誰在導演中國樓市危機

劉磊

1929年某一天，一位古稀之年的美國老太太正在安撫孫子，她唱到：“我的寶貝不吵鬧，奶奶又買了很多股票。”與此同時，她的兒子也正在把借來的資金源源不斷地投進股市。發財夢根深蒂固地植入了當時每個美國人心中。

華爾街的投資警語是：當擦皮鞋的都開始買股票的話，那說明離崩盤就不遠了。但此時此刻，能認識高處不勝寒、全身而退的人少之又少。當全民把股票投資當賺錢機器的時候，災難的喪鐘就開始敲響了。有時候，人們對市場的信心極其強大，有時卻又異常脆弱。經濟學的定律常常假設人是理性的，但又有多少人可以在價格跌宕起伏中，臨危不亂、保持警醒呢？

樓市危機的起源和股市不同，當大家都開始恐懼樓市、看空樓市、遠離樓市的時候，危機恰恰就會降臨了。

中介公司的銷售方式 是房價快速攀升的助燃劑

春節過后，幾乎每天都能接到陌生中介推銷房子的電話，與之前房市緊俏時，中介忙于帶客戶看房、坐店等客的情形大相徑庭。看來，中介都已經坐不住了，賣方市場開始向買方市場轉向，這是危機來臨的表象之一。而中介在山雨欲來風滿樓的房市危機中，卻扮演了重要助推角色。

一方面，中介公司的銷售人員為了爭搶更多房源，給予業主超過市場價格的承諾。“房子交給我們公司，不出一個星期就可以售出，價格一定讓您滿意。”這樣信誓旦旦的說辭，既打動了業主的心，更讓他們對于價格的增長和財富獲得的野心持續膨脹。因此，總是在看高自己待售物業價格的同時，對市場趨好的預期更加堅信不疑，而真實的市場走勢可能恰恰走向了反面。

另一方面，中介為了把獲得的房源盡快賣出，對前來看房的潛在客戶往往故伎重演，如用業主要再次漲價、其他客戶搶簽合同等眾多編織的故事，“恫嚇”其盡快進入交易流程。作為房產中介，他們深諳此道：客戶買漲不買跌，只要讓客戶相信房子稀缺、還要漲價、可以賺錢，他們借錢都要買。就在中介這種左右逢源、房價要漲的鼓吹下，房價被人為抬高了，危機的種子也埋下了。

開發商的盈利模式 開發商為刀俎，購房者為魚肉

當我在沈陽做離岸資產配置、房產投資財商教育的培訓時， 總是聽聞當地的投資購房者說：“要投資賺錢， 就買萬科的房子。”我追問為什么？ 回答更匪夷所思：“趙本山就投資萬科的房子呢。

“我恍然大悟，國人房產投資的思維竟如此簡單，甚至幼稚。從海外房產市場的演變歷史來看，著名開發商的建筑僅體現物業的質量和品質，名人購買表明的是個人喜好和認可，但所有這些跟房產市場走勢、物業價格是否增長、銀行是否提供貸款及融資沒有丁點兒關系。簡單迷信開發商和名人效應，難免不把自己引入投資的死角和深淵。如何理解呢？

消費者在開發商面前永遠是弱勢的，開發商與購房者在資本市場中是利益的博弈者。由于國人的慣性思維和傳統認知的桎梏，開發商財大氣粗，鋪天蓋地做廣告和宣傳，普通投資者被這些表面營銷手段長期蒙蔽，結果往往是只要是開發商宣傳力度大的，銷售人員說好的項目，就會深信不疑。

可見，這不是市場優勝劣汰的自然選擇，而是在房價上漲周期的市場中成功營銷的結果：開發商和投資者的利益僅在房價上漲的趨勢和周期中是一致的；而一旦市場轉向、掉頭向下，由于信息的不對稱和開發商對市場的提前預期，很可能把最終的痛苦和懊惱都拋給了普通投資者。這個時候，不管是哪個開發商、哪個明星購買的房子，都不可能扭轉市場的走勢。

數據統計部門的避重就輕 僅比對新房成交價有誤導

以新房環比、同期比較70個城市房價增長的數據來判斷房價走勢，這個思路有誤導作用。為什么這樣說呢？

放眼全球，發達國家房價監測機構也好，統計局也罷，都不是以新房價格變化作為未來房價走勢判斷依據的。舉例而言，美國以新房開工率（New Dwelling rate ）來分析房市復蘇與否，而與成交價格無關；澳洲和新西蘭、美國和加拿大以別墅（獨立屋）二手市場成交中位價的變化來分析房價走勢；中國香港和新加坡也是以二手房成交均價來判斷市場趨勢的，唯獨不去參考新房價格。

因為新房價格（地價分攤、建筑成本、稅務承擔、人工增加等復合CPI 因素后）從理論上講，一定是上漲的，但新房價格的上漲并不能判斷房市趨勢向上， 還必須結合成交量連續3個季度增長的數據，才能做上升趨勢的判斷。

舉例而言，第一期有1，0 0 0套新房完工，售出500套，新房成交價格33000元/平米；第二期完工1000套，售出200套，新房成交價格34000元/平米；第三期完工1000套，售出100套，新房成交價格35000元/平米。從新房成交價格來看，價格是長了，但如若成交量急劇萎縮 ，二手房市場的價格也體現不升反降或者無人承接的話，就都說明房市已經步入寒冬和陷入危機了。

發達國家對于房產市場的合理價格、流動性、未來走勢等方面的判斷，都是以二手房交易的真實數據來參考的。很顯然，中國的新房成交價格的統計結果，不應該和房市未來繁榮與否產生關聯，而這一點卻沒有清清楚楚地告訴國民，致使國民冒高房價風險于不顧，去購買不是財富范疇的自住房。 而不斷增長的價格統計，又再一次被以開發商為代表的利益集團順勢鼓吹和利用了，而對一二線城市的二手房有價無市、套現難、融資難、抵押難的現狀，卻熟視無睹。

國人對于房產投資財商教育的缺失造成搬起石頭砸自己的腳正是過去15年，一直買房賺錢的國人認為房產投資很簡單、沒有風險，才會傾注其大多數資本于房地產市場，寄希望于價格的不斷增長。而市場給予的不斷教訓是：欲讓你滅亡，先讓你瘋狂；一旦市場轉向，那些只經歷過順勢賺錢的地產投資者，就是房產資本市場的最終裸泳者。中國有句老話說得好：不識廬山真面目，只緣身在此山中。 國人總是被短暫的現象和結果所迷惑。從歷史經驗和教訓來看， 從日本1989年的日經指數創歷史新高和房價達到歷史頂點，到1993年普通大眾承認房價真的無法短期恢復的認知，走過了4年時間，這其間的價格也是跌宕起伏，一波三折，而最終的結果是到2011的日本房價的均價只是最高峰時的70%。

2008年次貸危機中的美國樓市與此類似，1997年中國香港樓市也類同。建立在沙灘上的大廈終將傾倒，唯有提前改變國人的預期，才能真正規避其財富被類似日本崩盤、美國次貸、香港樓市破產式的市場洗劫。

大家都聽過小動物們拔蘿卜的故事吧？小白兔拔蘿卜之所以成功，不是因為它的力氣大，而是前面其他小動物的力量累計到一定程度后的結果。同理，中國的“新國五條“也好，”新國七條“也罷，都是調控房價能量的累計，即使短期沒有達到預期效果，但隨著調控加強、反腐深化、銀行信貸收縮、人民幣由升值預期轉為貶值實質、房產投資財商教育的深化引導，終將改變國人對房子的盲目熱衷，拋下房產即財富的錯誤認知，房價終將被市場的真實需求所決定。

最后，對于政策的制定者而言，不可能左右逢源，讓所有人都叫好。中國的國情是以民生為根基的，因此，制定符合大眾自住需求、保民生的保障房和廉租房，是未來制定政策之根本，而非去預防商品房的價格下跌。

大家忽視房產投資財商教育的結果是什么？

1）、只關心資產規模，而輕視現金流；

2）、只關心價格高低，而丟棄價值判斷標準；

3）、僅關注項目本身，而忽視市場的趨勢；

4）、僅考慮項目位置，而忘卻了投資的主體是自己，因為人是投資成功與否的關鍵，而非產品本身。