我國房產稅制度的國際比較與分析

王鈺

摘要：遏制放假快速大幅上漲已經成為我國政府的一個重要目標。目前為了有效地遏制房價上漲，我國政府已經采取了一系列的措施，但是取得的效果并不顯著。面對當前房地產市場的復雜局面，房產稅制度改革呼之欲出。本文將在制度類型、房產稅所占稅收比重、稅制中的要素等方面對其他國家較成熟的房產稅制度進行比較研究，以期對我國的房產稅制度改革有所啟示。

關鍵詞：我國房產稅制度 國際比較 分析

近年來房價的不斷上漲業已引起全國人民的關注。我國政府為了有效地遏制房價的大幅上漲，已經采取了一系列的措施，但是取得的效果并不顯著。伴隨著國家頒布新的“國十條”，媒體和民眾對房產稅愈加關注。為了應對我國當前復雜的房地產市場，研究者應將我國的房產稅制度與其他國家的房產稅制度進行比較分析，及時發現存在的不足，促進我國房產納稅制度的改革。

一、房產稅制度類型的國際比較

縱觀各國，發達國家和發展中國家的房產稅制存在著明顯差異。美國、德國、加拿大等眾多發達國家通常采取一般房地產稅制。其優點是課稅范圍廣、籌集的收入多、公平性較強。但是這種稅制計征方法十分復雜，實際征收中存在較為嚴重的偷稅漏稅問題。發展中國家一般采取個別房地產稅制，針對的對象主要是房屋和土地，涉及的課稅范圍卻相對狹窄，但計征方法簡便。

另外，由于發達國家的居民具有較強的納稅意識，征管制度較為先進，除了征收一般房產稅，還要征收贈與稅和遺產稅，但是發展中國家由于受到自身條件的限制，絕大多數國家無法征收贈與稅和遺產稅，只能實行個別房地產稅制。不過應該看到，伴隨著時代的進步和發展，一些發展中國家開始嘗試征收贈與稅和遺產稅，并且取得了一定的效果。因此，可以預見我國也會不斷推廣征收贈與稅和遺產稅的稅收制度。

二、房地產稅在國家稅收中所占比重比較

通過對經濟合作和發展組織提供的資料進行研究發現，發達國家的地方稅收收入中房地產稅往往占有很大的比重，并且形成了良好的稅收循環機制，即“提供豐富的公共服務、增加稅務的征收、增值財產和增加財源”。房產稅在發達國家地方經濟發展中起到了極大的推動作用。發展中國家雖然把房地產稅歸為地方政府財政收入的一部分，但是房地產稅在地方政府的財政收入中并未占有較高的比重。因此，擴大房地產稅在地方財政中占得比重應是稅制改革的一個方向。

三、房地產稅制中各要素的國際比較

納稅主體差異。在設置不動產稅的國家，在轉讓房地產時，主要將賣方作為納稅的主體，但有時也將買方作為納稅主體。在不同國家房地產稅的納稅主體所承擔的義務也存在差異，主要表現為以下幾類：第一類只規定房地產的所有者具有納稅義務，如美國、馬來西亞和澳大利亞等國；第二類只規定了房地產的使用者具有納稅的義務，如英國、愛爾蘭和法國等國；第三類要求房地產的所有者和使用者都具有交納房地產稅的義務，如在捷克和波蘭等國。目前我國的不動產稅體系中，房地產稅的征收不僅包括所有者也包括使用者。

稅率差異。目前國際上大部分國家的房地產稅率采用比例稅率，另有少數國家采用定額稅率和累進稅率。稅率的制定主體也不相同。有些國家由中央政府制定，也有國家由地方政府會根據收益人預算的周期和需要的差異分情況制定。在加拿大和美國等國，稅率一般由地方政府制定，中央政府只是對其做出相應的限制規定。在日本和法國等國，稅率則由中央政府制定。

稅基和課稅對象存在差異。雖然土地和房屋是世界上大多數國家的房地產稅的課稅對象，但是其稅基和課稅對象卻存在細微的差別。世界各國對房地產稅的征收范圍也存在差異。比如在美國和加拿大的稅基中往往包含建筑物資本價值，在英國對樓房、平房、活動房屋和公寓的計稅依據往往是這些房產的估計價值，在日本則將分開征收的房屋稅和地租并入其他財產中一起進行課稅，其納稅的主體是房屋的所有者，并將房屋的估計價值作為征收房產稅的基礎。

四、我國房地產稅制的現狀分析

房產稅的征收范圍相對狹窄。目前我國實行的城鎮土地使用稅和房產稅只是針對于城市、工礦區和縣城，而對于農村部分應納稅對象并沒與進行征稅。另外，只是將個人、企業和事業單位的經營性房產和土地確定為征收對象，導致個人所擁有的非經營性土地和企業的自用房產沒有進行房產稅的征收，沒有充分利用地產稅基帶動經濟增長，影響了房地產稅的收入。

房產稅的種類相對較多。目前我國的房地產稅種有十多種，存在嚴重的重復征收現象，違反了公平稅負和合理承擔的原則。比如對土地課稅設置耕地占用稅和土地使用稅，再比如對轉讓的房屋不僅征收5%的營業稅，還征收土地增值稅。

計稅依據不夠合理。我國的計稅分為從價計征和從租計征。從價計征導致了房地產價值和稅收收入的背離，影響了國家的土地增值收益，而從租計征難以對房屋的租金進行準確把握，加之同時征收營業稅，存在交叉征稅的嫌疑。

五、結束語

2010年10月27日黨中央在《中共中央關于制定國民經濟和社會發展的第十二個五年規劃的建議》中明確指出“研究推進房產稅改革”。房產稅制度改革迫在眉睫。通過對國外征收房產稅的經驗分析可以發現良好的房產稅制度設計可以有效地促進房價回歸到理性，引導房地產市場的健康發展。2011在上海和重慶開展的房產稅試點工作，讓我們認識到想要通過房產稅有效遏制房價需要更加完善的制度設計。為了有效遏制房價的不斷上漲，政府必須采取有效的措施，完善和推動房產稅改革。

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