農村宅基地改革的方向不是自由買賣

黨的十八屆三中全會對土地管理制度改革作出了一系列部署，但社會上對此存在一定程度的誤讀。有傳言認為，這意味著農村宅基地可以入市交易了，城里人可以到農村去購買宅基地，甚至建別墅。2013年12月11日，國土資源部副部長胡存智接受了記者采訪，對此進行了澄清。

農村宅基地入市交易傳言有誤 黨的十八屆三中全會通過的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》(以下簡稱《決定》)提出，建立城鄉統一的建設用地市場。在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。

胡存智表示，《決定》中指的是農村集體經營性建設用地，而不是所有農村集體建設用地。農村集體建設用地分為集體經營性建設用地、公共設施和公益事業用地以及宅基地。只有屬于集體經營性建設用地的，在符合規劃和用途管制的前提下，才可以進入建設用地市場。對于有關農村宅基地可以入市的傳言，他強調，這種說法是對農村土地管理制度改革的方向性誤解。按照中國現行法律制度，農村宅基地是本集體經濟組織的農民所分配用于建房的土地，只有本集體經濟組織的人才能使用這里的宅基地。所以，非本集體經濟組織成員無論是購買還是以其他方式使用占有農村宅基地，都不受法律保護。

住房財產權改革通過試點穩妥推進 《決定》提出，選擇若干試點，慎重穩妥推進農民住房財產權抵押、擔保、轉讓，探索農民增加財產性收入渠道。這是不是意味著宅基地也可以抵押、擔保、轉讓呢？“宅基地不等于農民住房財產權，這是一個誤讀?！焙嬷潜硎尽＾r民對宅基地只有使用權，建在宅基地上的住房才是農民的私有財產，土地屬于農民集體所有。胡存智表示，保障農民住房財產權這項改革必須通過試點來穩妥推進，要考慮好4個方面的問題：第一，改革的根本出發點是為了探索增加農民財產性收入的路子，不是為了滿足城市建設用地的需要。第二，農民住房的抵押、擔保、轉讓中，會涉及相關的土地問題，要慎重處理好。第三，宅基地抵押、擔保值得探索，但是一旦抵押權實現，就涉及轉讓問題，房屋轉讓后，農民是否有切實的住房保障，涉及社會問題，要慎重。第四，抵押、擔保、轉讓過程中，還會遇到房地一體化問題，房屋轉出去了，轉給誰了，誰來接受，在法律上宅基地使用有明確的規定，本集體經濟組織成員才能使用宅基地，所以還要處理好相應的法律關系。

逐步完善農村宅基地制度 胡存智直指農村宅基地的四大“病灶”：一是宅基地取得和分配存在問題，規劃和計劃落實不夠，導致農村宅基地布局散亂，宅基地分配有時得不到保障。二是在宅基地管理上對節約集約用地促進不夠，導致粗放利用，存在一戶多宅、超標占地情況。三是在宅基地用益物權上保障不足和權能不足并存。出現了超越權能的問題，比如亂出租、違章搭蓋等，在一些征地過程中也存在對農民宅基地用益物權保障不足等。四是在宅基地退出方面存在問題，退出機制不夠健全，形成大量空心村、閑置地，導致用地不合理。

對于如何完善宅基地管理制度，胡存智表示，一是要完善宅基地的取得和分配制度，使其更加合理、規范；二是要完善宅基地管理制度，促進宅基地的節約集約使用，同時保障宅基地用益物權；三是要建立健全宅基地退出制度，使宅基地的利用更加合理。胡存智介紹說，到2012年年底農村集體土地的確權登記頒證已經基本完成，目前農村集體土地的確權登記率達到了97%。2013年我國全面開展了包括農村宅基地在內的集體建設用地確權登記頒證，這項工作目前正在各省開展。