基于崗位需求的房地產估價技能培養探析

王 波

(重慶第二師范學院，重慶 400067)

隨著國家經濟發展和房地產業的興起，房地產估價不僅服務于房地產稅收，而且在房地產抵押貸款、房屋拆遷等業務中起到了重要作用，其業務范圍甚至已經延伸到了拓寬到了企業并購、公司上市、政府項目決策等更廣的領域。房地產估價服務拓寬的同時也對房地產估價技能提出了更高的要求。高等職業院校承擔著向房地產估價行業輸送高素質的房地產估價后備人才的任務，應基于崗位需求來培養學生的房地產估價技能，避免學生學習的技能與企業實際情況脫節，使學生成為崗位需要的技能型人才。

一、房地產估價技能培養現狀

國內院校的房地產經營與估價專業人才培養在定位上略有不同，但都將房地產估價技能作為主要技能進行培養。柴強博士對房地產估價做了明確定義，是指“根據特定的估價目的，遵循公認的估價原則，按照嚴謹的估價程序，運用科學的估價方法，在對影響估價對象價值的因素進行綜合分析的基礎上，對估價對象在估價時點的價值進行估算和判定的活動”[1]。房地產估價技能是指學生在畢業后的求職和工作過程中針對房地產估價活動所需要的各種技能的綜合體。

通過對重慶及國內主要院校房地產經營與估價專業的調研，目前房地產估價技能的培養途徑主要有兩種：一是開設《房地產估價》課程；二是開設《房地產估價原理與方法》和《房地產估價實務》兩門課程。對于第一種途徑而言，由于房地產估價理論性強，專業術語多，計算要求高，而每周的3節或4節課，學生僅初步了解房地產估價原理，運用能力差。對于第二種途徑而言，學生可以通過房地產估價實務課程對理論運用并熟悉房地產估價報告，但往往僅傾向于估價數字的測算，已不能滿足現在的房地產估價業務需要。從這兩種途徑培養的實施效果來看存在一種不適用現象，等學生從事估價相關工作后，仍不能很好地完成房地產估價作業。因此，必須將現有的房地產估價技能培養相關的課程按照崗位需求進行調整，避免學生學習和訓練內容與市場和企業實際情況脫節。

二、房地產估價技能培養意義

教育部《關于推進高等職業教育改革創新引領職業教育科學發展的若干意見》(教職成2011(12))提出高等職業教育以培養生產、建設、服務、管理第一線的高端技能型專門人才為主要任務，并在《教育部關于充分發揮行業指導作用推進職業教育改革發展的意見》(教職成2011(6))提出要以行業、企業的實際需求為基本依據，遵照技能型人才成長規律組織教育教學，為高等職業教育的教學改革指明了方向。為了使課程改革更有針對性，高校必須了解市場和企業相關工作崗位的技能需求及人才成長規律，才能更好地培養和提高學生的崗位需求技能。

房地產經營與估價專業人才培養目標是培養學生具備房地產經紀技能、房地產營銷策劃技能和房地產估價技能，并能從事房地產銷售，房地產營銷策劃和房地產估價工作崗位。而這三項技能是相輔相成的，房地產經紀工作中房地產價格是重要因素，對價格的評價需要房地產估價技能；市場營銷工作離不開估價，在對開發樓盤和競爭樓盤進行營銷分析時，都需要從科學和系統的角度對價格進行評估；房地產估價工作更需要房地產估價技能才能完成評估作業。因此，房地產估價技能的培養是教學過程的必要目的，也是培養學生實踐能力的重要組成部分，更是工作崗位的需求。如何密切聯系崗位需要，并結合房地產經營與估價專業人才培養實踐情況，構建具有實用性與前瞻性的高職房地產經營與估價專業房地產估價技能培養體系是必然的，更是現實的要求。

三、房地產估價技能培養內容

(一)房地產估價崗位技能需求

1.房地產估價助理估價技能需求為第一層次。主要要求具備撰寫房地產估價報告和運用估價方法測算估價數據。撰寫估價報告技能，要求熟悉估價報告的模塊和每個模塊撰寫的要求，能夠在企業的報告模塊上根據項目調整以符合估價對象特征。運用估價方法測算，要求熟悉房地產估價原理與方法，能夠運用房地產估價方法進行測算。

2.一般的房地產估價人員估價技能需求為第二層次。這個層次才是真正的房地產估價工作，除要求撰寫估價報告和數據測算外，還要求估價報告評審技能和市場分析能力。估價報告評審技能是指能夠根據房地產估價相關規章或協會下發的報告評審標準以及公司內部的評價標準評審估價報告，并能指出和糾正報告的錯誤技能。市場分析能力主要包括兩方面，第一，能夠分析不同物業，根據估價對象收集合適數據。如用市場法測算，尤其在非住宅物業評估中，合適的可比實例尤為重要。估價人員必須在熟悉房地產市場情況下，對物業在實物、權益及區位三個方面進行分析，找到合適的可比實例，才能做出合理的估價結果。第二，能夠判斷市場行情，根據估價對象合理選取數據。在運用估價方法測算估價結果時，很多數據是需要結合估價人員自身的經驗選取，而數據的選擇，直接關系到估價結果，如目前很多非住宅物業要求估價人員對物業未來的收益進行預測，這都要求估價人員能夠對市場進行分析。

3.房地產估價項目經理估價技能需求為第三層次。房地產估價項目經理除需要具備以上兩種層次的技能外，還需要注重三個方面能力的培養，一是估價把控能力。房地產估價項目經理在對估價對象進行實地查看和分析后，能從宏觀上對估價報告的技術難點和要點對他人出具房地產估價報告的提出意見和建議[2]。二是投資咨詢能力。能為客戶提供其擬投資項目的工程、經濟、法律、會計、運營及資金籌措等諸多方面的咨詢建議。三是高層次估價業務能力。除常見房地產價格評估業務外，具有如企業并購及重組、上市公司發行股票的房地產價值評估、土地糾紛評估等特殊的社會經濟活動的房地產估價能力。

(二)房地產估價技能培養的基本內容

1.讓學生掌握房地產估價的原理與方法。這是房地產估價技能的基礎和核心。掌握房地產估價的原理與方法包括對知識的理解和運用兩個方面。房地產估價原理和方法系統性和理論性較強，這要求學生理解，然后在理解的基礎上進行運用。只有通過應用才能對房地產估價真正掌握，也才能體現出房地產估價的作用。要使學生對該課程的認識從理論轉化為實踐，又從實踐中深化對理論的認識，從而達到理論與實踐的有機結合。

2.讓學生能撰寫完整的估價報告。在撰寫估價報告時需要學生熟悉房地產估價的流程、掌握房地產估價報告的體系框架、掌握房地產估價報告主要要求和規范、運用三大方法(市場法、成本法和收益法)對房地產進行估價、總結房地產估價中的要點和難點[3]。

3.讓學生具備市場分析能力。這點在很多房地產估價技能培養中被忽視，但它卻很重要，也很有難度，具體可以從三個方面進行培養：一是培養學生熟悉房地產市場，包括熟悉房地產市場的供應、房地產市場的需求，以及相關政策及環境。通過讓學生大量閱讀房地產市場報告，在閱讀房地產市場報告的過程中，培養學生對供需及政策的敏感性，從而讓學生熟悉房地產市場。二是培養學生熟悉房地產市場分析的內容及方法。通過讓學生大量閱讀房地產市場分析報告，從而了解市場分析的內容及方法，并通過對后期市場走勢的分析，來比較總結各種分析方法的優劣勢。三是培養學生對市場分析的能力。設計一些與房地產估價崗位實際需要的市場分析項目，如價格預測，供應量分析等，來提供學生的市場分析能力，也有助于學生在實習和工作中更快地適應工作的要求。

參考文獻：

[1]柴強.房地產估價[M].北京:首都經貿大學出版社，2008.1-4.

[2]馬麗.新型房地產估價師后備人才培養的思考[J].天津職業院校聯合學報，2011，13(4):80-83.

[3]林東.房地產估價實務項目課程教學改革[J].徐州建筑職業技術學院學報，2010，10(1):50-52.