保障體系的重要組成部分的租賃型住房的發展，能大大解決部分群體的住房問題。在住房發展的實踐中，這一趨勢得到驗證。例如，一些地方重點扶持和發展公共租賃住房，作為地方保障性住房的主要力量。REITs、PPP、BOT等融資模式的引入有利于保障性住房項目融資模式的發展和創新。由于目前沈陽市公共租賃住房發展時間較短，沒有比較成熟的運營經驗可資借鑒，因此融資模式的構建就更加緊迫和困難。

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[責任編輯 王曉燕]