淺談房地產開發項目進度控制

陳 凱 馮金剛

1 新蒲建設集團有限公司（450046） 2 濮陽市房地產開發經營公司（457000）

淺談房地產開發項目進度控制

陳 凱1馮金剛2

1 新蒲建設集團有限公司（450046） 2 濮陽市房地產開發經營公司（457000）

進度控制是房地產開發的一個重要環節,也是一個實質性的環節,如何做好進度控制一直是一個困擾房地產開發商的主要問題。房地產工程周期長,綜合性強,在工程的不同階段,進度控制內容的側重點不同。進度控制主要是通過優秀的勘探和設計單位、素質高的施工企業和項目經理建立高效合理的管理模式來得以實現的。在進度控制中，既要注重技術的合理性又要保證工程施工的質量和成本,所以加強房地產進度控制有著重要的現實意義。

房地產;進度控制；措施

進度控制是一項綜合性極強的工作。承包商在施工各階段、各分部分項工程中要設立專門技術負責人進行進度控制基礎管理工作。業主或監理人員必須認真審核承包商編制的施工總進度計劃、單位工程施工進度計劃等。一句話，承包商和業主或監理人員必須密切配合共同努力才能達到進度控制的目的。

工程進度控制管理不應僅局限于施工本身的因素，還應對其他相關環節和相關部門自身因素給予足夠的重視。只有通過對整個項目計劃系統的綜合有效控制，才能保證工期目標的實現。

工程項目進度控制是施工現場管理最為重要的工作之一。工程進度控制的主要內容包括：對工程施工總周期(施工合同日歷天數)目標進行具體的論證與分析，編制工程施工的進度計劃，編制其他配套進度計劃,監督工程施工進度計劃的執行，施工現場的調研與分析。

1 影響工程進度的主要因素

施工階段影響工程進度的因素是多方面的，既有可預見的還有不可預見的。按照責任主體來分析，主要有施工單位的因素，建設單位的因素，還有第三方以及不可抗的因素。

1.1 責任主體在施工單位時影響工程進度的因素

1）施工組織原因：施工部署不合理，工作面沒有被充分利用，導致施工不能連續作業。

2）施工技術原因：施工方案不科學，安全、技術措施不完善，施工工藝落后，技術素質低。

3）施工資源原因：施工設備陳舊或數量不足，主要工種勞力缺乏，原材料、半成品供應不上，不能滿足進度要求。

4）施工環境原因：施工平面布置不合理，施工現場零亂，文明施工條件差。

1.2 責任主體在建設單位時影響工程進度的因素

1）施工前期準備工作原因：未按合同約定的時間提供施工場地、臨時水源、電源接口，勘察、設計圖紙資料不齊全，不具備施工條件。

2）建設資金原因：未按合同約定時間提供工程預付款和工程進度款，影響施工承包商材料設備的購入和勞務工資支付。

3）材料、設備供應原因：由建設單位負責供應的材料、設備未按進度要求的時間進場。

4）進程變更原因：由于建設單位或設計單位提出的工程變更頻繁，且時間上滯后于施工進度。

1.3 責任主體為第三方時影響工程進度的因素

1）自然環境原因：施工現場發現地下文物、不可預見的地下管線、地下水侵蝕、惡劣氣候(大雨、大雪、大風、高溫)條件。

2）社會環境原因：環保監測部門要求間歇施工或暫停施工，周邊社區居民要求停止夜間施工。

3）不可抗拒事件發生的原因。

4）監理工作的失誤過錯原因：在約定的時限內，現場監理人員沒有履行檢查、檢測、復核及驗收簽認手續，或簽發了錯誤指令，導致工程建設活動不能正常進行。

2 工程進度控制的措施

2.1 組織措施

1）建立設計變更管理制度

工程在施工過程中，往往因施工圖紙設計不完善、使用單位功能變更等原因造成的設計變更是在所難免的。如果變更頻繁、變更范圍大就必然會對工程進度造成嚴重影響。

變更對工期的影響是非常顯著的。因此，要減少工程施工階段的變更量，首先，要建立嚴格的工程變更審批制度，避免隨意變更的發生；其次，建設單位在向設計院提交設計任務書時，應對建設方案進行充分論證，多征求使用單位的意見，使提交的設計任務書盡可能全面、詳細；最后，要加強對施工圖紙設計質量的控制。要求設計單位提供的施工圖紙應完整且達到一定的設計深度，盡量避免二次設計，尤其是專業性強的分項工程，更要一次設計完成,以保證工程設計圖紙的完整性和系統性，為施工階段的招投標工作創造條件，同時也為實現工期目標提供可靠的技術支持。

2）建立圖紙會審制度

工程開工前，圖紙會審是一項極為重要的設計交底工作,會審質量直接決定了工程的質量和進度，因此必須引起高度重視。由于目前建設單位對設計工期要求普遍較緊，為了趕工期，設計院提供的施工圖中細化程度不夠，錯誤、失誤較多，如果在圖紙會審時把關不嚴格，將會導致施工階段需要處理的問題增多，干干停停，延誤工期。首先，參建各方的專業技術人員應當充分認識到圖紙會審的重要性；其次，要求監理單位和施工單位派專業工程師認真閱讀圖紙，深刻領會設計意圖，將發現的問題記錄整理后，一并向設計師提出。要防止圖紙會審走過場，施工過程中再提問題的現象。

3）建立材料、設備供應的制度

建筑材料、設備的供應與工程施工進度是相互銜接的。材料、設備的供應計劃要緊跟工程的施工進度。根據建設單位和施工單位簽訂的施工合同，工程中的材料、設備的供應方式通常有兩種：一種是建設單位采購供應，另一種是施工單位自行采購供應。為了實現進度計劃，無論采取那一種供應方式都必須提前計劃、提前考察、提前招標、提前訂貨。尤其是對加工周期長的設備(如電梯等)更應引起高度重視，以防止由于材料、設備遲到引起的窩工、停工現象。因此，為保證工程進度，必須建立材料、設備的供應制度

4）建立勞動力保障制度

勞動力過少會完不成進度計劃中規定的任務，而勞動力過多則會由于現場工作面不夠而造成窩工，所以施工單位應根據工程進度情況合理安排現場勞動力。為避免當地勞動力在農忙季節回家麥收、秋收對進度造成的不利影響，在選擇勞務公司時，應優先選擇國內南方的勞務隊伍或備選幾家有實力的勞務公司。

5）建立進度計劃審核制度和進度計劃實施過程中的檢查、分析制度

工程開工前,施工單位應提交總進度計劃，總進度計劃應體現合同工期約定全部要素內容。在施工過程中，施工單位應編制月、旬(周)施工進度計劃，進度計劃經審核同意后實施。在施工計劃實施過程中，應將周計劃、月計劃的實際情況進行動態跟蹤記錄，定期進行比照分析，及時發現薄弱環節和矛盾，提出補救措施，預測尚未完成工作所需時間，提出加快施工進度的具體方案。

6）建立工地例會制度

每周組織召開由建設、施工、監理等相關單位參加的工地例會，總結上周的工程質量、進度情況，針對當前施工中存在的問題，研究解決辦法。

2.2 技術措施

1）針對工程特點，選擇科學合理的施工方案。無論是主體結構的施工還是裝飾工程的施工，都應當科學地劃分施工段，保證流水作業，流水施工方法使得整個施工過程有節奏地、連續地和均衡地進行，在時間和空間上合理組織，其經濟效果是明顯的。另外，還要盡可能地推廣使用新技術、新工藝，如鋼筋直螺紋連接技術、大模板技術等來提高施工效率，加快施工進度。

2）根據氣候條件變化合理組織施工。在工程實施過程中，應根據當地氣候特點，制定切實可行的季節性施工技術措施，最大限度地減少因氣候因素造成的窩工停丁現象，如在冬季，主體結構施工時，采取在混凝土內添加防凍劑等技術措施，以保證主體結構的施工和質量。

3）采用網絡計劃技術及其他科學適用的計劃方法，并結合電子計算機的應用，對建設工程進度實施動態監控。

2.3 經濟措施

1）編制與進度計劃相適應的資金需求計劃、資金供應條件，資金供應條件包括可能的資金總供應量、資金來源以及資金供應時間。

2）及時辦理工程預付款及進度款手續，并對工程款的使用情況進行監督，同時要防范施工單位挪用工程款的現象。

3）應考慮加快工程進度所需的資金，其中包括為實現進度目標將要采取的經濟激勵措施所需費用。

4）建立獎罰制度，對工期提前給予獎勵，對工期延誤收取誤期損失賠償金。

5）加強索賠管理，公正地處理索賠，避免因施工單位得不到合理的索賠而影響進度。

2.4 合同措施

1）加強合同管理，協調合同工期與進度計劃之間的關系，保證合同中進度目標的實現。

2）嚴格控制合同變更，對各方提出的合同變更，嚴格審查后補入合同文件之中。

3）加強風險管理，在合同中應充分考慮風險因素及其對進度的影響，以及相應處理辦法。

房地產工程周期長,綜合性強,在工程的不同階段,工程管理內容的側重點不同。房地產進度控制主要是通過優秀的勘探和設計單位、素質高的施工企業和項目經理建立高效合理的管理模式來得以實現的。提高房地產開發商進度控制能力，建立科學的項目進度管理機制，保障房地產項目管理的正確性,提高房地產開發商管理水平，保障開發項目能夠順利實現，才能使房地產開發商獲得良好的經濟效益和社會效益。