房屋買賣合同中附隨義務的認定及違約責任探析
——以“兇宅”買賣為例

周玉文

(武夷學院思想政治理論教學部，福建 武夷山 354300)

房屋買賣對于一般人來講都是人生中的一件大事，雖然人們在房屋買賣合同訂立的過程中會盡力想得周全一些，但由于受知情不多以及表達能力等方面的限制，等到合同實際履行過程中往往會發現，房屋買賣合同中對自己一方權利和對對方義務的約定與當初的設想以及想要達到的目的存在一定距離，而這一距離也幾乎不可能再通過簽訂補充協議的形式來加以彌補。這種情況下，彌補這一缺陷的辦法只有借助合同的附隨義務了。本文以當事人之間的“兇宅”買賣為例，就如何正確認定房屋買賣合同中的附隨義務，以及義務人違反附隨義務應當承擔的法律責任進行分析探討，拋磚引玉，以期求得法律界同仁對這一問題的正確認定和處理。

一、房屋買賣合同中的附隨義務

所謂附隨義務，一般認為是指合同當事人依照誠實信用原則，根據合同性質、目的和交易習慣所應承擔的通知、協助、保密等義務。由于此種義務是附隨于主給付義務的，因此稱為附隨義務。[1]崔建遠教授則從附隨義務與主給付義務的比較中對合同的附隨義務進行了明晰和界定，認為二者比較起來其區別有三點:一是主給付義務自始確定，并決定合同類型；而附隨義務是隨著合同關系的發展而不斷形成，它在任何合同關系中均可發生。二是主給付義務構成雙務合同的對待給付，一方在相對人為對待給付前，得拒絕自己的給付；附隨義務原則上不屬于對待給付，不能發生同時履行抗辯權或者先履行抗辯權。三是不履行主給付義務，債權人得解除合同；反之，不履行附隨義務，債權人原則上不得解除合同，但在有違約金的約定場合，可請求債務人支付違約金，或就其所受損害，依不完全履行的規定，請求支付違約金或者進行損害賠償。[2]筆者認為，這種從附隨義務與主給付義務的比較中，即從附隨義務的特征入手對合同的附隨義務進行認定，對我們正確認識附隨義務還是很有幫助的。人們普遍認為，具體到個案中對附隨義務的認定，是司法實踐中重要而困難的作業。[3]筆者根據上述合同附隨義務的定義和特征，以及《合同法》第60條第二款關于“當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務”的規定，認為認定房屋買賣合同的附隨義務一般應把握如下幾項原則。

(一)附隨義務是法律規定的需要 根據誠信原則以及具體合同的具體情況才能明確的合同義務，其本質上是法律規定的合同當事人必須履行的義務。人們的義務來源有兩種:約定義務和法定義務。合同中約定的義務當然是約定義務，合同中沒有約定但在《合同法》總則和分則的有名合同中都規定了合同雙方的權利和義務，仍然是合同當事人的義務。例如，《合同法》第169條關于“憑樣品買賣的買受人不知道樣品有隱蔽瑕疵的，即使交付的標的物與樣品相同，出賣人交付標的物的質量仍然應當符合同種物的通常標準”的規定，這無疑是出賣人的合同義務；《合同法》第69條關于當事人依照第68條規定中止合同履行的應當及時通知對方的規定，第301條關于承運人在運輸過程中應當盡力救助患有疾病、分娩、遇險的旅客的規定，等等。合同當事人在合同中沒有這方面約定的情況下，法律的這些明確規定，就當然地成為合同當事人的權利義務。由于法律上規定得比較明確，也就無須遵循誠實信用原則，根據合同性質、目的和交易習慣進行確定了。而附隨義務雖然也是緣于法律的規定，但規定并不明確和直接，需要遵循誠實信用原則和合同的性質、目的和交易習慣等合同的具體情況來明確和確定，它針對的是比較特殊的情況。例如，《合同法》第60條第二款關于“當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務”，所針對的是所有合同可能出現的情況要履行附隨義務，而《合同法》第298條關于“承運人應當向旅客及時告知有關不能正常運輸的重要事項和安全運輸應當注意的事項”，則是針對運輸合同中可能出現情況時要履行的附隨義務。這里關于“不能正常運輸的重要事項”和“安全運輸應當注意的事項”在訂立合同之時是不可能確定和明確的，不同的運輸合同其“不能正常運輸的重要事項”和“安全運輸應當注意的事項”也是不同的。由此看來，合同的附隨義務雖然也來源于法律的直接規定，但規定得不明確、比較模糊，必須結合相關的具體情況認定，認定起來有一定的難度。

(二)如果債務人不履行該義務，對債權人有損害或者明顯不公平，甚至不能實現合同目的，而債務人有履行該義務的能力和條件，且不履行該義務不符合誠實信用原則 例如，房屋賣主某甲因為忍受不了一墻之隔的鄰居某乙夫婦在夜晚睡覺時的如雷鼾聲，幾經交涉也無濟于事，因而下決心賣掉房屋給某丙，但在訂立合同過程中某甲并沒有向某丙說明這一情況，而某丙在入住該房屋后也同某甲一樣忍受不了鄰居某乙夫婦在夜晚睡覺時的如雷鼾聲，幾經交涉也是無濟于事。再如，花高于市場價格許多的錢買學區房屋就是為了把戶口遷到該房屋所在地，及時讓孩子在該學區的學校入學，但因某種原因賣方的戶口在短時間內無法遷出，買方的孩子戶口則無法遷入，使房屋買主讓孩子在該房屋學區內上學的目的化為泡影。

(三)附隨義務的確定于購買房屋的性質、目的例如，某丙購買房屋不是為了居住，而是用來儲存貨物，或者在白天做辦公室用，該房屋隔壁鄰居夜晚睡覺時的如雷鼾聲對此就沒有什么影響，這一情況也就不再成為房屋賣主的附隨義務了。

根據認定房屋買賣合同中附隨義務的上述三項原則，可以認為，房屋買賣合同中附隨義務不能到房屋買賣合同的約定中找，也不能到法律的明確規定中找，而只能到債權人對行使房屋權利的性質、目的以及交易習慣中尋找和確定。因而，其確定性要比到房屋買賣合同的約定和法律的明確規定中找要困難得多。還必須明確的是，也不是任何一個房屋買賣合同中都存在附隨義務的問題，當事人如果在房屋買賣合同中把認為應當進行約定的內容都做了約定，且在實際履行中沒有異議，因而也就不會發生附隨義務的問題，當然更不會發生什么附隨義務糾紛。

二、房屋買賣中“兇宅”為何成為賣方的附隨義務

大多房屋是用來居住的，尤其是二手房屋的買賣，所出賣的二手房屋一般都經過了幾年或者十幾年甚至幾十年的居住歷史，在居住的過程中不可避免地會發生這樣或者那樣的一些情況，其中引起關注或者有一定影響的可以分為兩個方面:一是名人居住過的或者曾發生過重大歷史事件的房屋；二是在該房屋內發生過自殺、兇殺等非正常死亡事件的房屋，即民間稱為“兇宅”的房屋。《現代漢語詞典》對“兇宅”的解釋為“不吉利或鬧鬼的房舍(迷信)”。[4]對于這樣的房屋，我們顯然不能只從字面上和房屋的物理屬性上看它是否正常，還是應當返回到實際生活中看看它和正常的房屋是否有一定的區別。房屋的主要功能是用來居住和交易的，“兇宅”在居住和交易方面和其他正常住宅是否有區別呢?就一般人來說，有兩幢地段相同、面積相同、結構相同且新舊程度等都相同的房屋可以選擇居住的話，而其中一幢是“兇宅”，而另一幢是非“兇宅”，恐怕沒有人會選擇“兇宅”居住，這在法律上可以認定為是常情常理或者說是人們的“日常生活經驗法則”，這是其一。其二，在兩幢地段相同、面積相同、結構相同且新舊程度等都相同的房屋在以同樣的價格出售時，人們一定會選擇購買非“兇宅”，而不選擇購買“兇宅”，這同樣可以認定為是常情常理或者說是人們的“日常生活經驗法則”。還可以進一步說明，房屋是否是名人居住過和是否發生過重大歷史事件，對房屋的物理屬性以及質量問題絲毫沒有影響，但這并不妨礙我們對其的珍惜和保護。同理，人們不喜歡發生不祥事件的“兇宅”，也同樣應當受到理解和尊重。

既然人們對“兇宅”是如此的在乎，如果在房屋買賣時賣主不告知買主是“兇宅”，買主自然就認為購買的是正常的房屋，這對買主來說，顯然就是不公平的。符合前述房屋買賣合同中的附隨義務(二)關于“如果債務人不履行該義務，對債權人有損害或者明顯不公平甚至不能實現合同目的，而債務人有履行該義務的能力和條件，且不履行該義務不符合誠實信用原則”的條件。因而，在當事人沒有就房屋買賣合同中就房屋的情況是否涉及“兇宅”問題，而房屋屬于是“兇宅”的情況下，房屋的賣主就有義務將該房屋為“兇宅”的情況告訴買方，這即是房屋買賣合同中的賣方的附隨義務。否則，就違反了法律規定的誠實信用原則。從筆者對司法實踐的了解來看，法院對房屋賣主隱瞞房屋為“兇宅”的信息，對原告要求撤消房屋買賣合同的請求大多是支持的。例如，上海浦東法院就曾經判決曾某夫婦要求賣主范某解除所購買的“兇宅”一案，判決認為“房屋內發生過兇殺案件，房屋雖然在實物形態上沒有受損，但因人們普遍對兇殺案件存在恐懼心理，會造成房屋價值貶值，且購房者生活質量會因此受到影響”。“被告明知道房屋內曾發生過兇案，但未舉證證明在出售前已告知對方，其行為有違誠實信用原則”。[5]還有房屋的承租人之一在房屋內自殺，使出租的房屋變為“兇宅”，出租人要求賠償房屋貶值損失獲得法院支持的。[6]雖然也有不支持“兇宅”損失的，但只是認為“房屋可能貶值的程度，財產損失的大小尚無法衡量”，仍然認可房屋內發生的兇殺事件“對房屋出售或出租的價值可能產生消極影響”的。[7]

三、房屋買賣中“兇宅”附隨義務的違反與責任承擔

通過前面的論述可以明確，房屋的出賣人在出賣的房屋屬于是“兇宅”時，有向房屋買受人告知的附隨義務。該義務盡管在房屋買賣合同中沒有約定，在法律中也找不到直接的規定，但卻完全符合《合同法》第60條第二款關于“當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務”的規定，是房屋出賣人應當履行的一項合同義務。不履行該義務即構成違約，依法應當承擔違約責任。那么，當事人違反附隨義務和違反合同約定的義務以及法律直接規定的義務在認定和責任承擔上是否都應當具備同樣的要求和條件呢?法律上對此并沒有直接的規定，筆者認為還是應當有所區別的。具體地說，違反附隨義務應當適用過錯責任原則，而不應當適用無過錯責任原則。其理由主要有以下幾點。

(一)法律上并沒有規定違反附隨義務要實行嚴格責任 雖然通常認為我國《合同法》實行的是無過錯責任原則，這是緣于《合同法》第107條關于“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行，采取補救措施或者賠償損失等違約責任”的規定，但要注意的是這里只是提到不符合“約定”的義務，即實行嚴格責任僅僅適用與當事人在合同中約定的義務。除此之外，由法律直接規定而納入到合同當事人的義務以及合同中的附隨義務應當適用嚴格責任還是過錯責任，法律上并沒有明確的規定，而且在《合同法》所直接規定的義務中有許多都是適用過錯責任的，例如，在租賃合同中第220條關于“承租人應當妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應當承擔損害賠償責任”的規定；第231條關于“因不可歸責于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現合同目的的，承租人可以解除合同”的規定。在承攬合同中，第266條關于“承攬人應當妥善保管定作人提供的材料以及完成的工作成果，因保管不善造成毀損、滅失的，應當承擔損害賠償責任”的規定。在運輸合同中，第303條關于“在運輸過程中旅客自帶物品毀損、滅失，承運人有過錯的，應當承擔損害賠償責任”的規定等等。

(二)從附隨義務是由誠實信用原則所派生的義務來看，應當適用過錯原則 因為誠實信用原則本身就必須包含或者說建立在對主觀因素判斷的基礎上，如果當事人本身沒有注意到或者也不應當知道的問題，也就無從談起要求他履行什么通知、協助、保密等義務。

(三)判斷建立在對主觀過錯判斷的基礎上 從《合同法》中關于附隨義務的具體表述來看，附隨義務的規定多采用諸如“交易習慣”、“必要注意”、“應當注意的事項”等，這些詞語的判斷本身就必須建立在對主觀過錯判斷的基礎上。

(四)附隨義務接近侵權責任，適用過錯責任 在交易安全方面，實踐中時常出現違約責任與侵權責任的競合，而侵權行為一般歸責原則為過錯責任，而附隨義務也同樣是沒有當事人直接的約定給合同相對人造成了損害，在這一點上接近于侵權責任，為避免同一義務違反在合同不侵權不同法域出現不同的歸責原則的矛盾現象，附隨義務適用過錯責任也更為合理一些。

明確了房屋買賣中“兇宅”附隨義務的違反應當采用過錯責任原則，接下來就是作為“兇宅”房屋的買受人以何種理由要求出賣人承擔違約責任。筆者認為，“兇宅”房屋的買受人可以以“重大誤解”、“顯失公平”和“欺詐”為由，要求與“兇宅”房屋的出賣人解除或者變更合同。但三者相比較，還是選擇“欺詐”為由來解除或者變更合同在舉證方面比較容易一些。只要舉證證明了房屋的出賣人在居住期間發生了過自殺、兇殺等非正常死亡的情況，就可以確定為是“兇宅”，而出賣人在訂立合同過程中沒有告知這一情況即構成隱瞞。根據最高人民法院《關于貫徹執行〈民法通則〉若干問題的意見》(試行)第68條關于“一方當事人故意告知對方虛假情況，或者故意隱瞞真實情況，誘使對方當事人作出錯誤的意思表示的，可以認定為欺詐行為”的規定來看，認定構成欺詐是符合實情的。但如果以自己是在“重大誤解”的情況下或者以合同“顯失公平”為由，則需要舉證證明該房屋買賣合同對自己造成了較大損失；或者房屋價格明顯偏高，這不僅要證明該房屋為“兇宅”，還必須證明該“兇宅”的市場價格要明顯低于正常的市場價格。且“重大誤解”本身就包含著自己一方的過錯，即使解除或者變更了，買方也仍然要承擔一部分責任。但是，如果“兇宅”的出賣人本身也不知道或者也不應當知道其出賣的房屋為“兇宅”的，例如，出賣人所出賣的本身就是二手房，他的前手出賣人就沒有告訴他是“兇宅”，他也當作正常房屋來購買和居住的，自然也是當作正常房屋來出賣的，雖然買受人在訂立房屋買賣合同后知道了該房屋為“兇宅”，但卻不可能證明出賣人有“欺詐”行為。或者說如果以“欺詐”為由要求解除或者變更房屋買賣合同的話，也只能是收到敗訴的結果。這時也就只好以“重大誤解”、“顯失公平”為由來要求解除或者變更“兇宅”房屋買賣合同了。

[1]王利明.合同法新問題研究[M].北京：中國社會科學出版社，2003.

[2]崔建遠.合同法總論(上卷·第二版)[M].北京：中國人民大學出版社，2011.

[3]侯國躍.合同附隨義務的司法認定[J].法學雜志，2011(05)：58-60.

[4]中國社會科學院語言研究所詞典編輯室編.現代漢語詞典[K].北京：商務印書館，1996.

[5]富心振，宋寧華.房主賣房隱瞞“兇宅”信息，法院判決撤消買賣合同并返還購房款[N].新民晚報，2012-08-16.

[6]袁 瑋，金文斌.房客自盡，出租屋變“兇宅”，死者妻子為房屋貶值賠償房東兩萬元[N].新民晚報，2007-04-13.

[7]紫 云，江 水.出租房變“兇宅”，貶值誰承擔？[N].杭州日報，2010-08-04.