淺議房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理中的問(wèn)題與建議

生宗陽(yáng)

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展的過(guò)程中，財(cái)務(wù)管理出現(xiàn)了較多的問(wèn)題。探討房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理中的問(wèn)題與建議，有利于房地產(chǎn)行業(yè)完善財(cái)務(wù)管理。本文從房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在的問(wèn)題以及原因出發(fā)，探討了解決財(cái)務(wù)管理問(wèn)題的主要對(duì)策，為房地產(chǎn)行業(yè)完善財(cái)務(wù)管理提供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 財(cái)務(wù)管理 問(wèn)題 建議

經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們對(duì)住房質(zhì)量的要求越來(lái)越高，這就給房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理帶來(lái)了極大的挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)行業(yè)具有規(guī)模大、周期長(zhǎng)、資金量大等因素，這些因素限制了財(cái)務(wù)管理水平的提升。同時(shí)因?yàn)槭袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不斷完善，傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理業(yè)顯現(xiàn)出了較多的問(wèn)題。所以探討房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的問(wèn)題與建議具有一定的必要性。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在的問(wèn)題以及原因

（一）預(yù)算管理方面的問(wèn)題

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，預(yù)算管理方面的工作是十分重要的，它直接關(guān)乎企業(yè)利潤(rùn)。但是，絕大多數(shù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)并不重視預(yù)算管理方面的工作，尤其是預(yù)算管理工作中對(duì)市場(chǎng)的提前評(píng)估以及預(yù)判。其造成的結(jié)果就是，在實(shí)際的運(yùn)作過(guò)程中，大量的數(shù)據(jù)和所期望的目標(biāo)與實(shí)際的市場(chǎng)環(huán)境不符，并不被市場(chǎng)認(rèn)可，導(dǎo)致預(yù)算管理工作無(wú)法順利展開(kāi)。另一方面，少量的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)并沒(méi)有建立完善的指標(biāo)制度，對(duì)于預(yù)算管理方面的工作中的成本預(yù)算，收益和支出預(yù)算等沒(méi)有一個(gè)明確的認(rèn)識(shí)，并沒(méi)引起足夠的重視，只是單方面的重視自己賺了多少錢，虧了多少錢，也不查明原由，目光短淺，沒(méi)有長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)。

（二）忽略了全面成本管理

企業(yè)各部門溝通不足：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)最終的目的就是賺錢，如何做到使企業(yè)得到最大的利益，而付出最小的成本。問(wèn)題的關(guān)鍵就在于對(duì)成本的全面的控制管理，盡量做到不浪費(fèi)一分一厘。企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大：某些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)并沒(méi)有一個(gè)完善的資本運(yùn)作體系，絕多數(shù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源就是銀行或是其它企業(yè)，而這往往會(huì)產(chǎn)生高額的利息。沒(méi)有足夠的資金做保證，是無(wú)法正常運(yùn)作的，但貸款給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)潛在的風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)：眾所周知，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的行業(yè)。改革開(kāi)放以來(lái)，一大批房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如雨后春筍涌現(xiàn)在神州大地，成功的企業(yè)例如萬(wàn)達(dá)，恒大等等，但也有很大一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)淪陷在這改革的浪潮中。匯率的不穩(wěn)定，銀行利率的不斷變化，國(guó)家政策的改變等等的不確定因素，都給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的投資帶來(lái)很大的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）核算管理制度不健全

就目前來(lái)看，我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)尚未建立十分健全的核算管理制度，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在實(shí)際的項(xiàng)目過(guò)程中，并不能完全做到對(duì)收益和支出的正確核算。

（四）其他方面管理不當(dāng)

企業(yè)高層對(duì)于一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，就相當(dāng)于大腦對(duì)于人體的重要性，企業(yè)的管理層是直接關(guān)乎企業(yè)的生存和發(fā)展。但是術(shù)業(yè)有專攻，很多的房地產(chǎn)企業(yè)的高層并不一定是財(cái)務(wù)專業(yè)科班出身，對(duì)于財(cái)務(wù)管理方面并沒(méi)有一個(gè)專業(yè)的認(rèn)識(shí)，影響到了高層對(duì)于財(cái)務(wù)管理方面的決策。再有的是，部分從事財(cái)務(wù)管理的員工別有用心，暗懷鬼胎，做假賬，收回扣。這也嚴(yán)重影響到了企業(yè)財(cái)務(wù)方面的管理。

二、解決財(cái)務(wù)管理問(wèn)題的主要對(duì)策

（一）加強(qiáng)全面預(yù)算管理

加強(qiáng)全面預(yù)算工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，對(duì)職責(zé)權(quán)限、授權(quán)批準(zhǔn)程序等進(jìn)行細(xì)化。預(yù)算管理委員會(huì)需要負(fù)責(zé)擬訂預(yù)算的目標(biāo)，制度預(yù)算的具體措施。同時(shí)協(xié)調(diào)預(yù)算編制和執(zhí)行的問(wèn)題，以提升預(yù)算的可執(zhí)行力度，達(dá)到全面預(yù)算管理的目的。

科學(xué)的進(jìn)行預(yù)算責(zé)任的單元的制定。強(qiáng)化內(nèi)部管理，將企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)都納入到預(yù)算中去。強(qiáng)調(diào)層層落實(shí)，使各個(gè)部門的方向明確、責(zé)權(quán)利清晰。同時(shí)需要強(qiáng)化對(duì)預(yù)算執(zhí)行的監(jiān)督和控制，以此來(lái)減少因?yàn)楣芾聿簧茖?dǎo)致的經(jīng)濟(jì)損失。

加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，對(duì)資金的投資進(jìn)行準(zhǔn)確的估量，做出合理的可行性報(bào)告，以此降低投資風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)在進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算的過(guò)程中，需要處理好資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的管理，合理的規(guī)劃現(xiàn)金流量，回避由于喪失償債能力而導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)失敗。

（二）完善加強(qiáng)全面成本管理

加強(qiáng)全面成本管理需要樹(shù)立系統(tǒng)管理意識(shí)，從企業(yè)的戰(zhàn)略全局出發(fā)。堅(jiān)持全面性原則，根據(jù)不同的成本采取不同的策略方法。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理需要從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的實(shí)際出發(fā)，充分的考慮物質(zhì)成本以及非物質(zhì)成本。為了更好的實(shí)現(xiàn)成本管理的目標(biāo)，需要實(shí)現(xiàn)成本內(nèi)容的擴(kuò)展。房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)的成本較多，服務(wù)、產(chǎn)權(quán)、人力資源、環(huán)境等成本是其中重要的組成部分，針對(duì)這些成本，需要財(cái)務(wù)科學(xué)合理的方法，才能夠保證成本控制住的有效性。

成本管理的工作需要全員的配合才能夠完成，在全面成本管理的過(guò)程中，需要成立成本管理委員會(huì)，并且在成本控制的過(guò)程中，需要管理層的全面參與。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本管理的過(guò)程中，需要采取目標(biāo)成本管理的方式。對(duì)財(cái)務(wù)成本進(jìn)行全面跟蹤，保證各項(xiàng)工作的順利進(jìn)行。根據(jù)企業(yè)實(shí)際情況，建立相應(yīng)的監(jiān)督考核機(jī)制，從全方位入手，將成本控制指納入到項(xiàng)目規(guī)劃書(shū)中去。同時(shí)完善企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，為全面成本管理打下基礎(chǔ)。在進(jìn)行成本管理的過(guò)程中，需要采取清單報(bào)價(jià)模式進(jìn)行，以達(dá)到對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)整體成本控制的目的。在房地產(chǎn)行業(yè)相同的工程量，不同企業(yè)的價(jià)格是不同的，這就體現(xiàn)了房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)管理需要有技術(shù)指導(dǎo)才能夠順利進(jìn)行。

成本信息是財(cái)務(wù)成本管理的重要內(nèi)容，房地產(chǎn)企業(yè)需要從成本結(jié)構(gòu)出發(fā)，對(duì)企業(yè)成本進(jìn)行全面的控制改善。房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略財(cái)務(wù)管理策略的制定，需要從企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力出發(fā)，通過(guò)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)值鏈進(jìn)行整合分析，形式成本管理信息，以此為制定戰(zhàn)略方針打下基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理是一個(gè)系統(tǒng)性的工程，需要晚上成本管理策略和體系，才能夠合理的控制企業(yè)項(xiàng)目實(shí)施成本，提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

（三）完善核算管理

核算管理對(duì)于企業(yè)的重要性已經(jīng)不言而喻，建立一個(gè)健全的企業(yè)核算管理制度，在一定的程度上，不僅關(guān)乎了企業(yè)的財(cái)務(wù)問(wèn)題，更是關(guān)乎企業(yè)是否能夠得到最大的利益，因此完善企業(yè)的核算制度就顯得格外重要。完善核算制度首先，我們要明白企業(yè)財(cái)務(wù)方面所涉及的主要項(xiàng)目環(huán)節(jié)，各環(huán)節(jié)涉及到怎樣的制度，找到問(wèn)題的關(guān)鍵所在，對(duì)癥下藥。endprint

1、收入核算方面

房地產(chǎn)企業(yè)其收入跟一般的企業(yè)不同，所以在進(jìn)行銷售的過(guò)程中，需要結(jié)合房地產(chǎn)銷售的不同形式特點(diǎn)，進(jìn)行銷售標(biāo)準(zhǔn)的確定。從而減少誤判導(dǎo)致的會(huì)計(jì)信息失真的情況的產(chǎn)生。結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)的實(shí)際情況，從謹(jǐn)慎性原則出發(fā)。房地產(chǎn)企業(yè)確認(rèn)收入的時(shí)候需要滿足以下幾個(gè)條件：房屋竣工并驗(yàn)收合格，這表明房屋的合格性。完成竣工結(jié)算，表示成本計(jì)量有著可靠的依據(jù)。簽訂售房合同及收取房款，表示房款收入已能可靠計(jì)量已經(jīng)流入企業(yè)；房屋辦理了移交手續(xù)交付業(yè)主使用，表示房屋的管理權(quán)和控制權(quán)均全部轉(zhuǎn)移。交房時(shí)間一般情況下會(huì)比竣工時(shí)間和合同時(shí)間晚，所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商品房銷售收入的確認(rèn)時(shí)間應(yīng)為辦理房屋交接手續(xù)之日。之前收取的款視為預(yù)收房款，交房后再結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)入“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”。

2、成本方面

由于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目涉及的費(fèi)用和成本種類繁多，而且，房地產(chǎn)商在進(jìn)行樓盤開(kāi)發(fā)時(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中往往是一次性開(kāi)發(fā)幾十棟房屋，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的費(fèi)用是由開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一支出的。針對(duì)一般的房地產(chǎn)企業(yè)，企業(yè)需要根據(jù)管理和經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)來(lái)確定適合企業(yè)成本核算的對(duì)象，成本核算對(duì)象確定后不能夠隨意的更改。但是對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，因?yàn)橥瑫r(shí)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目較多，項(xiàng)目變更較快，這樣就導(dǎo)致了成本核算歸集對(duì)的對(duì)象變化較快。所以需要特殊性的看待房地產(chǎn)企業(yè)，按照“直接費(fèi)用直接計(jì)入、間接費(fèi)用分配計(jì)入”的原則，對(duì)開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目為一棟的房屋，應(yīng)該為單位承擔(dān)全部成本。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為多棟房屋的，其每棟房展的直接成本由每棟承擔(dān)。間按費(fèi)用可先分清大類，如住宅類、寫字樓類、商業(yè)用房類等，由于它們的前期各項(xiàng)費(fèi)用的費(fèi)率標(biāo)準(zhǔn)不一樣，其承擔(dān)的成本百分比自然不一樣；在分清大類后，對(duì)同類也要進(jìn)一步進(jìn)行成本歸集，如同時(shí)開(kāi)發(fā)好幾株住宅，應(yīng)根據(jù)每一棟的直接成本的比例來(lái)分擔(dān)成本。

三、結(jié)束語(yǔ)

財(cái)務(wù)管理在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)中占有重要的地位。但是目前大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)還存在較多財(cái)務(wù)管理的問(wèn)題。這些問(wèn)題的存在，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展有著很大的阻礙作用。所以房地產(chǎn)企業(yè)需要從樹(shù)立全面預(yù)算管理思想、其他制度的完善、完善核算管理等方面入手，使得財(cái)務(wù)管理能夠適應(yīng)企業(yè)發(fā)展的需求。

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