房地產預售的財稅處理及納稅申報附表填寫之探討

武婕

摘要：隨著國家經濟水平的不斷改善，相關的房地產行業也有了一定程度和規模的拓展，針對此種行業的特殊發展性質以及相關的所得稅控制效率，需要進行和諧的統一安排，進行一定規格的報表制定，確保必要數據資料的準確參考價值；但實際關于納稅申報表的呆板僵化模式與地產稅收較高靈活性的現實沖擊，使得實際的會計資料記錄無法實現積極的回應效果。因此，需要結合先進的技術處理信息與經濟合理計算經驗進行必要的改革處理，確保關于地產財務工作的積極落實效果，保證報表填制的實際操作程序的規劃效果。

關鍵詞：房地產預售 財稅管理 納稅申報附表 填寫程序規范 探討

房產企業預售業務的規劃流程中往往結合實際的會計處理數據進行明文規定，確保實際財稅處理模式在預售規程中的合理界定；企業接收預售款項之后，針對不符合收入的實際確認要求的方案及申報表不予回應，只是作為負債預收賬款的記錄模式存在，等到房屋真正交付到購買主體時在進行后期的確認程序。預售收入中的營業稅額及必要的土地增值稅款等需要滿足必要的稅費統計，保證營業稅金以及附加收入的核定，這是進行整體報表以及財稅管理工作的重要手段，需要結合系統的規劃程序進行清晰透徹的安排。

一、整體的納稅申報附表的填寫要求

（一）預繳申報

根據國家具體規定的納稅申報程序進行實際報表與舊表的對比，根據內部模式的變化形態估計，將關于填報企業的預繳稅申情況進行統籌的安排處理，保證實質性變化的及時發現，同時結合整體控制政策的緊扣鏈接效果，保證實際流程的科學合理價值。但實際操作過程中，針對整個地產行業的個性化問題仍未做到清晰透徹的了解，因此具體的季度申報表的填寫工作還是要依據現實因素進行必要的變通處理。

內部的利潤總額在報表的分析過程中會有一定規模的體現，主要是涉及的會計利潤總額與銷售未完工開發產品繳納的營業稅金，以及必要的附加資金周轉狀況等進行統一的管理，填表內容也是針對土地增值稅以及季度稅金積累進行收入條件的確定，在往來賬目以及相關增值配比模式的作用下，面對會計損益的綜合效果在預繳稅金相關利潤扣除的優惠政策作用的實現效果，進行科學的全面分析。因此，內部的稅金扣除調整手段需要根據預售前的實際綜合稅款金額進行一定的聯系處理。而在分析填表的具體流程中，需要填寫未完工收入值與預計毛利率的乘機最終值，通過分析后的投資效益與股息紅利預計的差額計算處理確定貸方稅款的實際發生額界定；其中，具體包含的年度為彌補虧損數以及季度實效繳稅作用下的累積補虧額的差值，并以此明確地產行業涉及的所得稅彌補虧損明細表的規劃與填寫流程，實現整體預售的具體財稅管理效益，保證具體參考依據的精準價值水平。

（二）年度會算清繳

關于整個房產行業的匯算清繳流程，有著不同與其他行業申報表的特殊性質，主要涉及的內容包括毛利調整、預繳營業稅及附加土地增值稅調整策略、實際業務招待費用和廣告宣傳費的扣除。整個功能及報表填寫流程必須滿足一定的系統規劃處理流程的界定，因此在進行符合一般行業的填表標準的同時，需要結合三個方面的內容進行實際調整工序的編排。

關于預計毛利額的調整，是在地產企業進行未完工年度預收款的估計過程中，進行實際銀行借貸的數據記錄以及必要的產品開發在未售完房產規模中的收入狀況評估，然后按照預計計稅毛利率在不同季度的實際數額進行應納稅額的科學評估和確認；而關于預繳稅金的調整規模和形式主要是根據整個行業在未完工年度需要繳納的營業稅以及附加土地增值稅的數值分析，進行銀行存貸與實際應繳稅金的會計處理，還可以進行實際應繳稅款與長期待攤費用的相關會計方式計算處理，結合這兩種預繳稅金的會計損益科目的核算，使得企業在進行繳稅前的項目周轉稅款可以予以免除，因此可以進行必要的納稅調減處理，在進行申報表的填寫環節中，需要進行方案的自行選擇，實現地方稅款省份的明確界定或否，實現人為控制手段在實際報表中的靈活運用，保證必要的預繳稅金的科學計算依據。同時，在進行三項費用扣除基數調整的過程中，必須根據正式簽訂的銷售合同作用下的收入水平進行清楚的規定，確認銷售收入的全面實現。注意在整個未完工的年度期限里，相關的地產公司自身的收入水平已經得到確立，而與之作用下的三項具體費用也允許進行稅前扣除，實現整體納稅申報流程在財稅處理工作方面的積極意義。但實際運用過程中，會面臨現有的納稅申報表的規格模式的局限，使得企業不得不進行一定的變通處理，這類模式的處理方案需要結合實際的因素進行統籌規劃。因此，對于符合條件的預售收入以及年度報表的填寫根據不同地區的房產規格有著不同的展現形式，其中也有著根據當年取得的預售收入規定下的計稅毛利率進行預計利潤的計算，保證附表特殊位置的填寫處理工作完成，而會計確認的預售款作為實際計算基礎的扣除業務招待費和廣告宣傳費的實際內容要在附表三第40行第4列進行特別的注明，保證預售款項在計算扣除金額的合理性質，這只是實際內容的一部分，關于其他填表的模式還是相對復雜一些，需要深度的討論之后進行確認，因此暫不做詳細的分析。

二、完工年度事宜總結

（一）季度預繳

結合營業收入和成本的對比，實現財務報表內部的直接取數，分析季度結轉收入的具體水平，其中實際的稅款取數于上年匯繳申報表中預繳稅金的調減數波動。在完工年度，關于整個地產行業的預售房款滿足會計收入確認條件的形式進行附加資金的調整，實現會計損益中的直接體現。這一階段中，由于未完工年度在預繳稅金的扣除已經實現，這就要在完工年度中進行曾經調減數額的轉回，避免造成重復扣除，損害整個企業的經濟效益。在進行前年度虧損的彌補中，結合以前年度未彌補虧損數與本年度預繳時已累計補虧額的差額計算進行上一年匯繳申報表附表的指導輔助，實現當年的計算填報工作。

（二）關于匯算清繳的調整

在完工年度，會計角度上經過預收房款的合理確認，實現成本結轉。在整個企業的所得稅上，應該針對計稅成本以及銷售過程中的實際毛利額標準進行對應的預計毛利額之間的差額分析，同時計入本年度應繳納的稅額資料中，其中涉及的個性申報，實現未完工年度調整數據的合理轉回。

在進行預計毛利額的調整工作上，企業關于完工年度的會計處理主要憑借預收賬款與主營業務收入以及主營業務成本和存貨的現實借貸聯系關系進行系統的對比分析。在企業所得稅納稅申報方面。需要將以前年度涉及的預計毛利額轉回的調增行為作為本年度未完工年度附表的填寫依據，在調整項目的明細表中進行房產企業預售收入計算的預計利潤第三列填報的處理。注意配合調減金額在附表中的房地產企業預售收入具體計算的預計利潤分布狀況；在進行預繳稅金的調整主要是在完工年度進行預繳稅金在主營業務附加稅金與應繳稅金的聯系效果進行分析，保證在完工年度內的預交稅金在會計損益科目內部的核算過程，結合完工年度的特性結合效果，滿足必要的預繳稅金在所得稅的扣除條件，所以，在涉及預繳稅金內部的納稅增調處理的活動中，注意避免重復扣除行為的發生。在房地產稅改革作用下的統一稅制與整合稅種的作用下，結合整體產業的評估價值進行計稅依據的全面提供，實現整體產業價值與納稅人承擔能力的客觀反映效果，涉及的具體的價值評估在進行現行產稅制度的計稅依據不合理的解決效果上有著積極的意義。主要借助報表一次性的土地出讓變化記錄具體弱化地方政府推高房價的行為，保證房價的理性價值回歸效果，實現內部相關稅額的科學分類與管理，切實提高財稅管理水平在房地產預售內部的實現程度。

三、結束語

整個規模作用下的房產預售業務中的具體事項安排，主要針對實際的會計管理標準以及現下國家規定的預售業務內部的稅款處理規定進行差異性質的界定，實現在具體優惠政策下的最優方案的選擇，保證在行業內部的會計與稅務管理工作的深入落實效果，實現具體年度納稅申報附表的全面記錄，確保經過一定程度的稅款上繳后的經濟效益水平的全面維持。

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