我國房地產行業宏觀調控政策論析

鄒祖婷

（安順學院經濟與管理學院，貴州 安順 561000）

引言

隨著房地產行業的繁榮，房地產市場出現了違背經濟規律發展的局面。房地產行業的自由發展造成了不規范的行業競爭，對于房地產業本身和其他相關行業都造成了重要的創傷。在這樣的形勢下，宏觀調控必須要實現其基本功能，給予房地產行業發展一定的規范和指導。

一、我國房地產業得發展現狀

泡沫的成份開始逐漸縮小，市場價格在不斷向高價位上漲的同時面臨較大的下降壓力，一些一、二線城市的房價開始下降。據調查2007年以來，在緊縮政策調控下，我國的房產市場的泡沫問題開始向內收縮的趨勢，部分城市的房市雖然還是在較高水平上，但同時也面臨著多方面較大的下降房價的壓力，并且在大多一線城市出現了不同程度的下調。北京、上海、廣州、深圳等城市的房產價格從2007年第四季度開始下調。2007年11月深圳房地產價格環比下跌13.5%，隨后逐漸下跌，直至2008年5月，新建開發的商品住宅樓房平均價格為11014元/平米，回落到2007年初的房價水平，與2007年10月高峰時期的17350元/平米對比，有36%的下跌；并且根據專業人士預測，深圳的房價還會進一步下跌的趨勢。

我國對房地產業的需求量下跌，房產的空置率逐漸上升。從宏觀上來看，空置率較高對于房產供給方來說就是利益的損失，如果空置率較低，這需求者可能沒有或極少有選擇的余地，如果想在適當的價格或租金水平下找個合適并且滿意的服務是較難的。與房價下調相應的是，購買房屋的意愿者持續以觀望態度觀察樓市的發展，使得房地產市場上成交量大幅減少，而房地產商的房屋空置率大幅上升。我國對于房地產政策的出臺，使得房地產開發商面臨較大的資金壓力，而資金壓力往往加大其房地產金融風險。對于房地產業的投資來說，房地產開發屬于投資大，生產周期長的具有專業技術要求較高的行業，但由于我國現今的房屋價格及人均購買的畸形對比，使得國家不得不通過出太新政策抑制房價的不斷上漲，而政策的出臺必然會直接影響其房地產開發商的利益，加大房地產開發商的資金成本運營風險。

二、宏觀調控對于房地行業發展的重要作用

1、可以為房地產行業發展引領方向

我國房地產行業發展中存在很多問題。房地產是高投入、高產出、高風險的產業類型。各個省份各個地區的房地產發展極為不平衡，房地產與其他產業的聯系極為緊密。同時，房地產行業對于國家和政策的依賴也是非常強烈的。宏觀調控政策可以從整體上指導房地產行業的發展。我國目前房地產市場已經進入到平穩發展時期，但是，房地產的特殊性決定了國家在投資上、稅收上和金融政策上都有明顯的不同。宏觀調控能夠從根本上穩定房地產行業的發展態勢，能夠引導房地產業的發展方向。宏觀調控是政府行為，必然要有相關的管理部門進行參與，這種政策性環節的控制，足以使房地產行業受到政策影響。我國房地產業是國民經濟的支柱型產業，宏觀調控引導其朝著正確的方向發展是實現惠民政策的重要依靠。

2、對房地產行業發展起到約束作用

我國經濟的快速發展，使房地產行業在短時內迅速壯大。房地產行業一度出現了市場的混亂狀態。從開發商的違規操作，到建設過程的粗制濫造。房地產行業的發展因為必要的約束和限制，成為商人謀取暴利的手段。房地產沒有實現為民造福的基本目標。宏觀調控政策的實施就是要通過政策手段，給予房地產開發商、企業、相關部門和人員的制度和政策約束。使其在發展過程中，能夠保持在規范的軌道上運行。房地產行業涉及的利益群體較多，每個群體都有不同的訴求和目標。宏觀調控能夠有效的打擊投機行為，也能及時維護普通民眾的基本權益。宏觀調控的約束作用是國家政策的最優化體現。

3、有利于合理實現資源分配

宏觀調控政策是解決房地產行業集中矛盾的主要方法。社會資源具有共有性。在同等資源能量的基礎上，合理分配是社會化大生產的原則。市場經濟主導以市場發展為前提，但是，市場經濟在沒有足夠輔助設施相配套的前提下，也會造成過度市場競爭的現象。宏觀調控政策的實施能夠在資源和利益分配上起到整合的作用。宏觀調控重視資源的使用開發和分配控制。對于房地產而言，宏觀調控的政策是真正促進其發展的根本動力。

三、對房地產市場宏觀調的必要性

1、過高過快上漲的房地產價格的負面性

首先，過快上漲的房地產價格，會直接影響到一些中低收入消費者對于購買房地產的能力，對于我國而言，是處于一個發展的階段，總體收入水平不高，基本上中低收入人群消費來源都是工資，如果房價過快上漲，而中低收入人群的工資沒有提升，那么就會減弱一些具有購買意愿，但是缺乏購買能力的群體消費欲望，并且直接損害到利益受益的群體。其次房地產價格快速的上漲，會加劇社會再分配財富，加劇社會貧富差距，直接有違于建立和諧社會的宗旨。第三，導致經濟泡沫。當房地產價格在一個較短的時期內快速增漲，那么就會形成大部分投機性的獲利空間。從而使得社會的資金大量流向房產業，形成不實的謀利性的需求，與此同時就會加重房地產的泡沫化。第四，導致國家整體的國民經濟結構向畸形化發展。在一定時期內如果過量的社會資源投放到房地產行業，必然造成投放到其他方面的社會資源降低，這樣就會形成畸形的經濟結構，影響經濟能力的持續發展。

2、政府對調控目的的明確

國家宏觀調控是發展社會主義市場經濟的本質要求。由于一個單純的市場機制調節存在著本身具有的弱點和消極性、自發性、盲目性和滯后性等明顯的缺陷，因此發展社會主義市場經濟，勢必需要加強和改善政府的宏觀調控，明確其國家的調控目的。宏觀調控的手段包括計劃手段、經濟手段、法律手段和行政手段。其中，經濟手段和法律手段是市場經濟條件下宏觀調控的主要手段。當社會總需求嚴重不足、社會總供給大大超出總需求時，國家實行擴張的財政政策，減少稅收，擴大財政支出。宏觀調控的重要目標是為了促進經濟增長，增加就業率，穩定物價，促進國際收支平衡。

四、宏觀調控對于解決房地產問題的主要舉措

1、制定具有高質量、科學性的政策方案

宏觀調控政策良好實施的基礎工作就是政策的制定。政策的制定是一個完整的研究過程。包括建立議程、界定問題、設計方案、預測結果和比較和抉擇方案的合法化。政策制定要遵循科學化原則。要積極處理好整體目標和特殊目標的關系，充分發揮著政策的綜合作用。我國房地產業發展的目標可以概括為保持持續、穩定、健康的發展模式。在供需方面融合協調。房地產行業涉及的部門和專業較多。在土地拆遷、銀行貸款和價格制定上，都存在很多矛盾。因此，宏觀調控的政策制定要貫穿于房地產開發和建設的各個環節，使房地產業的發展在可控范圍內提升。

2、加強政策執行的效力

房地產行業的發展依托于國家政策的扶植和傾斜。宏觀調控政策的實施要選擇恰當的契合點。政策的執行實際上就是政策變為現實的過程，是不斷調整房地產發展狀態的過程。加強政策的執行效力要充分實現目標內容的轉化，做到靈活運用，力求實效。不僅要堅持穩妥和適宜，更要堅持剛柔并濟的原則。在執行中，以國家利益為主導，尊重人民群眾的勞動成果。無論是中央還是地方，都要以長遠發展為目標。宏觀調控的干預要注意方式和手段，保證合理的利益分配和適當的補償。

3、適時修改和調整政策的規范內容

房地產行業的發展受多方面的影響。宏觀調控政策不能一味的處于一個狀態，針對一項內容。宏觀調控政策在實施以后，如果完成了必要時期的調整工作，就要退出經濟運行過程。政策的調整和終結，都要以政策評估為基準。特別是新政策的開始，要與舊的政策良好銜接，實現統一的目標和作用。在規范政策內容方面，應該注重人員的具體操作和組織協調工作。

結語

我國的經濟發展模式不同于西方發達國家。這是由我國的實際國情決定的。房地產行業作為國家發展的支柱型行業，需要從多方面進行把握。我國仍然要堅持以市場經濟為主，適當宏觀調整的手段。房地產行業要想持續穩定發展，必須要尊重經濟發展規律，必須要進行大幅度的制度改進。宏觀調控政策的實施就是為了糾正發展過程的偏差，使房地產行業能夠真正起到推動經濟進步的作用，起到拉動經濟快速增長的作用。宏觀調控政策同樣要在必要的時期實行必要的監控手段，使宏觀調控成為我國房地產行業發展中的監督機制。

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［1］劉志瑩·論我國房地產業發展現狀［J］.時代金融，2012（4）.

［2］董文婷·我國房地產業的宏觀調控政策研究［J］.東方企業文化，2012（15）.

［3］陳健·為什么宏觀調控有時會成為“空”調——整體博弈視角下的中央與地方關系［J］.河北經貿大學學報，2012（3）.

［4］董藩，丁宏等·房地產經濟學［M］.北京：清華大學出版社，2013：292－316.