我國城鎮化中房產稅改革的國外經驗分析與借鑒

賈俊梅 陳麗瑩

摘 要：新型城鎮化作為“新四化”建設的重要組成部分，在促進經濟增長和改善民生等方面被寄予厚望。改革要培育城鎮內生發展動力，房產稅改革的成敗對我國城鎮化進程的影響是不容忽視的。通過對美英日等發達國家房產稅制度的分析，進而借鑒其經驗，以完善我國的房產稅制度改革。

關鍵詞：城鎮化；房產稅；稅法要素

中圖分類號：F812.42 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）05-0109-02

李克強總理在不同時間、不同場合多次提到：“最大的內需就是城鎮化”。城鎮化既可增加有效投資，又能拉動消費，是中國經濟發展的重要引擎。

那么，什么是城鎮化呢？城鎮化就是指農村人口轉化為城鎮人口的過程。反映城鎮化水平高低的一個重要指標為城鎮化率，即一個地區常住于城鎮的人口占該地區總人口的比例。城鎮化是人口持續向城鎮集聚的過程，是世界各國工業化進程中必然經歷的歷史階段。

新型城鎮化作為“新四化”建設的重要組成部分，在促進經濟增長和改善民生等方面被寄予厚望。但是，城鎮化建設是需要錢的：城市基礎設施建設需要錢、城鎮公共服務投資需要錢、城市養老保險投資需要錢……一句話，如果沒有錢作為支撐，城鎮化只能是空中樓閣。

錢從哪里來？住建部村鎮建設司司長趙暉日前在“2013年中國城鎮化與企業家論壇”上指出，改革要培育城鎮內生發展動力，應推進房地產稅的征收，逐步提高房地產稅占地方政府稅收的比重，使地方政府的精力從招商引資向提高城鎮人居環境轉移。可見，房產稅改革的成敗對我國城鎮化進程影響是不容忽視的，進而關系到國家經濟未來的發展。在房產稅定調之前，學習和借鑒世界先進國家的做法，是我們必修的功課。

一、主要發達國家房產稅制度

（一）美國房產稅制度

美國的房產稅（不動產稅）是一種十分重要的地方稅種，主要由地方政府征收，地方政府擁有稅收立法權。數據顯示，美國房產稅占到地方政府稅收收入的70%左右。有文章指出，接近 95%的房產稅是由包括郡縣、市和學區在內的地方政府征收的。

美國的不動產稅以財產的評估價值作為稅基。為了能夠更加公平合理地評估房屋價值，美國各地政府規定了十分詳細的程序。地方政府在2—8年內對房產評估一次，評估價值與房屋市價接近，在此基礎上乘以評估比率得到不動產稅的稅基。同時，地方政府為了保證稅收穩定規定轄區內持有的特定類型的不動產評估價值的年增長率不得高于固定比率。在不能及時做出評估的年份，以評估價值乘以固定增長率作為該年度的房產評估值。

（二）英國房產稅制度

英國的房產稅稱為房屋稅，是以附著于土地上的房屋及有關建筑物為課稅對象而課征的一種稅。因為房屋的價值與土地及周邊環境密切相關，難以單獨估價，所以英國將房屋稅分為住房財產稅和營業房屋稅。

住房財產稅的征稅對象是居民的住宅及可供住宅用的船只，計稅依據是房屋的資本價值。住房財產稅是英國唯一的地方稅。住房財產稅的稅率并不統一，而是由各地議會根據各地區政府當年預算開支情況以及從其他渠道可獲得收入的差額來確定。住房財產稅的稅基每五年重估一次，重估之后劃分為八個級次，各個等級的納稅額每年都有調整，保障地方的稅收收入。目前英國住房財產稅的評估價值標準是以2005年4月1日住房的市場價值為依據的。由英國政府國內稅收局所屬房屋估價機構進行估價。一般房屋經估價后一定時期內不重估，但是如果房屋價值發生重大變化則要對其重新估價。

營業房屋稅，課稅對象為營業性房產。與住宅稅不同點是營業房屋稅為中央稅種，地方征收后上繳中央，中央根據各地的人口比例、經濟發展情況、基礎設施建設所需將稅款按比例分配到各地區。返還的稅款占地方財政收入的15%以上。

（三）日本房產稅制度

日本的房產稅包括固定資產稅、都市規劃稅和事業所稅。都市規劃稅是對城市規劃法劃定的城市化區域內的房屋所有人所征收的稅，原則上同固定資產稅一并征收。征稅主體是市町村政府，納稅義務人、納稅依據、納稅方式同固定資產稅相同。事業所稅是在一些城市征收的營業場所稅，屬于道府縣地方稅，征稅主體主要是東京都和一些指定城市。

固定資產稅的征稅對象包括土地、房產、已提折舊的資產及能使房屋增值的附屬物。其中，土地包括城市土地和農村土地及兩者以外的其他用地；房產包括個人住房、企業用房。其稅率由國家規定上限和下限，地方政府在規定范圍內上下浮動，一般情況適用1.4%，固定資產位置特殊的適用2.1%的稅率。房產的評估值不高于8萬日元的，可免征此稅。固定資產需要登記在固定資產登記簿上，地方政府根據賬簿上的總價值征收稅金。對于居民持有的固定資產每3年評估一次，以保障固定資產的計稅依據合理，保證稅負公平。對房產的保有環節征稅加大了房屋的投機成本，使房產回歸其使用的本源。

二、主要發達國家房產稅經驗借鑒

（一）健全房產評估制度

國外房產稅以房產的評估作為計稅依據，使稅收依據緊跟經濟發展水平，同時，也使通貨膨脹和房產周邊環境對稅收的影響降到了最低。在美國，如果房產所有者對評估結果不滿可以要求政府部門重新估價。同時，房產評估值可以決定稅收的多少，對通貨膨脹或緊縮產生影響，起到調節經濟的功能。

（二）明確稅種

西方發達國家的房產稅非常規范，各國根據自己本國的國情確定稅收制度。在英國和日本的房產稅制度中都對房產稅的稅種做了明確的劃分。前者將房產稅將房產按照持有的目的不同分為住房房產稅、營業房產稅。按照房產的持有目的分類可以抑制投機行為和房價的過快增長。在日本將房產稅按照地域劃分，固定資產稅納稅對象是城鄉的建筑物，都市規劃稅的納稅對象是事業所和營業所，事業所稅的征稅對象是東京和制定的都市。日本對這3種稅收收入的用途也做了明確的區分：固定資產稅用于公共建設；都市規劃稅用于城鄉規劃；事業所稅用于大城市的環境改善上。

（三）拓寬征稅范圍

發達國家的房產稅的征稅范圍囊括了房產所有人的所有房產。如英國將可供居住的船只納入征收范圍。日本將這就資產納入征收范圍，征收范圍廣，保障了地方政府的財政來源，為地方建設提供了充足的資金。

（四）便于征收管理

發達國家對房產稅在要素上進行了精細化的劃分，征稅對象劃分明確，將經營用房和居住用房分開征稅，稅率和計稅依據設計合理、層級明確。如英國政府根據房屋的評估結果將房產價值劃分的8個等級，以此作為計稅的依據。稅率由政府的預算及收入差額來確定。在日本由中央規定稅率的上下限，地方政府依照自己的實際情況在此范圍內浮動。

三、我國城鎮化中房產稅的改革

（一）完善征稅范圍、計稅依據及稅率的設置

1.擴大征收范圍

城鎮化建設的加快，城鎮中陸續增加了別墅等奢侈性建筑。城鎮居民把投資房產作為資本保值增值的手段。首先應將別墅等高檔物業列入征稅范圍，這可以在一定程度上抑制富人對高檔住宅的需求，同時增加地方稅收。其次，對持有多套住宅征稅有利于調節社會貧富差距，抑制房產投機和房價過快上漲。最后，對于能使房產升值的附屬設施也應按照一定比率征收房產稅。在城鎮中有許多依住房而建的附屬房屋。例如，農用機車的小型修理部，為養殖而建的小型養殖房。對這些小型經營場所可以采取低稅率，避免經營者不滿和漏稅行為的發生，在鼓勵經濟的同時不影響稅收。

2.以房產評估值為計稅依據

我國房地產過熱現象已經蔓延到城鎮，以房產評估值作為計稅依據可以與經濟發展速度相適應。房產余值已經不能體現房產的真正價值，以房屋租金為依據居民避稅較容易，減少了地方財政收入。按評估價值征稅的計稅依據，評估值是隨著地區經濟發展的現狀不斷變化的，可以使房產價值較高的所有者多交稅金，房產市場價值較低的少繳納稅金。以房產評估值為計稅依據克服了以房產余值、從租計征的缺點，保證了稅收靈活性和公平性，更符合“量能納稅”的原則。

3.實行差別比例稅率

根據我國城鎮化發展現狀，不同的房產在經濟活動中的收益是不同的。例如，餐飲、娛樂場等經營性商鋪房產收益較高，承受稅負的能力較大，便于征收管理；用于農、林、牧、漁的住房收益較低。對于城鎮第二套房產征稅可以抑制房產需求，需求減少使地方政府擺脫對土地財政的依賴，避免土地資源的透支，利于發展更健康的城鎮化。

（二）合理安排稅收優惠

1.免稅優惠

我國房產稅的免稅對象包括行政機關、人民團體、軍隊等單位自用的房產，財政撥付事業經費的單位業務范圍內自用的房產以及個人所有非營業用房等。部分事業單位從事營利活動，對其免稅不符合社會發展現狀。除此之外，免稅范圍還應包括國家撥付經費的教育部門、醫療機構、慈善機構、老年活動場所、城鎮保障性住房和廉租房。

2.減稅優惠

城鎮化下的減稅政策應考慮第一產業的區域發展。第一產業是城鎮發展的基礎，在對城鎮房產征稅時具體應考慮以下幾個方面。第一，對于農忙時節使用的季節性住房可按季繳納房產稅，保證稅收合理性；第二，對守林護林用房和漁業養殖用房減稅，增加稅收的同時鼓勵發展；第三，對低收入群體和孤寡老人，給予減稅政策，保證稅收公平。

（三）完善相關配套制度

1.完善房產登記制度

房產登記是房產稅收的基礎，要加快推進個人住房信息系統的建設，建立全國統一的住房信息數據庫，實現動態管理。盡快啟動個人住房普查工作，在人口普查的年份可以考慮同人口普查一同進行。城鎮房屋普查比較簡單，社區對所轄小區的居民了解程度高，普查阻力小；同時，要防止公務人員利用職務之便牟利，避免稅收在第一步的流失。

2.建立和完善房地產評估制度

對房產的評估可以以房產的原值為基礎，城鎮化下房屋有其區域性，結合評估當年城鎮同類房產交易的市價可以確定某一小區的房產市價。培養房產評估相關人才，建立房產評估平臺和相應的監管部門，監管部門同房產評估部門、稅收部門平級，避免權力過于集中，對房產評估值有異議的居民可向監管部門提出。加快房產稅立法，完善評估制度，保障稅收公正。假如評估值在某種原因下失去公平，還可以通過法律程序進行調整。

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[責任編輯 王 莉]