“買賣不破租賃”規則法律效果之反思

羅唐超

摘 要：《合同法》第229條確立了“買賣不破租賃”規則，通說認為“買賣不破租賃”規則的法律效果是受讓人代替原出租人并承受其在原租賃合同中的權利義務。該條的立法表述存在多種解釋可能，通過對該條文進行目的解釋發現，“買賣不破租賃”規則確立的正當性理由是維護當事人的意思自治而非保護承租人。因此，以承租人保護為基礎的傳統“通說”理論思考過于簡單，“買賣不破租賃”規則的法律效果值得反思與完善。

關鍵詞：“買賣不破租賃”；法律效果；法律解釋；意思自治

中圖分類號：D92 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）04-0293-03

由于自然條件的限制和資源的分配不均衡，“耕者有其田、居者有其屋”一直被視為一種社會理想。為緩和有田者與無田者、有屋者與需屋者之間的緊張關系，租賃法律關系應運而生。在租賃法律關系中，出租人將租賃物出租給承租人后又將租賃物轉讓給第三人時三者的法律關系一直引發諸多爭議，為對此重要且復雜的社會關系進行規范，中國《合同法》第229條規定“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力”，確立了“買賣不破租賃”規則。對該條文，學者多有批評。“中國《合同法》第229條在租賃物的適用范圍上、表述上、準用性規定及效力規定上存在諸多的不完整性?！盵1] 《合同法》第229條共26字，看似簡單，但涉及不少復雜問題，與國外主要國家的立法例相比，該條文的表述可謂“首創”[2]，立法表述稍顯怪異，而租賃法律關系中出租人、承租人、買受人的法律地位如何？“買賣不破租賃”規則的法律效果為何？事關《合同法》第229條的正當性與合理性，值得深入探討。

一、“買賣不破租賃”規則法律效果之“通說”及其存在的問題

多數學者認為，出租人將租賃物出租給承租人后又將租賃物轉讓給第三人時，租賃合同仍然存在，受讓人代替原出租人加入租賃合同并承受其權利義務。“‘買賣不破租賃適用的結果導致租賃合同法定轉讓，出租人退出租賃合同關系，受讓人被強制加入租賃合同而成為新出租人，使得租賃合同在受讓人與承租人之間繼續發生效力?！盵1]此說被稱為法定契約承受說，為當前學界通說[3]。但嚴格說來，該說在理論上和實踐中都存在不少問題。

理論上，出租人退出租賃合同關系，買受人被強制加入，這被強制的一退一進之間，是否違背了當事人的意思自治？是否會滋生道德風險行為？是否會損害買受人預期？買受人代替出租人承受合同關系，承受的范圍又是什么？受讓人代替原出租人被強制加入租賃合同中承受其權利義務是否能恰到好處地實現各方利益的保護與均衡？通說不能有效地回應上述質疑。

在司法實踐中，根據法定契約承受說，也已經出現下列問題：出租人與承租人在租賃合同中約定租賃期滿時承租人有優先租賃的權利，該約定是否約束買受人不明確（是否約束買受人取決于買受人承受合同范圍的界定），案件發生爭議；①由于某種原因，出租人與承租人成立租金十分低廉的租賃合同，房屋轉讓后，買受人不得不向承租人收取過低租金，買受人利益受到損害；② 出租人在將房屋所有權轉讓給第三人后要求承租人搬離房屋，承租人拒絕，出租人起訴要求解除合同關系，承租人反訴要求賠償損失，新的租賃關系存在于買受人與承租人間，出租人因與本案無利害關系而被駁回訴求，承租人反訴也被駁回，承租人正當訴求得不到解決；③職工承租單位的房屋，由于單位的房屋具有福利性質而租金往往較市場價低廉，在單位將其出賣給第三人時，買受人不能單方提高租金，只能收取原來的低廉租金，這無疑意味著買受人要為單位職工的福利買單，損害買受人利益；①現實中不同法院對租賃合同關系的認定標準各異，有法院將倉儲關系認定為租賃關系，②有的法院將大樓的承包經營合同關系認定為租賃合同關系，③有的法院將聯營合同也認定為租賃合同，④由于買受人必須承受租賃合同，而租賃合同又沒有統一的認定標準，買受人無所適從，預期受損；等等。

通說在解讀“買賣不破租賃”規則的法律效果時在理論和實踐方面都存在問題，已如上述。該規則的法律效果到底是什么？如何認清該規則法律效果的本來面目？或許，通過法律解釋再次反思《合同法》229條之立法目的，會給我們帶來啟示。

二、目的解釋：《合同法》第229條之立法目的

任何法律均有其規范意義和目的，解釋法律乃在實踐法律的意旨?！傲⒎康闹角螅岁U明疑義之鑰匙也?！盵4]關于“買賣不破租賃”規則的立法目的，學者進行了相當研究，存在多種說法，尚無定論。

（一）“買賣不破租賃”規則立法目的追問

“買賣不破租賃”規則的立法目為何？主流的看法是保護承租人，至于承租人為何值得特別保護，說法各異。說法一，承租人為弱者，“居住為人生之基本需要，屋價高昂，購買不易，承租人多屬于經濟上弱者，實有特別保護之必要”[5]。說法二，保護承租人在租賃物上的投資，“‘買賣不破租賃規則的目的是保障承租人在租賃物上的特定性投資，激勵承租人在租賃物上投入勞力資本，以帶動社會經濟的發展。”[6]另外的學者認為，“隨著社會的發展，承租他人土地、房屋、財產者越來越多，強化承租人的法律地位，不僅是維護承租人權益的需要，也是發展社會經濟，穩定社會秩序的需要，穩定居住秩序的需要，更有利于對物的管理和使用，這也符合當今世界保護用益物權的大趨勢?！盵7]

從法制史上看，羅馬法重視所有權保護，秉承的是“買賣破除租賃”原則，而“買賣不破租賃”規則則是德國在兩次世界大戰之后由于戰爭導致住房奇缺的背景下，為貫徹保護住房承租人的政策，將之規定于《德國民法典》。該規則確立之初確實有保護承租人的立法目的。但時至今日，“買賣不破租賃”規則確立的社會土壤已經發生巨大變化，“從住房租賃到表演場所的租賃，到錄音帶和汽車的租賃，這些被統一在承租人這一抽象的概念之下的人，事實上有許多人已不是經濟上的弱者了?！盵8]因此，認為“承租人恒為經濟上的弱者而有特別保護的必要”，值得商榷?！氨Ｗo承租人在租賃物上的特定性投資”的論斷也值得質疑，為何承租人在租賃物上的特定性投資一定比買受人在租賃物上的特定性投資值得保護？如果承租人在租賃物上實際上沒有任何投資和投資的想法，那么，當租賃物被轉讓給第三人時，買賣就破除租賃嗎？“物盡其用、發展社會經濟”的理由同樣經不起追問，租賃物被承租人占有時可以“物盡其用”，可以發展社會經濟，租賃物被買受人占有時，就不能“物盡其用”，發展社會經濟了嗎？為什么租賃物被承租人占有時一定會比被買受人占有時更能發揮效用？

（二）“買賣不破租賃”與意思自治——“買賣不破租賃”規則之目的

在權利體系中，以物權與債權最為基本，最屬重要。在大陸法系國家，不管是理論上還是立法中，都嚴格區分了物權與債權：物權是絕對權，債權是相對權；物權是對世權，債權是對人權；相應地，也嚴格區分物權行為與債權行為，物權行為與債權行為涇渭分明。同時，關于物權行為適用公示原則，即物權的變動，須有一足以由外界可以辨認的征象，以維護交易安全，避免第三人遭不測的損害，其公示的方法，在不動產為登記，在動產為交付。

買賣合同關系中，出賣人與買受人訂立買賣合同的行為是債權行為，標的的移轉占有與價款的交付是物權行為，沒有疑問。而在租賃合同關系中，出租人與承租人訂立租賃合同的行為是債權行為，租金的交付是物權行為，也無疑問。但是，出租人移轉租賃物占有使用收益的行為如何定性？承租人占有不動產的事實狀態又如何評價？ 在上述物權行為債權行為截然區分、占有與登記公示方法截然區分的體例中，出租人移轉租賃物占有使用收益的行為被簡單劃歸債權行為，承租人占有不動產的事實狀態被簡單評價為占有不動產，公示效力弱。

嚴格按照“物債二分”與“公示方法二分”的體例，應當“買賣破除租賃”，但卻會出現違背當事人私人自治的現象。舉例說明之：設出租人甲在2011年6月將房屋出租給承租人乙使用收益，租期3年，后在租賃合同存續期間，又于2013年6月將房屋出賣給第三人丙，且辦理所有權變更登記。對買受人丙而言，乙是無權占有人，如果丙向承租人乙主張所有物返還請求權，乙基于債權合同對租賃物的占有無法對抗丙的物權請求權，基于合同相對性原理，乙只能向甲主張違約責任的損害賠償。此時，對于乙來說，乙能否繼續占有房屋取決于買受人丙的決定，乙的利益完全受制于他人；對于出租人甲來說，甲是否承擔對乙的違約責任，取決于買受人丙是否向承租人乙行使物權返還請求權，甲是否承受違約責任的不利益同樣完全受制于他人。如此，則民事主體的法律地位因他人行為而被迫改變，意思自治原則被嚴重違背。

為矯正嚴格的物債二分與公示方法二分的弊端，法律通過明文（《合同法》第229條）規定“買賣不破租賃”，以維護當事人的意思自治：對于承租人乙而言，其繼續占有租賃物，其自主意思自然得以維護；對于出租人甲而言，其因承租人繼續有權占有租賃物而避免了遭受承擔違約責任的不利益。

綜上所述，“買賣不破租賃”規則的本質是法律對由于物債二分與公示方法二分二元模式的僵化而造成的破壞當事人意思自治弊端的矯正，其核心正是為了維護合同當事人的意思自治。而“法定契約承受說”卻在買受人與承租人都缺乏自我意志參與的情況下強制二者成為合同當事人，與“買賣不破租賃”規則維護當事人意思自治的本質背道而馳，這也正是法定契約承受說存在缺陷根本原因。所以，“買賣不破租賃”規則法律效果必須匹配該規則的立法目的，亦即體現法律對當事人意思自治的尊重。

三、“買賣不破租賃”規則法律效果的另一種解讀

“買賣不破租賃”規則的立法目的在于維護私人自治，已如上述。為了達到此目的，最有效的方法就是使得租賃合同仍在原出租人與承租人之間維持，但承租人因該條法律規定獲得了占有租賃物的正當性。有學者表述為：“租賃物在租賃期間權利歸屬發生變動的，中國《合同法》之‘不影響租賃合同的效力的規定使得承租人占有租賃物的合法原因、占有本權得以維持，因此，租賃物在租賃期間權利歸屬發生變動的，承租人對租賃物的占有性質沒有變化，仍為有權占有，從而承租人得以對抗租賃物新的權利人（買受人）的返還原物請求權?！盵9]稱為“有權占有維持說”。

相比法定契約承受說，有權占有維持說最大的優越性就在于維護當事人的意思自治，基于此優越性還衍生出有利于買受人等優點。此外，還節約了立法成本。“買賣不破租賃”規則的法律效果即在于此。用有權占有維持說建構并解讀該規則的法律效果，存在以下優點：

（一）維護意思自治

法定契約承受說違背意義自治原則。與法定契約承受說不同，有權占有維持說認為，《合同法》第229條之規定維持了承租人對租賃物的占有本權，使得租賃物在租賃期間所有權發生變動的，承租人對租賃物的占有仍為有權占有，可以對抗買受人的物權請求權。如此一來，租賃合同“效力不受影響”，繼續在出租人與承租人之間發生效力，買受人承認承租人的有權占有，但卻不被強制成為租賃合同的當事人。出租人與承租人之間的關系依照雙方自身在先訂立的租賃合同解決，出租人與買受人之間的關系則按照其自身在先訂立的買賣合同解決，承租人與買受人維持原有的陌生人狀態，各人對自己行為負責，不因他人意志承受利益或不利益，各方意思自治得以尊重與維護。

（二）有利于買受人

根據有權占有維持說，買受人不承受租賃合同，也就擺脫了法定契約承受說帶來的合同承受范圍不明確的困擾。由于租賃合同只在出租人與承租人之間發生效力，出租人與承租人惡意串通通過續簽期限長久的租賃合同、約定過低租金、約定高額違約金等方式損害買受人利益的道德風險行為被屏蔽。不僅如此，根據有權占有維持說，還能有效降低買受人的信息成本。在法定契約承受說，買受人購買租賃物之前，若得知租賃合同存在，由于買受人要承受租賃合同，為保證自身利益不受損失，買受人必定深入細致地了解租賃合同條款，除了租期長短、租金高低外，還需關注雙方義務分配、有無轉租條款、違約責任如何承擔等內容，耗費精力。而根據有權占有維持說，由于買受人不介入出租人與承租人的租賃合同，在購買租賃物之前，買受人只需要關注租賃物上是否有租賃合同存在和租期長短即可。

（三）節約立法成本

在德國法傳統的法定契約承受說的思考框架下，中國《合同法》第229條飽受學者批評，不少學者認為該條文語焉不詳，是立法者錯誤地將“合同對買受人繼續有效”與“不影響租賃合同的效力”等同起來，將本該清晰規定“法定契約承受說”的立法表述弄得含混不清。實際上，這些批評都是以法定契約承受說為參照做出的。若以有權占有維持說來理解，則《合同法》第229條是立法者匠心獨運的結果，該條文的確定是值得肯定的立法實踐，如此則不需要修改《合同法》第229條，節省了立法成本，維護了立法的權威性。

四、結語

通過對《合同法》第229條的目的解釋，本文認為“買賣不破租賃”規則的正當性理由是立法對其自身陷承租人于他治的不利地位而進行的矯正，其根本目的是維護當事人的意思自治，而保護承租人只是“買賣不破租賃”規則適用的客觀結果。以此來考察“買賣不破租賃”法律效果的解讀進路，我們發現，作為通說的法定契約承受說實際上與“買賣不破租賃”規則維護私人自治的立法目的背道而馳，這也或許是該說在司法實踐中產生諸多問題的原因。與法定契約承受說不同，有權占有維持說認為“買賣不破租賃”規則的法律效果是“租賃合同仍在出租人與承租人之間維持，承租人的占有本權也得以維持，并可以對抗買受人的返還原物請求權”，從而維護了私人自治，并附帶有保護承租人與買受人、節約立法成本等優點，值得提倡。但這并不能說明有權占有維持說一勞永逸地解決了所有問題，作為一種解釋可能，其優越性尚待司法實踐的檢驗。通過對《合同法》第229條的目的解釋及其法律效果的厘清，我們還可以發現，中國的立法者并不總是“歪嘴和尚”，盡管該條文并非無可指摘，但總體而言其立法表述還是值得肯定的。

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