對“以房養老”的審視與思考

劉 芳

(河南工程學院 人文社會科學學院，河南 鄭州 451191)

當前中國快速步入老齡化社會，增強多元養老保障體系建設已成當務之急。我國老人數量巨大，且增長迅速，財政支付壓力較大，社保養老僅夠溫飽，4+2+1的家庭結構也使傳統家庭養老保障功能萎縮，因此，探索多渠道的社會化養老模式成為共識。在破解當前養老困境的探索中，國務院提出的“開展老年人住房反向抵押養老保險試點”不僅引起了媒體和社會輿論對“以房養老”可行性的熱議，也引起了民眾對政府養老責任的質疑。究竟什么是“以房養老”？“以房養老”在中國是否可行？“以房養老”能否成為一項養老政策和主要養老模式？政府在“以房養老”中的角色是什么？厘清這些問題既有利于民眾正確認識政府在養老問題上所做的努力，增加對政策的支持，也有利于中國養老困境的破局，意義重大。

一、“以房養老”的含義及其在中國實施的狀況

國務院提出的“以房養老”俗稱“倒按揭”，是指房屋產權擁有者把房子抵押給銀行、保險公司等金融機構，后者在綜合評估后，定期給房主發放固定資金。房主去世后，其房產出售，所得用來償還貸款本息，其升值部分歸抵押權人所有。[1]“以房養老”不是一個新概念，美國、英國、新加坡、日本等國家都有“以房養老”模式，且效果不錯。2003年，“以房養老”理念被中國房地產開發集團理事長孟曉蘇引入我國。此后，上海、北京、南京、杭州等多個城市的個別金融機構對此進行嘗試，但由于沒有政府托底，所以運作風險較大，參與條件苛刻，個案商業運作難建公信力，所以“以房養老”在中國發展的過程并不順利。2013年9月，我國政府提出“開展老年人住房反向抵押養老保險試點”，并按計劃在2014年上半年試行推廣。這意味著“以房養老”將從民間探索正式上升為國家行動。

“以房養老”政策一經提出，立刻引來了廣泛的關注和爭議。反對者提出，“以房養老”根本不適合中國國情，是政府算計老百姓的房子，推卸養老責任。[2]支持者認為，“以房養老”恰逢其時，能很好地解決老人“住房富人、現金窮人”的養老窘境。[3]任何事物都具有兩面性，我們不能盲目地支持或反對，而是要理性看待“以房養老”的可行性及運行障礙，正確應對之。

二、當前中國“以房養老”政策的可行性及積極作用

(一)目前中國“以房養老”的可行性分析

1.有適當的市場需求

“以房養老”雖然在過去的十年中運行并不理想，但并不意味著“以房養老”在中國毫無市場。中國老齡化發展迅速，2012年底中國60周歲以上老年人口已達1.94億，2020年將達到2.43億，2025年將突破3億，帶來了更加多層次、多樣化的養老服務需求。[4]在4+2+1的家庭模式下，老人很難穩妥地以子女之力安度晚年；大規模的人口流動和計劃生育政策，使得 “留守老人”“空巢老人”大大增加；當前中國至少有100萬個失獨家庭，且每年以7.6萬新增。[4]這些老人都是“以房養老”的潛在或現實需求者。我國財政養老力量有限，老人醫療保健花費較大，在其他養老支持受限的情況下，“以房養老”模式能很好地支持老人順利養老，有一定的市場需求。

2.有政府的積極支持

“以房養老”模式能為老人提供養老資金來源，其實施得到政府的積極支持。2013年9月國務院發布了《關于加快發展養老服務業的若干意見》，不僅把“以房養老”上升到國家行動，明確了試行推廣的時間表，而且把與“以房養老”相關聯的專業化養老機構建設和養老的社會化也提上日程，為“以房養老”提供適宜的環境。對于民眾的誤解，民政部及時給予解釋答疑，地方政府積極給予政策落實，由此可見政府推行“以房養老”的力度和決心。

3.有金融等相關機構的積極參與

“住房反向抵押貸款”本質上屬于金融產品，可較大刺激相關金融衍生產品發展，一進入中國就吸引了一些金融等相關機構的積極參與。中信銀行推出了中老年人專屬的“信福年華”借記卡，宣布進軍“養老按揭”業務。中大恒基房地產經紀公司也與北京養老機構合作推出了“養老房屋銀行”，上海公積金管理中心則推出了“以房自助養老模式”，幸福人壽保險股份有限公司多年來一直致力于“以房養老”保險的申請。現今，“以房養老”已進入國家政策層面，相信會有更多的金融等相關機構參與進來，共同推進“以房養老”在中國的發展。

(二)“以房養老”政策的積極作用

1.緩解養老壓力

在“以房養老”的多種形式中，老人無論是出租、出售或抵押房產都可以增加養老的現金收入，以彌補養老資金不足的缺口，緩解養老壓力。中國社會未富先老，社保資金存在較大缺口，政府承擔著很大的養老壓力，在養老金的發放上往往采取兜底政策，不能很好滿足養老需求。“以房養老”的選擇路徑可增加需求者的養老資金來源，彌補政府養老資金不足。獨生子女在激烈的職場競爭中面臨贍養老人的重壓，對老人的照顧力不從心。老人如果有“以房養老”增加的資金，就可以購買服務，甚至可以給子女資金支持，有效緩解家庭養老壓力。

2.提高需求者的養老質量

“以房養老”的推行增加了老人養老的選擇路徑，一定程度上可提高需求者的養老質量。眼下城市中的很多老年人對房屋擁有自主產權，但養老資金不足，在大屋子里忍受資金缺乏之苦。如果老人能夠“以房養老”，增加的資金就可以提升老人的生活水平，滿足老人的醫療保健支出和精神文化需求，能夠明顯提高養老質量。通過“以房養老”進入養老院的老人還可以享有專業化的養老服務，減輕子女經濟贍養壓力，有利于融洽家庭關系，提高老人的滿足感。

3.盤活住房存量，創造新的經濟增長點

日前政府重提的“反向住房按揭”，可以使大批閑置的死的實物資產轉化成活起來的流動性強的金融資產，有效盤活住房存量，增加資源的循環利用，促進房地產的穩步發展。銀行放款可增加金融市場流動性，刺激相關的金融衍生品，深化金融市場改革。“反向按揭”可大大增加我國保險業市場，刺激評估機構、法律擔保服務機構業務量和運作規范化，拉動市場需求，創造新的經濟增長點。

三、“以房養老”推行中的阻力分析

1.傳統觀念難改

“以房養老”與 “養兒防老”“祖宅傳承” 等中國傳統觀念直接沖突。國人素來看重血緣親情，“子承父業”“但存方寸地、留與子孫耕”等觀念根深蒂固，甚至被上升到道德層面。在此背景下，很多中國父母人生的主要目的就是為子女不斷地貢獻，父母與子女間在“遺產”與“養老”問題上存在著彼此心照不宣的特殊權利義務關系。很多有子女的老人寧可拮據地生活，也不會將留給子女的財產換取養老權利。老人一旦處置財產，極易引起與子女的矛盾沖突，影響老人晚年的生活照料和情感慰藉，這樣的選擇得不償失。

2.房屋產權不完全

當前影響“住房反向抵押貸款”運行的一個重要因素就是房屋產權不完全。我國土地使用權期限最多70年，房子使用幾十年后抵押時，土地使用權期限已所剩無幾。雖然物權法規定居民房屋的土地使用權可以自動續期，但并不意味著不續繳土地出讓金。土地構成了城市房產的最大價值，如果重繳土地出讓金，金融機構愿意向抵押人付出的年金就非常少，不能夠達到“以房養老”的最終目的。

3.政策不透明，缺乏相關規定

“以房養老”本屬商業養老保險產品，牽涉眾多金融機構。我國對于試行的“住房反向抵押貸款”還沒有明晰的政策規定，如不能及時理順金融機構間的權限關系，就會使該舉措面臨重大風險。如“以房養老”涉及銀行房產處置權，但銀行沒有處置能力，只有通過法院拍賣一條渠道才能解決。保險公司不具備辦理抵押貸款資質，但它們會同房地產交易、結算等發生聯系，超越了金融保險機構的經營范圍。這些問題都急需政策界定，確保“以房養老”順利施行。

4.養老專業服務和產品缺乏

選擇“以房養老”的老人是為了尋求高品質的養老服務，將住房抵押或賣掉后住進擁有完善養老設施和服務的養老機構。當前我國養老公共服務與實際需求方面存在較大差距。各大城市的公辦養老機構一床難求，服務好的私人養老機構費用一般人難以承受。養老機構不穩定、養老從業人員少、養老服務不到位，影響了老人“以房養老”的積極性。

5.市場風險高

“以房養老”無論是對于老人還是金融機構都存在較大的市場風險。養老機構不穩定和服務不到位使老人面臨“居無其所”的風險，倒按揭年限過短使老人面臨養老后期資金匱乏的風險，房價持續高攀使老人有吃虧的擔憂。金融機構同樣也存在較高風險。倒按揭時間越長風險越大，大量不動產如不能有效處置，將引發流動性風險，房價下跌有虧本的風險。較高的市場風險影響“以房養老”主體的參與積極性，不利于“以房養老”政策的順利推行。

四、對“以房養老”的理性思考與政策建議

(一)對“以房養老”的理性思考

1.“以房養老”是多元養老的途徑之一，不等于政府養老責任的放棄

我國老齡人口發展迅速，家庭養老功能日漸弱化，社會化養老服務發展滯后。在如此嚴峻的養老形勢下完全靠國家養老是政府財力難以達到的，政府、家庭與個人共同分擔養老責任是一種現實選擇。“以房養老”并不是說政府對養老完全放任不管，而是為老年人在居家養老、社區養老、社會養老、國家幫扶等選項外增加的新選擇。它不僅可以滿足部分老年人的個性化需求，也可提升老人養老質量，不失為有意義的探索。

2.“以房養老”是傳統養老的有益補充，一定程度上可提高養老質量

“以房養老”是養老政策多層次多支柱背景下的選擇之一，是民眾的自愿選擇而非強制實施，是傳統養老的有益補充。在社保養老僅夠溫飽、子女養老不堪重負、企業年金養老難以掌控的情況下，許多老人面臨“現金窮人”的窘境。作為基本養老保險補充的“以房養老”政策可以使有條件的老人選擇住房養老，做回“現金富人”，不僅可以提供養老資金支持，也可減輕子女負擔，融洽家庭關系，一定程度上提高養老質量。

3.“以房養老”可改變傳統養老的消極觀念，促使人們積極養老

傳統的“養兒防老”和“子承父業”是緊密聯系在一起的，常存在子女根據遺產所得算計“孝順”程度的現象。有的子女純粹是因為遺產而消極養老，也有的多子女家庭常因家產析分不均把老人推來推去或輪流贍養或拆分贍養，極大地損害了老人權益。“以房養老”增加了老人養老的市場選擇，也極大地推動了父母與子女間的人格獨立、經濟獨立，子女要繼承老人財產就要積極贍養老人。“以房養老”并不免除子女對老人的贍養義務，反而能促使人們積極養老。

(二)對順利實施“以房養老”政策的建議

1.明晰“以房養老”的概念、適用范圍和在我國養老體系中的地位、作用，消除人們的誤解，爭取最大范圍內公眾的支持

政策的順利實施離不開民眾的積極支持。“以房養老”引起廣泛爭議和質疑的原因在于人們對“以房養老”的片面理解，準確界定“以房養老”的概念、表現形式和適用范圍是消除誤解的重要途徑。政府要對政策進行詳細解讀，讓民眾明白政策出臺的緣由、現實可行性及惠民的范圍和程度。這樣，惠及的民眾就會獻計獻策推動政策實行，其他群眾也不會因擔心自己的養老權益受損而反對，在民眾理解和支持的氛圍中促進“以房養老”政策的順利推行。

2.加大政策宣傳力度，加大養老投入，推動養老觀念轉變

養老服務是重大的民生問題。政策的宣傳一定要全面、到位，以便于民眾對“以房養老”的全面理解和準確把握。對于“以房養老”，首先有關部門應在官方渠道對政策進行詳細解讀，讓民眾明白“以房養老”是完善養老保障機制的一種補充，是一種自主選擇行為，不是政府責任的推卸和子女贍養義務的免除，政府正通過多種措施保障民眾基本養老，通過加大投入逐步提高養老保障水平。其次，應推動“以房養老”制度的完善，提高“以房養老”的操作性。通過實在的舉措，讓民眾看到“以房養老”有利于減輕社會、政府、老人及其子女的養老負擔，幫助民眾轉變陳舊的養老觀念。

3.加強市場的法治環境建設，為“以房養老”提供良好的運行環境

“以房養老”需要公正、透明的法治環境。“以房養老”涉及金融、房地產、保險、社保、民政等多個領域，其運行需要各方共同的配合和協調，運作質量要求相當高。要確保這些部門、行業公平公正地經營、管理和執法，就必須加強和完善相關的法規建設。相關部門不僅要規范各部門各行業的服務，還要重視風險制約，完善和健全擔保機構、金融貸款、資產評估等機構及個人的信用系統，推動“以房養老”的有序運行。

4.營造宏觀的政策環境，完善頂層制度設計，建立完善的監管體系

“以房養老”試點要成功運行，政府就需要制定具體可行的政策體系，營造宏觀的政策環境。“以房養老”需要多部門參與和聯動，不僅要完善相關政策咨詢、房產評估、風險分擔、糾紛仲裁機制，鼓勵金融機構參與相關衍生產品的創新，而且管理層要實施頂層設計、統籌規劃，共建良好平臺。政府在通過稅收減免、財政補貼調動各部門各行業的積極性的同時，也要促進法律法規的完善，加強監管職責，給公眾穩定的養老預期，解除老人養老的后顧之憂。

[參 考 文 獻]

[1]以房養老：推卸責任的大騙局[EB/OL].(2014-02-27).http://news.163.com/12/0427/00/802C2O6300014JHT.htm.

[2]魏銘言.以房養老被指政府算計老百姓房子 官方緊急表態[N].新京報，2013-09-23(A23).

[3]李媛.有房富人現金窮人 “以房養老”遇困局[N].廣州日報，2013-07-17(A7).

[4]中國新聞網.民政部：中國60歲以上老人1.94億 2025年突破3億[EB/OL].(2013-08-19). http://www.chinanews.com/gn/2013/08-19/5179487.shtml.

[5]魏銘言.民主黨派建議立法補助失獨家庭[N].新京報, 2013-03-02 (A06-A07).