重慶市成品住宅發展規劃研究

宋開偉，李志坤，唐紹偉，張京街

（1重慶市建筑科學研究院，重慶 400020；2重慶市建設技術發展中心，重慶 400015）

1 概述

成品住宅是指在房屋竣工驗收前所有功能空間的固定面鋪裝或涂飾完成，套內管線、廚房和衛生間的基本設備全部安裝到位，基本達到入住條件的新建住宅。發展成品住宅，不僅能夠節省建筑材料，減少建筑垃圾，減少環境污染，而且能夠提高住宅性能，保證房屋結構，確保居住安全。同時，還有利于實現建筑部品規?；?、標準化、工廠化，有利于新技術、新材料、新工藝、新設備等“四新”成果的應用普及，有利于將住宅產業引向集約化建設的軌道。發達國家的實踐表明，成品住宅是住宅產業現代化的重要標志，也是住宅產業發展到一定階段的產物。

目前，我國住宅產業仍然以粗放型發展的毛胚房建設為主，資源能源消耗嚴重，建筑能耗占社會總能耗的20%以上[1]；二次裝修產生大量建筑垃圾，造成大量浪費，給自然環境造成巨大負擔；對主體結構破壞嚴重，建筑工程質量、安全隱患突出；住宅產業仍處于單純依靠資源能源投入增長階段，缺乏可持續增長的內生動力。在當前我國推動生態文明建設和可持續發展背景下，住宅產業的根本出路就是推動成品住宅發展，做好成品住宅發展規劃，通過科學規劃逐步解決產業發展中存在的問題，推動住宅產業轉型，拓展住宅產業發展空間，最終帶動國民經濟發展。

2 成品住宅發展規劃研究的意義

長期以來，我國的毛胚房開發建設模式是為解決市民不斷增長的住房需求與住宅開發建設周期長、投入大之間矛盾而產生的，導致成品住宅發展缺乏規劃，住宅產業發展中的產品、產業、布局以及環境污染、生態破壞、結構安全等問題突出，而解決當前問題的關鍵在于發展成品住宅，成品住宅發展的關鍵是產業發展，因此做好成品住宅發展規劃尤其重要；通過制定成品住宅發展規劃，使工業化裝修與住宅結構建設之間增強聯系，產業結構與空間布局不斷優化，可促使成品住宅健康發展。

3 成品住宅發展規劃研究的理論基礎

制定科學合理的成品住宅發展規劃，需要相關規劃理論作為指導。長期以來，拉比諾維茨、謝弗、利維、丘奇曼等眾多學者以及一些規劃行業協會和組織對規劃理論進行了系統研究，對規劃形成了比較統一的認識:規劃是人類認識和改變自身狀況以及外部環境的重要手段，涵蓋從設定目標到尋找實現目標的方法和手段的整個過程[2]。而與成品住宅發展規劃有關的理論有成品住宅發展階段理論、比較優勢理論、空間結構理論、產業聚集理論等。

（1）成品住宅發展階段理論。作為國民經濟的重要組成部分，我國成品住宅發展具有明顯的階段性。從住宅產業工程技術發展過程看，分為1949年至1979年的住宅工業化及技術的創建期；1979年至1998年的住宅工業化及技術的探索期；1999年至今的住宅工業化及技術的轉變期，從技術發展趨勢看，還將面臨新型工業化的轉型升級期。從對住宅產品的供求關系和增長方式看，成品住宅發展可劃分為三個階段:一是以毛胚房建設為主，快速滿足消費者住房基本需求的初始發展階段；二是供求基本平衡，注重住宅品質和舒適性的平衡發展階段；三是供給極大豐富，以提高效率、市場競爭力和生活質量為主，高資本集約、技術集約和信息集約的現代化成品住宅發展階段。

（2）比較優勢理論。大衛·李嘉圖提出的比較優勢理論認為，國際貿易的基礎是生產技術的相對差別，而非絕對差別，以及由此產生的相對成本差別。每個國家都應根據“兩利相權取其重，兩弊相權取其輕”的原則，集中生產并出口其具有“比較優勢”的產品，進口其具有“比較劣勢”的產品[3]。根據相對優勢理論，成品住宅發展規劃不僅要考慮自然資源因素，更要結合市場條件、技術、資金等生產要素的特點來進行布局調整。

（3）空間結構理論。空間結構理論是一定區域范圍內社會經濟各組成部分及其組合類型的空間相互作用和空間位置關系，以及反映這種關系的空間集聚規模和集聚程度的學說。根據空間結構理論，成品住宅發展規劃應結合成品住宅的不同發展階段，根據不同特點的空間結構，探索成品住宅建設的優化布局和組合形式，逐步形成與區域自然基礎相適應的空間結構，合理集聚與最佳規模，在促進成品住宅發展的同時，達到區域整體最優發展。

（4）產業集聚理論。 住宅產業是我國國民經濟的支柱產業，跨越投資、生產、制造、流通、消費等諸多領域，涉及房地產、建筑、建材、輕工、電子、機械等行業。制定成品住宅發展規劃，有必要以產業集聚理論為指導，建立若干建筑產業化工業園區，建立起在地理上集中的相互聯系、相互支撐的產業集群，促進產業鏈上的企業形成既競爭又合作的關系，使得技術、信息、人才、政策以及相關產業要素等資源得到充分共享，降低運營成本，滿足消費者個性化需求[4]。

4 重慶市成品住宅發展規劃建議

4.1 重慶市成品住宅發展規劃的指導思想

以鄧小平理論、“三個代表”重要思想、科學發展觀為指導，深入貫徹落實黨的十八大精神，按照“五位一體”總布局，以加快轉變經濟發展方式為主線，依靠體制機制創新，統籌推進成品住宅發展，促進住宅產業轉型升級，實現住宅產業化；加強成品住宅建設管理，強化資源能源節約和生態環境保護，建立健全成品住宅可持續發展長效機制；堅持統籌協調、分類指導，提升住宅質量，走出一條符合重慶地方特色的住宅產業可持續發展之路。

4.2 重慶市成品住宅發展規劃的基本原則

一是分類指導，特色發展。根據重慶市社會經濟發展狀況和可持續發展能力，對不同區域進行科學分類，按照五大功能區定位和主要任務，探索各功能區各具特色的成品住宅發展模式。二是有序開發，協調發展。牢固樹立生態文明理念，加強成品住宅發展規劃和工程建設管理，嚴格工程監管，引導資源規?；?、集約化開發，提高資源節約和綜合利用水平，強化生態環境保護，推進綠色發展、循環發展、低碳發展。三是優化結構，協同發展。堅持把產業結構轉型升級作為加快成品住宅可持續發展的主攻方向，充分發揮市場機制作用，改造提升住宅產業，推進住宅產業由粗放型發展方式向集約型發展方式轉變。

4.3 重慶市成品住宅發展的總體目標

全面建立成品住宅建造體系和技術保障體系，形成技術先進、門類齊全的住宅部品體系，打造一批以優勢企業為核心的產業集群，積極有序推進成品住宅開發建設，爭取通過5年的努力，全市新建商品住房中成品住宅開發建設比例達到60%以上。

4.4 重慶市成品住宅發展重點規劃

重慶市是我國人口最多、面積最大的直轄市，具有中等省的規模，區域間、城鄉間自然條件、資源稟賦、發展現狀和發展潛力等差異很大。2013年，市委四屆三次全會在綜合考慮人口、資源、環境、經濟、社會、文化等因素和“一圈兩翼”區域發展戰略基礎上，將全市劃分為都市功能核心區、都市功能拓展區、城市發展新區、渝東北生態涵養發展區、渝東南生態保護發展區等五個功能區域。重慶市成品住宅發展規劃，應充分考慮區縣功能定位，促進各區域發揮比較優勢，做到全市一盤棋，實現全市一體化、資源利用最優化和整體功能最大化，增強成品住宅發展分類指導的科學性、針對性和有效性。

（1）都市功能核心區。都市功能核心區范圍主要是內環以內的中心城區，根據都市功能核心區經濟發展水平和功能定位，該區域是全市成品住宅發展的重點。發展目標是:提升住宅功能，打造高端成品住宅，至2015年，成品住宅占新建商品房比例達40%以上，2020年，達80%以上，提升現代都市形象，精細化成品住宅建設管理，保護生態環境。實施路徑是:將成品住宅納入土地出讓條件，全面推動成品住宅的開發建設，完善成品住宅技術體系和服務體系，建立工程招投標和建設監管模式，集聚成品住宅建設高端要素，發揮輻射作用。

（2）都市功能拓展區。都市功能拓展區的范圍是主城9區除都市功能核心區外的區域，是成品住宅產業配套的核心區域，也是成品住宅開發建設的重點區域。其發展目標是:推廣成品住宅開發建設，完善住宅部品產業配套和生產建設鏈條，至2015年，成品住宅占新建商品房比例達30%以上，2020年，達50%以上。實施路徑是:通過技術創新和產業升級，對傳統住宅部品生產企業進行技術改造，為成品住宅發展提供產業支撐；建設3～5個住宅部品交易中心和物流中心，發揮綜合樞紐作用，為周邊區域提供物流服務。

（3）城市發展新區。城市發展新區的范圍包括涪陵區、長壽區、江津區、合川區、永川區、綦江區、南川區、大足區、銅梁縣、潼南縣、榮昌縣、璧山縣及萬盛、雙橋經開區，是全市住宅產業轉型升級發展的主戰場。其成品住宅發展目標是:通過打造現代建筑產業工業園區和產業化基地，完善住宅部品產業配套，打造貫通上下游產業的生產建設鏈條，形成一批以優勢企業為核心的產業集群，控制好新建住宅毛胚房的建設比例，至2015年，成品住宅占新建商品房比例達30%以上，2020年，達50%以上。實施路徑是:建設3～5個現代建筑產業化工業園區，通過外引內育，發展一批高新技術住宅部品生產企業，為成品住宅發展提供產業支撐。

（4）渝東北生態涵養發展區。渝東北生態涵養發展區范圍包括萬州區、梁平縣、城口縣、豐都縣、墊江縣、忠縣、開縣、云陽縣、奉節縣、巫山縣、巫溪縣11區縣，是全市生態文明建設重點區域，必須高度重視成品住宅發展。其成品住宅發展目標是:控制好住宅建設的資源能源浪費，保護生態環境，至2015年，成品住宅占新建商品房比例達30%以上，2020年，達70%以上。實施路徑是:將成品住宅納入土地出讓條件，提高資源能源浪費和環境污染成本，加強成品住宅建設規劃，促進配套產業的合理布局，以降低環境污染。

（5）渝東南生態保護發展區。渝東南生態保護發展區包括黔江區、石柱縣、秀山縣、酉陽縣、武隆縣、彭水縣6區縣（自治縣），與渝東北生態涵養發展區在成品住宅發展目標、任務及實施路徑等方面基本一致。其成品住宅發展目標是:控制好住宅建設的資源能源浪費，保護生態環境，至2015年，成品住宅占新建商品房比例達30%以上，2020年，達70%以上。實施路徑是:將成品住宅納入土地出讓條件，提高資源能源浪費和環境污染成本，加強成品住宅建設規劃，促進配套產業的合理布局，以降低環境污染。

[1]龍惟定.建筑能耗比例與建筑節能目標[J].中國能源，2005（10）.

[2]楊永恒.發展規劃、理論、方法和實踐[M].北京:清華大學出版社，2012.

[3]崔功豪，魏清泉，劉科偉.區域分析與規劃[M].北京:高等教育出版社，1999:202-233.

[4]馬宗國，張詠梅.產業集群的綜述[J].湖北經濟學院學報:人文社會科學版，2006.