房地產(chǎn)價格影響因素的實證研究

劉降斌++李亮亮

摘 要：應(yīng)用1997—2009年全國29個省市的面板數(shù)據(jù)，分析了影響中國房地產(chǎn)價格的各種因素。在影響房地產(chǎn)價格的眾多因素中，主要選取了需求方、供給方以及金融變量進行理論分析，并結(jié)合中國房地產(chǎn)市場的實際提出相應(yīng)假說。實證結(jié)果顯示，房價推動力的主要來源是需求方，且銀行信貸對房價的影響也不可忽視；而供給方的相關(guān)變量對房地產(chǎn)價格的影響較小，其中，房地產(chǎn)投資額對房價不具有顯著影響，竣工面積對房價的影響較小。依據(jù)實證結(jié)論，提供了一些對房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價格；房地產(chǎn)市場；銀行信貸

中圖分類號：F293.3；F224 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）05-0021-02

引言

2007年，美國房地產(chǎn)泡沫的破滅，引發(fā)了次貸危機；我國房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)了衰退的跡象，房價持續(xù)下降。2009年，受多重因素的影響，各種資金紛紛進入樓市，房地產(chǎn)市場量價齊升，迅速從復(fù)蘇走向過熱。弄清影響房價的主要影響因素，探究我國房地產(chǎn)投資是否過熱，房價是否合理，是否存在泡沫以及如何有效控制房地產(chǎn)價格迫在眉睫。

Abraham和Hendershott（1996）通過構(gòu)造一個包含滯后項過程的住宅價格模型，揭示了住宅價格與建設(shè)成本、就業(yè)率和收入直接相關(guān)，而價格上漲幅度和利率呈負(fù)相關(guān)。Takatoshi等（1995）認(rèn)為，在20世紀(jì)80年代日本房地產(chǎn)價格泡沫中，銀行對房地產(chǎn)行業(yè)信貸的急劇增加起到了誘發(fā)的作用。Collyns和Senhadji（2002）以中國香港、韓國、新加坡、泰國作為樣本，證實信貸增長顯著影響了房地產(chǎn)價格。喬志敏（1995）用實證分析表明，生產(chǎn)成本的波動對房地產(chǎn)價格的波動有明顯的作用。平新喬（2004）認(rèn)為，地價的上升推動了房價的上升。崔光燦（2008）通過上海房地產(chǎn)信貸與房地產(chǎn)市場關(guān)系的實證研究，得出了房地產(chǎn)信貸同房地產(chǎn)價格存在著長期的協(xié)整關(guān)系，房地產(chǎn)信貸對房地產(chǎn)價格有明顯的促進作用。王松濤（2009）認(rèn)為，住房價格波動不僅受到城市經(jīng)濟維度與房地產(chǎn)市場維度因素的影響，而且也受到開放經(jīng)濟維度因素的影響。

綜上所述，國內(nèi)外學(xué)者對房地產(chǎn)價格影響因素的研究很豐富。本文歸納他們的研究，主要從市場需求、供給和金融角度出發(fā)，利用我國1997—2009年的面板數(shù)據(jù)對這一問題進行檢驗。

一、中國房地產(chǎn)價格影響因素和理論假說

（一） 需求方因素：人均GDP和居民可支配收入

從理論上看，人均GDP和居民可支配收入作為收入水平的衡量指標(biāo)，它的上升會增強居民的購買能力，提供房屋的有效需求；另一方面，由于房產(chǎn)本身可以作為投資品的這種特殊性，會刺激投資性的需求。

理論假說1：人均GDP和居民可支配收入同房價應(yīng)該呈現(xiàn)明顯正相關(guān)關(guān)系。

（二） 供給方因素：房地產(chǎn)投資額和竣工面積

房地產(chǎn)投資額反映的是房地產(chǎn)開發(fā)情況，代表開發(fā)商對未來樓市的投資信心，開發(fā)商是樂觀還是謹(jǐn)慎都切實落在了投資額上，投資額的增加相應(yīng)使房地產(chǎn)供給增加、房價下降。

按照房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)律，竣工面積一方面反映的是房地產(chǎn)開發(fā)情況，另一方面也反映了土地供求因素。

理論假說2：房地產(chǎn)投資額和竣工面積同房價的關(guān)系為負(fù)相關(guān)。

（三） 金融因素：金融機構(gòu)貸款額

當(dāng)房地產(chǎn)市場繁榮時，以個人住房貸款為主。如果此時個人住房貸款增長能滿足房地產(chǎn)市場需求增長，房地產(chǎn)價格可能會快速上升；如果個人住房貸款數(shù)量控制嚴(yán)格，價格上漲的幅度就不會太大。同樣，當(dāng)房地產(chǎn)市場不景氣時，以房地產(chǎn)開發(fā)貸款為主，如銀行不能滿足開發(fā)商的資金需求，其資金鏈就會受到影響，就需要通過降價來進行銷售；如果開發(fā)貸款可以滿足其資金需求，降價的可能性就較小，僅表現(xiàn)為交易量的減小而不是價格的下降。

理論假說3：金融機構(gòu)貸款額對房價的影響關(guān)系為正。

二、實證結(jié)果與分析

（一）樣本選擇與數(shù)據(jù)說明

本文選取了1997—2009年全國29個省、市和自治區(qū)的面板數(shù)據(jù)（青海和西藏統(tǒng)計數(shù)據(jù)不完整，為了面板的平穩(wěn)性，本文在此舍去這兩個省）。主要數(shù)據(jù)來源于《新中國60年統(tǒng)計資料匯編》和各省《統(tǒng)計年鑒》。本文選取的主要變量如下：

被解釋變量為房價（priceRE），需求方變量為人均GDP（pcgdp）、居民可支配收入（incomeR），供給方變量為房地產(chǎn)投資額（investRE）、竣工面積（areaC），金融變量為貸款額（loan）。

依據(jù)本文之前對于現(xiàn)狀和理論的分析建立計量模型如下：

1.需求方變量。人均GDP每增加1%會導(dǎo)致房屋價格上漲0.0587%，且在1%的顯著水平下通過檢驗。居民可支配收入每增加1%，房屋價格就會增加0.121%，且在5%的顯著水平下通過檢驗。這個結(jié)果對假說1提供了足夠的支持。

2.供給方變量。在模型（3）中，房地產(chǎn)投資額項的系數(shù)為-0.284，雖然符合本文的預(yù)期，但是不顯著。這表明，房地產(chǎn)投資額對房價不存在統(tǒng)計上的顯著影響，從而在后面的模型中，剔除該項。

房地產(chǎn)竣工面積每增加1萬平方米，房地產(chǎn)價格就會下降0.0453元/平方米，且在5%的顯著水平下通過檢驗。這對假說2提供了統(tǒng)計支持。

3.金融變量。信貸規(guī)模對房地產(chǎn)價格的影響是，信貸規(guī)模每增加1%，房地產(chǎn)價格就會增加0.0607%。這恰好提供了支持假說3的實證證據(jù)。

三、 結(jié)論與政策建議

（一） 主要結(jié)論

通過以上回歸結(jié)果同理論假說的對比，得出以下主要結(jié)論。

1.需求因素中的人均GDP和居民可支配收入對房價的影響較為明顯。這表明，房價的一個重要推動因素是人均收入水平的增長，對于中國這樣一個人均收入水平只能算中低收入的發(fā)展中國家來說，只要收入增加，房產(chǎn)需求會大大增加，從而會推動房價的上漲。endprint

2.房地產(chǎn)投資額對房價的影響在統(tǒng)計意義上不顯著，竣工面積對房價的影響在經(jīng)濟意義上也是較小的——竣工面積每增加1萬平方米，房地產(chǎn)價格每平方米才下降0.0453元。這表明，房價的決定因素主要不在供給方，這可能部分驗證了房地產(chǎn)業(yè)存在相對較大的利潤空間。

3.房地產(chǎn)信貸和房地產(chǎn)市場已形成密切的關(guān)系，信貸規(guī)模對房地產(chǎn)價格具有正向推動作用，表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場對房地產(chǎn)信貸依賴性強，與其他資產(chǎn)一樣，只有流動性支持的房地產(chǎn)價格才能快速上漲。

（二） 主要政策建議

1.有效抑制房地產(chǎn)的投機需求。人均收入水平的提高會增加一部分投機需求，這會使房價出現(xiàn)較大的波動并可能推動房價超出中低收入階層的購買能力，這就需要我們在一定程度上抑制投機需求。

2.實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的民生性，增加經(jīng)濟適用房的住房供應(yīng)量。增加經(jīng)濟適用房等福利性住房的供應(yīng)，等于變相增加了中低收入階層的補貼，提高了他們的收入，從而為抑制市場價格的上漲提供可能。

3.銀行信貸可作為短期穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的主要手段之一。如果各地房地產(chǎn)價格出現(xiàn)進一步下跌，可適當(dāng)放寬個人住房貸款條件，在貸款結(jié)構(gòu)上向開發(fā)商做適當(dāng)?shù)膬A斜，維持開發(fā)商的資金鏈。而如果房地產(chǎn)價格出現(xiàn)明顯快速上漲，則要適當(dāng)嚴(yán)格個人住房貸款的發(fā)放條件，特別要控制對于以投資、投機為目的的個人住房貸款的發(fā)放，從而起到抑制需求、穩(wěn)定市場的作用。

參考文獻(xiàn)：

[1] Abraham，M.and P.H.Hendershott.“Bubbles in metropolitan housing market.” Journal of Housing Research，1996.2：191-207.

[2] Takatoshi，Ito.and Tokuo，Iwaisako.“Explaining asset bubbles in Japan.” Monetary and Economic Studies.Vol.14，July，1996：143-193.

[3] Collynsa，C.and A.Senhadji.“Lending booms，real estate bubbles and the Asisa crisis.” Monetary Fund working paper，2002-2020.

[4] 喬志敏.房地產(chǎn)開發(fā)投資的環(huán)境影響評價[J].中國房地產(chǎn)，1995，（1）：55-57.

[5] 平新喬，陳敏彥.融資、地價與樓盤價格趨勢[J].世界經(jīng)濟，2004，（7）：3-10.

[6] 崔光燦.房地產(chǎn)信貸、價格及市場供求關(guān)系研究[J].金融論壇，2008，（12）：42-47.

[7] 王松濤.城市經(jīng)濟開放度對房地產(chǎn)價格的影響研究——基于中國35個大中城市面板數(shù)據(jù)模型的分析[J].南開經(jīng)濟研究，2009，（2）：

91-102.[責(zé)任編輯 柯 黎]endprint

2.房地產(chǎn)投資額對房價的影響在統(tǒng)計意義上不顯著，竣工面積對房價的影響在經(jīng)濟意義上也是較小的——竣工面積每增加1萬平方米，房地產(chǎn)價格每平方米才下降0.0453元。這表明，房價的決定因素主要不在供給方，這可能部分驗證了房地產(chǎn)業(yè)存在相對較大的利潤空間。

3.房地產(chǎn)信貸和房地產(chǎn)市場已形成密切的關(guān)系，信貸規(guī)模對房地產(chǎn)價格具有正向推動作用，表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場對房地產(chǎn)信貸依賴性強，與其他資產(chǎn)一樣，只有流動性支持的房地產(chǎn)價格才能快速上漲。

（二） 主要政策建議

1.有效抑制房地產(chǎn)的投機需求。人均收入水平的提高會增加一部分投機需求，這會使房價出現(xiàn)較大的波動并可能推動房價超出中低收入階層的購買能力，這就需要我們在一定程度上抑制投機需求。

2.實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的民生性，增加經(jīng)濟適用房的住房供應(yīng)量。增加經(jīng)濟適用房等福利性住房的供應(yīng)，等于變相增加了中低收入階層的補貼，提高了他們的收入，從而為抑制市場價格的上漲提供可能。

3.銀行信貸可作為短期穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的主要手段之一。如果各地房地產(chǎn)價格出現(xiàn)進一步下跌，可適當(dāng)放寬個人住房貸款條件，在貸款結(jié)構(gòu)上向開發(fā)商做適當(dāng)?shù)膬A斜，維持開發(fā)商的資金鏈。而如果房地產(chǎn)價格出現(xiàn)明顯快速上漲，則要適當(dāng)嚴(yán)格個人住房貸款的發(fā)放條件，特別要控制對于以投資、投機為目的的個人住房貸款的發(fā)放，從而起到抑制需求、穩(wěn)定市場的作用。

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91-102.[責(zé)任編輯 柯 黎]endprint

2.房地產(chǎn)投資額對房價的影響在統(tǒng)計意義上不顯著，竣工面積對房價的影響在經(jīng)濟意義上也是較小的——竣工面積每增加1萬平方米，房地產(chǎn)價格每平方米才下降0.0453元。這表明，房價的決定因素主要不在供給方，這可能部分驗證了房地產(chǎn)業(yè)存在相對較大的利潤空間。

3.房地產(chǎn)信貸和房地產(chǎn)市場已形成密切的關(guān)系，信貸規(guī)模對房地產(chǎn)價格具有正向推動作用，表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場對房地產(chǎn)信貸依賴性強，與其他資產(chǎn)一樣，只有流動性支持的房地產(chǎn)價格才能快速上漲。

（二） 主要政策建議

1.有效抑制房地產(chǎn)的投機需求。人均收入水平的提高會增加一部分投機需求，這會使房價出現(xiàn)較大的波動并可能推動房價超出中低收入階層的購買能力，這就需要我們在一定程度上抑制投機需求。

2.實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的民生性，增加經(jīng)濟適用房的住房供應(yīng)量。增加經(jīng)濟適用房等福利性住房的供應(yīng)，等于變相增加了中低收入階層的補貼，提高了他們的收入，從而為抑制市場價格的上漲提供可能。

3.銀行信貸可作為短期穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的主要手段之一。如果各地房地產(chǎn)價格出現(xiàn)進一步下跌，可適當(dāng)放寬個人住房貸款條件，在貸款結(jié)構(gòu)上向開發(fā)商做適當(dāng)?shù)膬A斜，維持開發(fā)商的資金鏈。而如果房地產(chǎn)價格出現(xiàn)明顯快速上漲，則要適當(dāng)嚴(yán)格個人住房貸款的發(fā)放條件，特別要控制對于以投資、投機為目的的個人住房貸款的發(fā)放，從而起到抑制需求、穩(wěn)定市場的作用。

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91-102.[責(zé)任編輯 柯 黎]endprint