新經濟形勢下房地產成本管理研究

□文/許麗娜

（中鐵十六局置業投資有限公司 北京）

目前，房地產已經成為全國性話題，其成本管理也引起了越來越多的關注，在競爭日趨激烈的環境下，企業無論是用何種競爭手段，控制成本都是最基礎的保證，做好房地產成本管理關系到企業的市場競爭，同時也為房地產企業提供了可靠的基礎，這樣才能更好地保證在激烈的市場競爭中脫穎而出。

一、房地產項目開發成本構成

研究房地產開發成本管理，首先應當先弄清房地產項目開發成本的基本構成。所謂房地產成本，是指房地產企業在生產、銷售房地產產品而花費的各項耗費之和，其中主要包括以下幾個方面：前期工程費、土地征用及拆遷補償費、基礎設施費、貸款利息、管理費、公共配套設施費、建筑安裝工程費、稅費以及其他費用。

前期工程費包括市場調查費、房屋開發設計費、地質勘察費、環境影響評價可行性研究費、土地開發等相關費用；土地征用及拆遷補償費包括兩個方面：一是國家作為土地所有者向開發商收取的一定年限的土地使用費用；二是給予被拆除房屋所有人和使用人的補償；基礎設施費包括項目建筑區內供電、供水、綠化、道路、排污、環衛、通訊等支出；管理費包括人員的辦公費、工資福利、差旅費等；公共配套設施費指建筑區內不能有償轉讓的公共配套設施產生的支出；建筑安裝工程費是指土建、裝飾、安裝等工程費，以及在房屋建造過程中建造的房屋周邊的綠化、水池、圍墻等附屬工程所發生的費用。

二、房地產開發企業成本管理普遍存在的問題

房地產開發企業初期預算應該在制定合同之前就進行，其開發與運營是在合同的基礎上進行的。然而，開發商在進行決策過程中，對于成本的控制沒有明確的方向，對建設資本的投入以及后期的銷售，往往只考慮相關的經濟效益。企業在控制成本上沒有給予相應的重視，也沒有專門的人員資本，如此以往，往往就不能使企業的預算達到最好效果，其根本原因就是成本控制的缺失。

1、任意設立成本核算對象。對于成本控制來說，做好成本核算工作有著重要的意義，成本核算對象是控制成本的重要內容。對于項目的開發，房地產開發企業首先應當明確成本的核算對象，并對其進行全面、科學、合理地分析。但是，目前我國多數企業在成本核算過程中的目標往往都不是很明確，只是隨意的設立成本核算對象，從而影響了成本的控制，造成了一定程度的混亂。

2、對成本進行隨意分攤或未進行分攤。在房地產項目進行的過程中，眾所周知，成本的分攤對成本的控制通常有著很大的幫助，成本的分攤是成本控制的主要途徑，合理的成本分攤可以通過控制項目成本達到增加企業經濟效益的目的。但是，目前我國一些房地產開發企業對分攤的部分沒有認真審核，在分攤成本過程中過于隨意，從而出現在項目后期企業成本控制過程中不能進行合理分配的情況，這不僅會影響到項目的順利進行，也會影響到企業的經濟效益。

3、工程實物工作量與財務成本結算不一致。在自建或者購買商品房、拆遷用房時，由于管理上的混亂，使成本管理不具有可靠性，成本核算不真實，如拆遷差價中的調房收入直接沖減拆遷成本等，一些房地產開發企業中經常出現內部劃賬面或調撥與實物的數量嚴重不符現象。

4、獲取工程成本核算的依據不及時。

獲取施工企業開具的發票是房地產企業進行工程成本的核算基礎和前提。施工承包單位必須納稅后才可以開出發票，然而一些房地產企業在完工后不能及時付清工程款，施工單位就不給開具發票。由于不能及時取得正式發票，導致成本核算真實性受到影響，在此種情況下，成本核算的意義不大，長此以往，給房地產開發企業經營決策也會帶來影響。

三、加強房地產企業成本管理

1、建立成本管理構架。為了加強房地產企業成本管理，企業應當依據所處階段和發展情況建立起成本管理構架。在設計組織結構時，為了使組織構架更加合理化和高效化，關鍵環節盡量由專業人員完成。從成本管理考慮，如果企業在同一地區同時開發多個項目，可以各個項目成立單獨的項目管理部門，即采用矩陣制運營，在成本管理方面，成本管理人員一方面負責協調各個項目之間的工作，一方面負責各個項目的成本管理；如果企業只是開發一個項目，所有部門應當接受單一指令，即采用職能制運營模式；如果企業在不同地區同時開發幾個項目，各分公司獨立管理成本，即采用分公司運營模式，項目完工時組織匯總。

2、建立目標成本管理制度。投資估算應在項目策劃階段就進行編制，它是房地產企業決策的依據。大型房地產企業多數都在制定投資估算基礎上編制項目目標成本，并且為了防止出現目標成本失控的現象，企業在項目生產銷售過程中將目標成本與實際成本隨時進行對比。所謂目標成本，主要由以下幾個方面組成：準備費、土地價款、基礎設施費、建筑安裝費、管理費、間接費、配套設施費以及財務費組成。以上各項費用可以指定成本科目，房地產企業在日常運行過程中發生的任何一筆費用都需要歸類到相應科目中去。根據科目成本制定出目標成本后交予公司的決策層進行審核，通過后，將項目的目標成本分解到各職能部門，制定出目標成本控制書。成本部門需要負責檢查各部門項目責任成本的執行情況，同時需要負責成本責任制度的制定、修改和指導工作，對出問題人員，及時提出警告。在項目竣工后，需要統計目標成本與實際成本的偏差，主要由成本管理部門和財務核算部門進行核算，從而分析出造成目標沒有實現的原因，并提出修改方案。

3、建立企業開發產品的設計標準。由于設計師或者設計單位不同，在房地產開發過程中，某項目同一分項或同一部位的設計發生變化，致使設計和材料的選擇也隨之改變，這就需要大量的人力和物力，在房地產企業建設過程中不斷對材料進行重新采購。房地產開發企業發展到一定階段，可以對不同住宅的建筑方法、裝修標準、技術性能以及安裝材料的檔次等作出具體要求，即根據市場建立企業開發產品的設計標準，但是在這里需要強調的是，設計標準需要符合、滿足我國強制性設計標準。

4、企業內部貫徹全面預算管理理念。

預算的編制一定要根據企業的發展目標和策略編寫，可以組織各部門編制預算。預算經審批后，為了確保預算的執行體系全面具體，要將其落實到各個部門、各個崗位上，所有執行人員必須認真負責。在編制預算的時候，要本著實事求是的原則，通過分散預算來保證年度預算目標的實現，將年度預算細分為季度或月度預算，與此同時，為了保證預算的可行性，需按照“分級編制、上下結合、逐級匯總”的程序來編制預算。在預算執行過程中，各個部門需要定期匯總預算執行情況，將其中出現的問題及時進行研究分析，迅速將其解決。

四、結束語

綜上所述，我國房地產開發企業要重視項目的成本控制，應當將成本控制放在與企業經濟效益對等的位置上，領導也要明確成本控制的目標，要堅持培養成本控制人員的專業性，在實際操作上真正有所改變。減少一些不切實際的工作，明確目標，加強成本控制的思想建設，從而使企業在激烈的市場競爭中占有一席之地。

［1］王丹.房地產行業成本控制探析［J］.現代商貿工業，2010.

［2］劉瑛.探究房地產企業成本控制［J］.中國總會計師，2011.

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