舊辦公建筑改造為養老設施的設計技術要點

王向前 崔 偉

(中國電子工程設計院，北京 100142)

本文提出的舊辦公建筑，主要是指城市中大量存在的20世紀80年代左右的辦公建筑，以框架結構為主，大部分為多層建筑。外立面為簡單的現代主義風格。具有良好的建筑功能和市政配套設施，交通相對便利，具有很好的改造條件。養老設施，主要指的是老年公寓、養老院、托老所等設施。

本文從改造設計的前期準備、結構加固設計、建筑入口改造設計、外立面風格改造設計、平面改造設計、垂直交通改造設計、設備及機電改造設計、衛生間改造設計、消防改造設計、綠色建筑改造設計及無障礙改造設計等幾個方面入手進行分析和探討，只有解決以上幾方面的內容，才能更好的通過改造設計，達到內部空間的“功能更新”［5］，以符合養老設施的建筑功能要求。

1 改造設計前期準備

在改造設計之前應盡量全面的收集原建筑的設計圖紙，包括總圖、建筑、結構、給排水、暖通空調、電氣及市政管網等相關施工圖紙，若期間有改造裝修，應同時收集好改造裝修圖紙。另一方面要做好舊辦公建筑的實地調研工作，因舊建筑經過若干年的使用、翻建、改建、局部改造等建筑活動，外立面及內部設施可能發生一定變化，會出現現狀與圖紙不符的情況，這就要求及時調整思路，掌握第一手的建筑現狀資料，為今后的改造設計創造先決條件。

2 結構加固改造設計

大量80年代甚至之前建造的辦公建筑，主要有橫墻承重的磚混結構體系和框架結構體系。當時的結構設計可能遠不能達到當今結構設計規范的要求。因此在改造設計初期應當收集好相關結構設計圖紙、地勘報告、建成后歷次改造的結構施工圖紙，并做好現狀踏勘，結合建筑方案和現有結構體系，認真做好舊辦公建筑的結構負荷及結構加固工作，在滿足經濟性的原則下做好結構加固設計，為養老設施的改造打好堅實的基礎以及選擇適合的結構方案。

同時，更要做好既有辦公建筑的抗震可靠性鑒定及抗震加固。原建設部于2006年1月27日頒布了《房屋建筑工程抗震設防管理規定》，其中第六條規定:“新建、擴建、改建的房屋建筑工程應當按照國家有關規定和工程建設強制性標準進行抗震設防。”因此在進行舊辦公建筑改造的設計中，特別要做好抗震結構加固設計。

3 建筑入口改造設計

養老設施的入口是一個精神面貌的展示窗口。改建時應當注重入口的尺度合理設計，通過通透明快的門窗系統以及溫暖柔和的建筑材料，達到改善老年人心理面貌的作用，是改造設計的重點。入口大多可利用原辦公建筑的入口門廳進行接待、業務開展以及企業文化展示的空間。如果空間足夠大，或者有更多的改造余地，可設置活力老人的休憩空間、活動空間，成為養老設施的點睛之筆。此外必須考慮的設計要點主要是入口朝向及室內外高低差處理。根據《老年人建筑設計規范》4.2.1［3］規定，“老年人居住建筑出入口，宜采取陽面開門。”改造時應盡量做到這一點。入口處常常是老年人聊天、停留空間，爭取向陽地有利于其身心健康。如舊辦公建筑限于現狀條件無法改變入口開口方向，則至少要做好冬季保暖處理，如非南側入口增加門斗、增加暖風幕系統。室內外高低差:舊辦公建筑室內外高低差多在900～150之間，養老建筑應做好入口處的無障礙設計。改造時應將入口處理為緩坡臺階或坡道。緩坡臺階踏步踢面高不大于120 mm，踏步面寬不小于380 mm。坡道坡度不大于1/12［3］。入口寬度緊張時可只設坡道。兩者面層均應采用堅固、耐磨、防滑的面材。并且無論緩坡臺階或坡道兩側都應設欄桿扶手，扶手材料應比普通無障礙設施更為觸感良好，最好為防腐及防水處理后的觸感良好的木質或復合材料。

4 外立面風格改造設計

舊辦公樓多為20世紀80年代左右的現代主義風格，外墻材料以瓷磚、水刷石、涂料或清水磚墻等為主。色彩單調乏味、形式呆板，整體面貌陳舊、冰冷，從建筑行為心理學角度來看存在強烈的消極暗示，不利于養老建筑的追求樂觀、健康的建筑風貌要求。改造設計時應結合內部功能、經濟可能性等統一考慮重新設計立面。主要從色彩、材質、構造做法及立面開窗劃分幾個方面著手。

1)色彩:切忌使用黑白灰等具有消極聯想的色彩，同時色彩明度過低的灰色系使建筑體量過于沉重壓抑，造成對老年人心理的不良影響。過于鮮艷的顏色會造成視覺緊張，進而長期影響老年人的心理健康，因此應以簡潔明快的暖色系為主。色彩種類盡量簡化，僅局部可用艷色提綴。

2)材質:外立面材質可使用新型的面磚、陶板、石材結合幕墻、鋁板、仿石涂料等，體現時代氣息，給老年人帶來鮮活的建筑氣場。

3)構造做法:目前從我國養老設施運營的現狀來看，養老設施從經營角度講實現盈利比較困難。這就要求在滿足使用功能的前提下注重美觀即可。幕墻及干掛石材可局部使用，不宜整體使用，有利于降低造價。新的建筑節能規范要求改建建筑滿足保溫隔熱的需要，這就要求之前沒有保溫層的舊辦公樓剔掉面層重新做外保溫設計。在面層再做面磚或涂料等覆面處理。在需要做分體空調的養老設施立面上，應將空調室外機統一在空調格柵內，形成整齊劃一的立面風格。

4)立面開窗劃分:若舊辦公建筑為橫墻承重的混合結構，則開間大多在3 m～4 m之間，正好符合養老設施尺度要求，此時立面即可按照原有外窗尺寸進行重組。如將平淡無變化的墻面做出窗與窗間墻相間的節奏變化。若是框架結構，舊辦公建筑的外窗位置相對靈活。此時需要結合平面建筑設計方案進行外窗重新劃分。如保溫及經濟條件允許，可在南側立面增大采光面積，做出幕墻與實墻相映的效果，提升養老建筑的空間品味。

5 平面改造設計

舊辦公建筑進深基本在15 m左右，適合改建為中間走廊，兩側為設施居住房間的平面形式。橫墻承重的舊辦公建筑如果開間在3 m左右，平面只需優化細部構造及裝修設計即可，不需要進行土建拆改。若為大空間開敞辦公的框架結構，則需要拆除舊隔墻，根據建筑設計方案增加分戶墻及走道隔墻。框架結構可根據需要設置大空間的活動室，這一點橫墻承重的辦公建筑無法實現。因此可以判斷，框架結構的舊辦公樓更適合改造為養老設施。

6 垂直交通改造設計

舊辦公建筑若無電梯，則需要增設電梯，其中至少應有一部滿足擔架搬運最小尺寸的電梯。可采用外掛或內部增設的形式。前者從經濟角度更適于改造。若已有電梯，則除了可直接利用現有電梯作為垂直空間運輸的主要工具，還應當將其中一部改造為醫療擔架梯。考慮到舊辦公建筑改造的成本及工程復雜性，可選用對結構改造要求較低的無機房電梯。

疏散樓梯應滿足養老設施要求的踏步高寬。在原有辦公疏散梯的基礎上，進行防滑改造。同時樓梯間地面與公共走道部分地面應通過不同色彩進行區分。踏步起點及終點部分應設局部照明設施。

7 設備及機電改造設計

暖通空調專業設計:舊辦公建筑層高多為3.3 m～3.6 m之間，有足夠的吊頂空間做通風管道設計，適合做中央空調系統，提升養老設施的檔次。若層高在3 m左右，則不適合做中央空調系統，可做戶內分體空調系統，結合外立面格柵系統設計空調室外機位。

強弱電系統應結合建筑平面方案設計重新布置，所有電氣系統應埋管暗敷［3］。相關設備及電氣用房可靈活設置。養老設施特有的應急呼叫系統、監控系統都應統一考慮設置。

8 衛生間改造設計

由于辦公建筑只設有公共衛生間，因此建筑設計方案中每戶設施都要增設衛生間及其上下水系統。這就要求平面設計衛生間位置上下對位，統一考慮。做好結構開洞和加固，以及防水工程。新增加的開水間、洗衣房、廚房等功能房間也都要統一考慮給排水設置要求。

9 消防改造設計

根據《高層民用建筑設計防火規范》［4］，舊辦公建筑兩部疏散樓梯間距為80 m，養老設施宜為60 m左右(參照醫院住院部部分)。若疏散距離超長，不滿足規范，則需在適當位置增加疏散梯，公共活動室、走廊等部位應增設火災自動報警系統及自動噴水滅火系統。舊辦公樓現有的設備用房應當充分利用，節省造價。

10 綠色建筑改造設計

結合我國目前倡導的綠色建筑設計理念，做到“節能、節材”，舊辦公建筑改造為養老設施時，應當對原建筑進行節能改造，同時盡可能節約建筑材料。節能主要體現在外墻的保溫設計。舊建筑如未設保溫，則應結合外立面設計進行外保溫材料的設計，應優先使用堅固性、防火及保溫效果俱佳的保溫砌塊。有的改造項目可能由于規劃限制，不允許增加面積，則可采取內保溫改造措施。應使用A級防火材料。

既有辦公建筑的外窗大多未考慮節能設計，因此應當改造為中空Low-E防火隔音通風塑鋼窗。屋頂也應做好保溫改造，結合結構安全性、防火、防水統一考慮屋頂設計。

11 無障礙設施改造設計

舊辦公建筑大多并未考慮無障礙設計。在進行養老設施改建的時候應做好無障礙設施的設計［1］。除了應滿足《城市道路和建筑物無障礙設計規范》［2］的相關要求之外，還應滿足《老年人建筑設計規范》［3］中相應的無障礙設施部分的規定。

主要需要改造的無障礙設施為:

1)所有公共部位及戶內的走道寬度、戶門及衛生間寬度應滿足輪椅通行的最小寬度。

2)公共部位應設置側墻裝設的扶手，扶手材料應使用觸感柔和、防滑、耐磨的材料。

3)主入口坡道，參見本文第3部分。

4)衛生間無障礙設計。主要是公共衛生間及戶內衛生間與相鄰走道之間高差處理。應做成緩坡，不得出坎。

5)其他無障礙設施有:衛生間潔具、室內應急呼叫系統等。

12 結語

在進行舊辦公建筑改造為養老設施的設計過程中，既要使改造后的養老設施符合國家規定的相關規范、規定，同時又要把握改造設計的經濟性，在滿足造價預算的前提下盡量優化設計。同時應當充分利用現有建筑的可利用條件。這樣才能利用好舊辦公建筑，設計好養老設施。

［1］GB 50867-2013，養老設施建筑設計規范［S］.

［2］JGJ 50-2001，城市道路和建筑物無障礙設計規范［S］.

［3］JGT 122-99，老年人建筑設計規范［S］.

［4］GB 50045-95，高層民用建筑設計防火規范(2005年版)［S］.

［5］趙勁松.當代舊建筑非常規改造技巧—非標準建筑筆記—非標準改造［M］.南京:江蘇科學技術出版社，2013.