我國開征物業稅對相關主體的影響

王麗青

(山西大同大學 商學院，山西 大同 037009)

2003年10月，黨的十六屆三中全會首次提出了實施城鎮建設稅費改革的構想，指出今后當條件具備時，將對不動產開征物業稅，同時取消相關收費。2005年“十一五”規劃指出，今后要不斷推進房地產稅收制度改革，逐步出臺物業稅。之后，國務院在關于《2009年深化經濟體制改革工作的意見》中提出，要深化地產稅制改革，研究開征物業稅。隨著全國各地房價的不斷攀升，物業稅的開征，也日漸成為業內討論的熱點。我國目前雖然還沒有正式出臺開征物業稅的具體方案和實施細則，但開征物業稅的基本框架已經形成。

物業稅又稱地產稅或財產稅，要求土地、房屋等不動產的使用者或所有者每年繳納一定額度的稅款，且應繳納的稅款會隨著不動產的市場價值變動而變動。例如，地鐵、公路等開通后，沿線的房地產價格會升高，物業稅也將相應增加。[1]目前，我國物業稅的基本框架，主要是將目前征收的土地出讓金、土地增值稅、房產稅以及城市房地產稅等相關稅費合并，轉化為房地產保有環節征收的物業稅。物業稅的開征,將對相關的主體產生一定的影響。

一、對政府及金融機構的影響

物業稅作為房地產保有環節征收的稅種，稅基穩定，從長期來看，可以為地方政府提供可持續的財政收入，未來也會成為地方政府財政收入的主要來源。但開征物業稅后，土地出讓金必然會做出調整，將由一次性批租制改為年金制。盡管開征物業稅后，地方政府的長期總收入沒有減少，但會對其當期的財政收入造成巨大的影響，而且，物業稅的開征，有可能導致地方政府財政在短期內出現缺口，影響公共基礎設施的建設和完善。因此，開征物業稅的同時，要通過其他途徑，盡力避免地方財政收入在短期內出現的大幅下滑，以免影響公共財政支出，影響居民的生活水平。開征物業稅后，土地出讓金由一次性征收改為分別在房地產持有的70年分期征收。當前我國一、三、五年期的銀行定期存款利率分別為3%、4.24%、4.75%，我們取平均數4%作為貼現率，如果將一次性收取的土地出讓金，按4%的折現率平均分配到以后的70年，則每年支付的金額大約為原來的1/20，即當期的土地收入為原來的5%。由此可見，開征物業稅對地方政府當期土地收入的影響極大。其實，將土地出讓金由一次性批租改為70年內分期收取，過度稀釋了地方政府的短期收入流，雖然這樣做降低了土地成本，也抑制了地方政府過度消費土地資源，一定程度上也可以降低房價，但地方政府財力的嚴重弱化，也會導致公共服務投入的減少。因此，筆者認為，可以在征收物業稅的同時，繼續使一部分土地收入以土地出讓金的形式在開發環節征收，其余部分按期限分攤。假設開發當期收取的土地出讓金為原來的30%，貼現率為4%，則地方政府的當期收入是原來的35%，當期收入減少為65%。根據平新喬估計，通常地方財政支出占年度GDP的19%左右，其中約20%來自土地出讓金收入。我國2012年的GDP總量為519322億元，地方財政支出為98671億元，土地出讓金收入為19734億元。因此，按照上述計算方式可知，開征物業稅，將導致地方政府的當期收入減少12827億元。開征物業稅的首要目標，是為地方政府提供穩定而持續的稅源。土地出讓金支付方式改變后，將對當期地方財政收入產生影響。據經合組織國家數據顯示，物業稅收入占GDP的比重長期保持在1.9%左右。以這個比例作為估算值，我國2012年的物業稅收入將為9867億元。據此，開征物業稅當年的地方財政缺口為財政支出的3%[2]，不會使地方財政出現太大的困難。開征物業稅后，物業稅收入也將占到地方財政支出的10%左右。隨著我國經濟的發展和城市化進程的推進，稅收額度將越來越高，物業稅也會成為一個主要稅種。

由于房地產行業對資金需求量巨大，其對金融業有相當強的依賴性。我國房地產開發企業資金的主要來源，是自有資金和銀行貸款。物業稅的征收，使土地使用費和相關稅費由一次性支付變為分期支付，開發商預先支付的資金大幅減少，其從金融機構貸款的數額也必然減少，這在很大程度上減少了金融企業的風險。但從另一方面看，開征物業稅后，把金融機構在房地產開發階段的金融風險，轉移到了房產持有階段。房產持有成本的增加，會導致買得起住不起情況的發生，尤其對于很多使用銀行按揭貸款的購房者而言，由于其購房是分期付款，若按揭金額較大，開征物業稅無疑又進一步加大了他們每月的還款額，這將有可能導致“供不起房，納不起稅”的現象發生，從而增加金融機構的風險。

二、對房地產開發商及購房者的影響

開征物業稅后，首先，降低了開發成本，減輕了開發風險。房地產業作為資金密集型行業，在建設初期，需要開發商投入大量的資金。通常情況下，開發商需要一次性支付相當于房價30%～50%的土地出讓金和各種稅費，以取得開發土地一定期限的使用權。高額的開發成本，使得開發商承擔著巨大的籌資和營運風險。而開征物業稅后，開發商一次性支付的土地出讓金轉由購房者在擁有房產之后分期繳納，大大降低了開發商投入的開發成本，同時也減輕了開發商所承擔的風險。其次，減少了對開發商的重復征稅。房地產業征收的稅費種類繁多，很多稅費存在著重復征稅、計稅依據不合理等問題。這些問題，一直困擾著房地產開發商，也制約著我國房地產業的健康發展。以金額最大的土地出讓金為例，開發商在取得土地使用權時，土地出讓金被作為稅基繳納5.5%的營業稅以及3%～5%的契稅；當房產建成出售時，再次以土地出讓金為稅基繳納營業稅和契稅。開征物業稅后，土地出讓金合并在物業稅中分期征繳，可以使土地出讓金從稅基中扣除，避免了重復征稅。最后，有利于遏制房地產開發商的投機行為。在房價高速增長的刺激下，房地產開發商開始大量囤地、囤房。物業稅是對房地產持有環節征收的稅款，它的開征，會使房地產開發企業囤積土地，以及為推進房價上漲或維持高房價而保持較高空置率的行為，負擔更高的成本，從而有利于遏制房地產開發商的投機行為。[3]

從短期來看，開征物業稅后房價將會下跌，使很多預購房者做出購買決策，從而使市場銷售量增加；但從長期來看，房地產市場將由一直以來的“購買成本高，使用成本低”轉向“購買成本低，使用成本高”。這種轉變，將矯正部分購房者的購房心態，有利于房地產市場的健康有序發展。第一，對自住房購買者來說，物業稅是未來收入的不斷流出，在購房者收入沒有增加的基礎上，會增加購房者的生活壓力。因此，開征物業稅，會使購房者根據自己的消費能力和對房產的真實需求理性購房。我國現有稅制對房產的保有環節是免稅的，而物業稅正是對房地產保有環節征收的稅款。物業稅的開征，增加了房產的使用成本，加重了居民的負擔。因此，物業稅的稅制設計，必須充分考慮到普通居民的稅收負擔，使物業稅既能達到籌集財政資金，抑制房價過快上漲的作用，也不會使普通居民的納稅負擔過重。第二，對投資房產的購買者來說，開征物業稅后，對多套房產和非自住房持有者征稅的稅基、稅率都較高，這使得房產投資者的持有成本大幅增加。擁有多套房產等待升值后出手的投資方式，將帶來巨大的持有成本，而且由于物業稅的開征，整個房地產市場的價格預期也會下降。這將使投資者的未來收入預期下降，使投資趨于理性，在一定程度上可以遏制炒房。

參考文獻：

[1]張騁，鄭明遠，章豪鋒.關于我國開征物業稅的探討[J].北方經濟，2011(4).

[2]賈康.抓緊出臺物業稅(房地產稅)[J].城市住宅，2010(4).

[3]韓廣福，徐生勇.房地產稅制改革與開征物業稅探析[J].中國城市經濟，2011(1).