天人合一 法自然

旅游——休息與閑暇

何為游？浮行于水中，無拘無束，隨心所欲，優哉游哉。

可惜的是，當今中國，不管愿不愿意，都處在一個眾生喧嘩、十分浮躁的時代，不管做什么都是浮躁。即使說想逃離所謂的繁華都市，紛擾的人生，然而當到達了目的地以后依舊是浮躁的建筑，浮躁的商業，浮躁的人，浮躁的心。

魯迅先生有本文集叫《三閑集》，命名的原因便是有人說他是“以趣味為中心的生活基調，它所暗示著的是一種在小天地中自己騙自己的自足，它所矜持著的是閑暇，閑暇，第三個閑暇。”那些遙不可及的歷史大辯論暫不管他，這句話卻是無意間道出了旅游的本質屬性——趣味，閑暇。

旅游是一種娛樂活動，可以獵奇，即為趣，滿足好奇；旅游更可以讓生命升華，生命的升華在于安靜下來，體味動與靜，體味萬物的本初，一切的一切。只有社會中富裕的、有閑空的和受過良好教育的人才有機會旅行，追享閑暇。無論旅游的內容如何變化，休閑、娛樂、度假，探親訪友，商務、專業訪問，健康醫療，宗教朝拜，旅游都是一種生活方式。旅游是一種高級的精神享受，是在物質生活條件獲得基本滿足后出現的一種追享欲求。德國作家黑塞說，“旅游就是艷遇”。既然是“遇”，自然是遇而不可求，而不是走馬觀花，坐車坐轎，一哄而上，更不是帶著偏見，指點江山。

無論是趣味，還是閑暇，我們在這里想指出的，當然還是這份專題的主題——關于旅游地產的本質和初衷。旅游地產的價值生發之處是旅游與地產的結合，文化價值，精神享受帶來的價值空間，而不單單是地理、風景、物體與房屋建筑，你可以說它在山水之間，也可以說它并不在山水之間。如果說旅游可以不顧一切的說走就走，那么旅游地產就不能說買就買，想買就買。

旅游地產

將上面偏于感性的話語放在一旁，筆者更加愿意，用理性一點的語言來說一說旅游地產。

旅游地產是旅游度假概念的延伸，是現代社會人類追求理想生活方式的必然結果，主要包括四類：旅游景點地產、旅游商業地產、旅游度假地產及旅游住宅地產。其表現形態有休閑度假村、主題公園、旅游培訓基地、會議中心、產權酒店、分時度假酒店、高爾夫度假村、風景名勝度假村等旅游房地產項目。以旅游度假為目的的房地產開發、營銷模式開發項目，全部或部分實現了旅游的功能。其與傳統住宅地產一樣具有房地產的屬性，只是功能與服務對象發生了巨大的變化，不再是滿足日常定居的生活、工作的需要，而是著眼于滿足游客的需求。

由以上對于旅游地產的定義可以看出，旅游地產多側重于度假旅游，或強調以旅游發展為主體，以地產為延伸；或強調發揮地產主體功能的同時賦予其旅游功能，從而擴展地產行業的內容，吸引更多的消費客體。旅游地產以低成本為基礎，必須有人氣。所以，旅游地產的價值與旅客流量正相關，與客源地的交通正相關，和周邊風景價值正相關。也因此，旅游與地產之間互補互助關系非常重要。

雖然如此，旅游地產其實并沒有什么十分準確的定義。旅游因素和地產因素，相結合產生的， 便可形成旅游地產。

探索篇Part 1

摸著石頭過河

國內旅游地產的發展與探索

我國的旅游地產的歷程大致經歷了三個階段，第一階段為萌芽階段：20世紀80-90年代，在經濟發達的沿海地區，尤其是改革開放較早的省市，房地產建設較多，供過于求，房屋空置，這為旅游地產的產生提供了機遇。對于主要集中在旅游城市、沿海地區和比較發達的大中型城市的空置房屋來說，最合理的也最為有效的利用方式便是將其作為旅游物業，達到雙贏的目的。1994年前后，海南的三亞、廣東的珠海，提出要發展休閑度假，打造頂級旅游勝地。這個階段的特征是，主要以旅游框架為主，地產項目表現為一些觀光、度假酒店。

第二階段為發展階段：21世紀以來，房地產業和旅游業分別稱為我國拉動內需的兩個熱點行業，發展勢頭十足，并且隨著城市房地產開發重心逐漸偏移，房地產市場進入新一輪整合過渡期，市場投資和消費模式逐漸轉變，如北京、上海、深圳等地的銷售市場都出現了萎縮的前兆。大量的傳統房地產資金開始開辟新的領域，其中就包括旅游度假物業的開發。旅游交換平臺逐步形成，住宅消費開始由需求型向舒適型轉移，旅游需求多元化，使旅游地產業進入了新一輪發展時期。旅游地產類型也從單一的酒店、主題公園轉向游樂設施、度假別墅、第二居所等多元化并存的發展態勢。該階段的特點是大規模的居民居住地產與旅游、風景景區結合，比如在景區周圍大量開發住宅。

第三階段是快速發展階段：我國旅游房地產呈快速發展之勢，僅涉足旅游地產的公司就超過兩百家，并且無論是房地產界還是旅游業界內都十分看好未來我國的旅游房地產市場。其中以“高爾夫、山地、滑雪、沖浪、野外運動”為主題的休閑度假住宅、別墅、酒店近百家。從最早的深圳華僑城旅游主題公園項目拉動地產開發到后來的海南“南海傳說”、三亞、博鰲等，旅游房地產項目在全國層出不窮，取得了較大的市場反應。

旅游+地產：華僑城

旅游地產，顧名思義就是旅游+地產，是彼此的延伸，并沒有嚴格固定的誰占主導，主導地位的不同，決定了旅游地產開發模式的不同。最簡單直接，也是目前眾多開發商所樂于采取的便是“旅游+地產”模式。談及這種模式，我們無法繞開可以稱為旅游地產先行者的華僑城。

華僑城是以旅游綜合開發為主業的上市公司，隸屬于華僑城集團，后者是國務院國資委直接管理的大型中央企業。1993年，任克雷擔任華僑城集團總經理，果斷調整戰略，向電子、旅游、地產核心業務集中發展。到1998年，華僑城集團逐步集中到當時以康佳為主體的家電產業、幾大主題公園為主構成的旅游業和以華僑城地產為主體的房地產業上來。在戰略調整后的業務發展中，華僑城集團成功培育了旅游及相關文化產業經營、房地產及酒店開發經營，其中錦繡中華、世界之窗、歡樂谷連鎖、波托菲諾、茵特拉根小鎮、華僑城大酒店、威尼斯酒店、城市客棧等著名品牌均耳熟能詳。2009年11月，華僑城集團主營業務實現整體上市。

緣起

20多年前，深圳華僑城所在之處是一塊荒地，原本是農場，從荒地到農場，這是一次升級。一塊不到5平方公里的土地，由于一個完全打破常規理念的規劃，完好奠定了華僑城產業突破和發展模式的基礎，完成了房地產項目的互動。可以說，深圳華僑城本部，是都市旅游地產的模式；同時東部華僑城又創造了一種生態郊野型旅游地產的模式，空間開闊體量大，占據山水生態資源，形成了生態旅游的概念，同時與其周邊的高端住宅形成了良性循環。

締造主題公園

與華僑城相比，錦繡中華、中華民俗村、世界之窗、歡樂谷四大主題樂園的名氣似乎要大得多，連華僑城老總任克雷都不否認這一點。的確，作為國內主題公園的開創者和領跑者，華僑城在這條路上一直都走得很順。

1989年9月，華僑城第一個主題公園錦繡中華開業，開業一年多就收回投資成本。兩年之后，中華民俗村開門迎客，一年內又收回成本。1994年，世界之窗開業又是一炮打響。

這3個主題公園的相繼開業，與中國人逐漸走出家門、走出國門的旅游軌跡是一致的，甚至早了半拍。在長沙世界之窗遭遇滑鐵盧之后，華僑城的決策者們開始滿世界尋找合適的主題公園模式。在對環球和華納兄弟進行研究之后他們發現，主題公園的發展模式無非兩點：其一，向更加現代的影視制作方向發展；其二，向有故事包裝的器械游玩項目發展。根據中國的國情，華僑城選擇了性價比更高的后者。于是，歡樂谷誕生，這是一個給華僑城帶來轉機的主題公園。而它的面世，也讓華僑城告別了復制世界之窗的模式，開始走入了一個新的發展階段。

模式成型

華僑城雖然在深圳陸續開發了東方花園、海景花園、桂花苑、湖濱花園、中旅廣場等一些高端商品住宅，但在當時的地產界并沒有多大的知名度。如何將已經處于全國領先地位的旅游與房地產結合起來，實現資源的有效整合成為華僑城進一步發展所要面臨的問題。

其在地中海沿岸，意大利一個風光旖旎的小鎮波托菲諾那里找到了答案，那里氣候宜人，雨量充沛，植被茂盛，單從景觀來說，并不出眾，但卻是世界10大富人區。原因在于這里的人們對環境對生活的態度，體現在他們的生活形態上，品酒聊天、讀書彈琴，而繪畫、雕塑、音樂等是他們生活中必不可少的必需品。

于是華僑城的波托菲諾誕生了。4年時間，波托菲諾幾乎囊括了深圳乃至全國所有的地產獎項。僅靠這一個項目，華僑城地產銷售金額就超過了深圳地產“老大”的萬科深圳公司，躍居深圳10強企業之首。也正是這個項目，使華僑城一躍成為中國旅游地產的領軍者。

從此華僑城形成了鮮明的旅游主題地產概念，擺脫了地產依賴景觀資源的單純片面開發模式。

走在路上的萬達

萬達，作為商業地產的成功代表，也是我們提起旅游+地產這個模式不得不提及的。

其動輒萬畝級的項目、數百億元的投資規模、大手筆的海外收購——收購美國第二大影院MAC，英國圣汐游艇公司和倫敦的一家五星級酒店，以及3年時間連下近10城的豪氣，萬達正在為盡早形成旅游綜合體全國聯動格局加緊步伐。然而這一切卻是以用到極致的金融杠桿、債臺高筑作為背景的。由于萬達建造的文化旅游綜合體需要大量的資金沉淀，使得其目前不得不依靠先行的可出售物業來回收現金流。

目前萬達所做的文化旅游綜合體中，我們所能看到的僅有一個已經建成但并不成功的長白山旅游度假區以及西雙版納、武漢、青島等仍在建設中的大盤。在西雙版納大片被整理好的地塊上，萬達項目一棟棟多層建筑拔地而起，不到百萬元一套的小戶型住宅產品對于不動產投資者來講，不能不說沒有吸引力。

然而關于萬達目前的旅游地產模式，有兩處地方值得注意，一個是有關萬達“以文化之名圈地”的議論，很簡單，有人質疑這種模式不管說的如何，目的只是為了圈地；另外我們也可以注意到其交通不便的長白山項目上后期出現了銷售受阻的狀況，而且長白山非常強的季節性旅游特點使得度假區的商業在多數時間都是大門緊閉，另外，西雙版納熱帶雨林主題的公園和各種文化旅游配套也還都未開建。

這些都非常直白的呈現了旅游+地產這種模式所具有的弊病：房地產開發模式被簡單粗暴的套用在旅游地產上，只注重地產而忽略旅游地產本身所具有的獨特性，忽略相關服務的配套，和些許的浮躁，追大追高。

作為地產行業的佼佼者，萬達當然會意識到問題所在，況且其愿景追求的是迪士尼模式，通過出售物業回收資金的模式只是目前階段的無奈之舉。而據了解，長白山項目也在進行升級，其將被改造成一個更適合休閑度假的目的地，而非孤單單一座城。

別開生面：宋城

宋城集團，中國最大的文化旅游集團之一。有別于華僑城的是，其發展旅游地產的模式是以休閑度假景區的形式為主，旗下的宋城演藝是中國演藝第一股，連續五屆獲得\"全國文化企業三十強\"。該集團主業為文化演藝、旅游景區、娛樂綜藝、主題酒店、休閑地產等，確立了“宋城”、“千古情”等中國著名品牌，以打造大型城市休閑社區為目標，形成了以旅游休閑和房地產為兩大主業，和以文化教育為新增長點的產業格局，總資產超過400億元。

目前該集團已經打造了杭州宋城旅游區、三亞千古情景區、麗江宋城旅游區、九寨宋城旅游區等十大旅游區、三十大主題公園，宋城千古情、三亞千古情、麗江千古情、九寨千古情、驚天烈焰、穿越快閃等五十大演藝秀，第一世界大酒店、云曼酒店、千古情主題酒店客房上萬間，還打造了中國演藝谷等數十個文化項目。

是旅游項目，也是房產項目

提起宋城，除卻文化，休閑地產、景觀地產也是其較顯著的標簽。宋城標榜說，用旅游的名義做房地產或者做旅游，宋城的一切都深深打著靈魂人物——黃巧靈的烙印，些許浪漫，些許隨意。其中最為傳奇的是，在建設占地1000多畝的山里人家時，沒有一張規劃圖，只有黃巧靈的一首充滿故鄉情懷的100字散文詩。

宋城起于主題公園，根植于杭州這塊歷史沃土，依托華東經濟圈，一炮而紅，大獲成功，一舉引爆了杭州的主題公園業。其后的杭州樂園景區一鼓作氣之下，又設荷蘭村主題公園、馬可·波羅主題公園、生態公園、山里人家四個主題公園，實際上是一個\"主題公園群\"。

盡管如此，其實宋城也還沒有逃開旅游地產發展的一般模式——旅游+地產，或者說旅游為了地產。以杭州宋城為例，其房產推廣的脈絡為，原來主題公園里的所有設施都視為房產的配套，它們從幕后走向臺前。在宋城集團的業務中，旅游休閑業和地產業是其的兩大支柱產業，其中將以旅游集團為業務主體，房產集團輸血。

但其獨特之處為在休閑度假景區中，宋城演藝的存在，使得其文化產業業態更加豐富。繼2013年推出三亞千古情旅游區后，2014年上半年，宋城演藝麗江和九寨溝項目相繼開業，實現了“宋城”和“千古情”品牌的連鎖經營。而在杭州大本營，宋城景區建成了六大主題街區和十大演藝秀，隨著中國演藝谷商業配套逐步完善、杭州樂園大型爆笑穿越劇《大笑西游》的全新亮相，爛蘋果樂園的成長均等增加了宋城的知名度與市場效益。

其模式雖然有整個旅游地產行業的通病，但是不可忽略的是其盈利能力十分強大，據有關方面預計，宋城演藝在2014年將實現約4.24億元盈利，整體較2013年增長38%。

旅游+地產？

以華僑城為代表的“旅游+地產”模式并不是沒有問題。

其奉行先旅游，后房地產的開發路徑，崇尚旅游功能與居住、商務功能混合布局，強調住宅、商業、酒店、辦公、旅游觀光、休閑娛樂、文化會展等諸多產業的良性互動，固然大大區別于一般房地產開發企業掛著旅游地產的名頭賣地產的做法，但其還是以為了與房地產產生良性互動為目的的，該模式由旅游起步，旅游帶靚環境，環境帶旺地產，目的還是進而有效提升房地產項目的整體價值，同時旅游業穩定的現金流也為房地產業務發展提供一定支持，也就是說，房地產業還是其內核心。

其對于文化以及休閑等涉及到旅游地產本質性的問題，也相對的流于表面。

另外，從資本市場的角度來考察，或許可以也有所啟示。“旅游+地產”模式并不為資本市場看好，資本市場在用腳投票——要么看好地產龍頭，要么看好旅游板塊中的主流。原因在其延續以來的發展模式存在諸多弊病——開發周期過長、成本及費用高企、項目去化率低、負債率過高——外表風光，內里卻可能要更多的面臨資金鏈問題。

華僑城董事長任克雷在公司2012年年報中分析了“旅游+地產”商業模式的問題所在：“目前階段，在同時發展旅游、地產兩項業務的目標前提下，將不可避免地引發趨勢性的規模擴張……這一增長模式的制約因素也日益突出……我們只能依靠自身的滾動發展去開發重資產、緩回報的旅游綜合項目……因此，近兩年我們主動放慢了規模擴張的步伐，呈現為一種臺階式的增長。通俗點說，上個臺階后，需要停一停喘口氣才能再上一個臺階”。

答案篇Part 2

山窮水復疑無路，柳暗花明又一村

旅游地產亂象、問題與答案

看上去很美

或許很多人都注意到，旅游地產投資在大熱的同時，也面臨著諸多問題，這些問題已經影響到了旅游地產這個細分市場的良性發展。在火爆的市場中，旅游地產的問題不斷暴露：產業資金鏈脆弱、同質化風險加劇，一些企業甚至“掛羊頭賣狗肉”，以旅游地產之名開發房地產。目前的旅游地產不單要賣樓，而且要在后續服務模式上作出調整。行業最大的問題是沒有把旅行社、酒店、交通、醫療、娛樂等各行業打通，無法共享各個行業的資源。其他方面的缺陷還有諸如項目定位不精準，沿襲傳統住宅營銷模式、缺乏與傳統旅游的融合等。

在剛剛過去的2014上半年，不論是海南、云南、貴州等旅游大省，還是青島、大連、營口、海陽等傳統旅游城市，庫存高、去化速度慢、成交量和價格齊跌成為當下趨勢，整個房地產包括旅游地產面臨極大壓力。

對于多數旅游地產項目而言，在經歷了2013年高速增長后，2014年普遍遭遇增長瓶頸，備受煎熬，部分開發企業或難完成全年銷售任務。對于2014年以來旅游地產行業遭遇的量價齊跌現象，一方面與房地產整體市場不景氣有關，一方面是部分項目價格較高，本身去化速度較慢造成的。

其中偏重地產例如恒大、碧桂園和世茂集團等旗下旅游地產項目，在巨大庫存壓力之下，1～5月銷售單價較2013年均出現較大幅度下跌。而另一方面，中青旅、華僑城A、海昌控股、中弘股份等多家旅游地產上市公司公布了2014年上半年業績快報，萬達緊隨其后也公布了上半年文化板塊的營收情況，整體業績上看，均實現不同程度增長，經營模式也在逐漸改變長期依賴地產輸血的狀況。

掛羊頭賣狗肉

這里我們想以可以稱為我國旅游地產發祥之地海南的情況為例。

任志強曾毫不客氣地向媒體放言，海南沒有真正的旅游地產。在業內人士看來，以經營為主獲取利潤的才能定義為旅游地產。但是在海南樓市快速增長的存量背后，大多自稱旅游地產的項目事實上仍以賣房為主要獲利來源，而與旅游相關的服務和配套設施建設則乏善可陳。

海南近年來正在進行國際旅游島建設，以旅游興島，而“海南熱”也引發了一場聲勢浩大的圈地運動，海南島的海岸線上充斥著住宅、酒店、高爾夫球場。在很多業內人士看來，好的位置基本已被一掃而空。

根據相關數據顯示，截至2013年年底，海南共有1096個旅游地產項目，2013年，房地產開發投資占海南全部投資的比重為49.8%，同比提高了2.2個百分點，對投資增長的貢獻率為58%，同比提高6.7個百分點。這些不斷增長的抽象的數字，最終都變成了海南島上密密麻麻的樓盤。而海南的旅游地產泡沫也在“國際旅游島”的概念逐漸退燒時開始顯現。

經歷了2009年到2010年初的一輪“搶房潮”后，海南樓市開始步入低谷，并一度遭到投資客甩賣。買房的人變得越來越精明，海南樓市則陷入了“高庫存”的尷尬局面。到2014年，在不增加新增供應的前提下，仍然需要兩年時間才能消化庫存。

其實，海南旅游地產并不缺少需求，一到冬季，酒店就不夠住的情況時常發生，之所以會有目前的情況發生，原因就在于“偽旅游地產”開發的錯誤思維。諸多旅游地產項目“掛羊頭賣狗肉”，開發商不注重旅游的服務功能和旅游價值，不注重旅游地產本身的服務價值，而只注重賣房子。盡管各大開發商逐漸意識到，不能只依靠一次性賣地產賺快錢，要持續進行物業開發，提供更多的增值服務，但是目前大多數旅游地產項目提供的服務還是比較低端，例如打掃衛生、洗衣服等，真正的服務并沒有跟上。

一些國人度假舍近求遠，去了國外，為什么？因為，國外有更好的服務。海南其實非常適合打造高端旅游地產，但要做好高端旅游地產項目，不僅要懂得如何針對客戶群體建優質房子，更要懂得針對這些客戶群體提供優質的售后服務。

或許是答案——解決之路

旅游地產不同于商業地產，是房地產建設中有別于住宅開發的一個清晰門類，其追求的應該是人們生活環境的優化和居住品質的提升，滿足投資購買者精神層面的需求，所以也更應該看重地域特征和文化屬性的植入。換句話說，旅游地產更應該回歸其本質，從人的最基本需求出發，從旅游的本質出發——舒適、滿足、簡單、自然，更應該去追求天人合一，以此達到物質與精神的內在和諧，也才能夠完成行業的外在和諧。

據此，我們認為可以從以下幾個方面入手：一是除了選址在風光秀麗、氣候宜人的風景名勝區常規做法，更加要注意當地歷史文化氛圍及文脈的開發，需要在體驗性、創新性、文化性方面尋求突破；二是務必要提供完善、專業、高品質后續服務包括物業、酒店在內的管理與服務，因為與普通住宅最大的區別就在于配套設施和服務。旅游地產項目除為客戶提供完善的日用設施外，更要為顧客創造一個環境優雅、設備齊全的小社會。

同時，旅游房地產自誕生便具有貴族化色彩，在國外它還是中產階級的消費品。國內旅游房地產的消費者群集中在城市的高收入階層，他們經濟狀況良好，希望擁有較高品位的住宿條件和度假環境，傳統的旅游項目已不能滿足需求，他們更注重的是在固定旅游目的地的停留，因此對住宿及其配套要求較高，通過參與娛樂、休息、教育、運動、度假等方式，獲得一種愉悅的心理體驗，因此對度假區功能設置有特殊的要求；同時也會要求具備恢復個體健康功能，具有主題性。

再次要突出旅游的休閑度假屬性，人們的旅游方式和理念已經發生轉變，旅游房地產開發應該順時而動，注重營造和諧、舒心、安靜、輕松的氣氛，營造一種旅游文化，使消費者脫離日常工作壓力，復雜人際關系的困擾，尋到自己的一片凈土，身心得到調節。

另外就是要提供高投資回報率。旅游房地產的經營者以自己優越的房產資源，標準化的服務模式來吸引投資者，然后在經營中獲利，同一房產可以在不同的時段租借給不同的消費者，提高了房產的資金回收效率。

除此之外，便是在經營理念和方式上的更新——將分時度假模式完善成熟起來，這部分內容將在下文中進行較深入的討論。

遠方在何方——趨勢

我們觀察到，國際度假旅游市場發展到現在，經歷了從療養康復到療養游樂再到養老度假三個階段，其概念總可以尋求到產品與項目的支撐。隨著國內旅游地產的發展，突出地方特色文化的主題度假形式將越來越受到青瞇，文化將是度假區的靈魂、是度假區能夠存在與發展的源泉。保健療養仍將是重要目的，更主要的是，從旅游者的特征分析，因為度假的逗留時間長，重游率高，對環境和康體設施的要求較高。傳統的度假目的主要是保健療養，現代度假的目的則逐漸擴大，除傳統的健康消費外，親情回歸、社會交往、素質提升、會議商務、消磨閑暇等也成為度假的目的。

隨著家庭范圍的日益縮小，全家出游度假成為當今世界度假的重要趨勢之一。家庭化在世界度假方面表現得尤為突出，常見度假區游客大多是夫妻二人，或者再加上孩子。環城市度假設施將更加適應家庭式短期度假需求，成為今后很長一段時間度假開發的熱點。同時，隨著跨國旅游度假的興起，旅游度假業向國際一體化發展勢頭明顯，旅游度假業的競爭最終將成為整條旅游度假價值鏈的競爭。縱向一體化包括通過“前向一體化”收購或兼并度假客源地的度假零售商、中間商等形式來加強對度假產品銷售網絡的控制；也包括通過“后向一體化”收購、兼并旅游飯店、車隊、旅游景點來控制度假產品要素市場，形成度假產品的供產一體化。

度假旅游產品在早期傳統的溫泉、礦泉療養出現后，繼而出現了追求“3s”享受（陽光、沙灘、海水）的濱海旅游，而后，高山滑雪也成為深受人們歡迎的度假旅游項目，并且迅速發展成為一大產業。近年來，一些擁有豐富度假旅游資源、城市設施又較為完善的城市又逐漸開發出了都市度假旅游的形式。濱海、濱湖、高山滑雪、溫泉療養等多種類型旅游度假區的配合，使得度假旅游產品不斷豐富與完善。國際旅游業呈現出觀光旅游形態向休閑度假形態轉變，特點是旅游產品的升級。但國內旅游度假市場仍表現為共生關系，而非簡單升級。在中國，正常的旅游發展趨勢是：從觀光到休閑，再從休閑到度假，每個景區里觀光旅游、休閑旅游和度假旅游的不同人群都存在。因為中國太大，發展也不平衡，這種三位一體的模式，決定著它承載的功能是豐富多樣的。

分時度假Part 3

他山之石，可以攻玉

解決方式之分時度假

當問題發生，出現時，回到原點往往會更快更好的找到解決問題的答案。

讓我們簡單回顧一下所謂旅游地產淵源以及流變。旅游地產最早源于19世紀以前的地中海區域，由于處于歷史文化的交匯點，經濟發展也具有優越性，出現了旅游地產的雛形，并以法國南部和意大利的那不勒斯最為盛行。對于西方文學有所涉獵的朋友，對于西方文學作品中經常出現的度假情節應該不會陌生，或為療養，或為休閑，而且至關重要的一點是，能夠有資本去度假的，都是貴族。旅游地產本身就源于貴族等社會高層的需求，度假休閑更是如此。

另一個維度，在亞洲。隨著旅游消費需求從觀光向度假層次的轉變， 日本、韓國、菲律賓、泰國、馬來西亞、新加坡等國家，利用其優越的海濱自然資源，推出了多種休閑度假類產品，對旅游房地產及其相關的配套設施需求激增。隨即，大批國際金融投資商、地產開發商、酒店投資管理機構紛紛介入旅游物業開發，取得了可觀的收益，同時也帶動了亞洲各國經濟的增長。

值得特別提出的是，旅游地產的下一階段，即為分時度假發展興盛期。開發商以為異地置業者提供第二居所度假休閑為目的，業主以度假旅游地產和投資置業為目的。引進國外“分時度假”的概念和相關銷售模式，是我們認為不失為一種促進旅游地產行業發展的有效方式。

全新的銷售理念與服務體系

何謂分時度假，簡單說來，就是把酒店或度假村的一間客房或一套旅游公寓，將其使用權按時間分割，以會員制的方式一次性出售，可每年在此享受一定期限的度假。會員可享有時段權益的轉讓、饋贈、繼承等系列權益，以及對公共配套設施的優惠使用權，也可以用自己購買的時段，去交換同屬于一個交換服務網絡中的任何一家酒店或度假村的另一個時段，從而達到低成本前往不同地方旅游住宿的目的。

分時度假按字面翻譯是時間分割，它的基本內涵是將房屋按時間而不是按面積切割，成為可以供多戶人家擁有的使用權，一般是按星期為單位分割，并將其出售給不同的購買者。而“產權酒店”雖然銷售給購買者的是飯店房間的產權，但是購買者通常只擁有部分時段的使用權，購買者將個人使用時段以外的時間委托酒店管理公司經營管理，酒店管理公司向產權人提供不同形式的回報。產權酒店過去在專業領域被看作是分時度假的一種，當然兩者之間有很大的不同。

分割銷售：把一個住宅區或若干幢物業按一年52個星期切分，向購買者出售最多51個星期的使用權而不是產權。購買者購買房屋使用權的年限可以是5年、10年，也可以更長。購買后有權利每年來居住使用，行使其使用權。它類似高爾夫會員，來住宿時不用再交房租費用。

交換使用：由于居住者的需要，他的房屋使用權可以通過交換服務機構，交換到連網的其他度假村居住；這種靈活居住的交換功能很受歡迎，所以交換范圍不斷被擴大，形成了跨住宅區、跨城市甚至跨國家的使用交換。這驅使大批房地產開發企業紛紛加入分時度假交換網絡公司，使他們的房子擁有更好的賣點，也推動分時度假交換服務機構的發展。

如果購買者不去居住，管理公司可以統一安排出租。

分時度假是介于房地產產品和飯店產品之間的一種中間產品。在房屋的銷售中，一個極端是房地產產品，銷售者將房產的所有權和使用權一次性地銷售給購買者；另一個極端是飯店產品，它將房屋的使用權切零到按天計算，居住者購買的是按天計算的使用權。分時度假介于兩者之間，它與房地產產品相比沒有那么完整，與飯店產品相比沒有那么零碎，一般是將房屋使用權切割成以星期為單位銷售給購買者。

發展歷程

分時度假起始于20世紀60年代的歐洲，當時度假風氣興盛，特別是法國地中海沿岸，開發了大量海濱別墅，歐美政要、貴族、富商蜂擁而至，成為歐洲乃至世界的休閑度假中心。但由于房產價格高昂，多數家庭無力單獨購買度假別墅，而部分有能力購買別墅的用戶，每年的使用時間非常有限，使其空置率很高，所以出現了眾人合伙購買一幢度假別墅供大家不同時間分別使用的情況，分時度假概念由此產生。據此，聰明的開發商發明了以分時銷售客房使用權的模式來招攬客戶，取得了很好的效果，分時度假市場由此形成。

到了70年代中期，石油危機使美國的經濟進入緊縮期，最容易滋生泡沫經濟的房地產行業因此積壓了大量房產。為充分盤活閑置房產，美國人從歐洲引入分時度假概念，取得了巨大成功。有數據顯示，1977年美國95%以上的度假物業是由其他房地產開發項目改造而來，到1987年后，大量的投資商、開發商紛紛進入這一領域，使產品模式更加清晰，法規也相應健全，配套的服務業、管理業、交換業也迅速成熟。由此美國已成為世界上分時度假產業最發達的國家。

進化

當分時度假概念在美國大獲成功后，一個很重要的問題出現了，那就是總是在一個地方休閑度假，厭倦無趣必將讓度假房產的吸引力會逐步喪失。

簡單復制歐洲而來的分時度假產品還是顯得過于僵化、缺乏靈活性。于是在分時度假的基礎上進一步開發出了分時度假的交換系統——在擁有客房使用權客戶內部，建立一個交換平臺，使客戶可以將自己的度假房產使用權通過這個交換平臺換取同等級別但位于其他地區的度假房屋使用權。

隨著科技的飛速發展，分時度假交換系統逐漸成熟，點數制誕生。

點數制是指購買的不再是某處房產的一段時間的使用權，而是購買一定的點數，以所購買的點數來選擇消費標價已折合成點數的住宿和娛樂等產品，使會員在度假需求上具有更大限度的自由選擇性。點數制俱樂部一般擁有幾處度假地房產，不同房產有面積、檔次等方面的差異。會員可以隨意選擇在一年的任何時間、選擇網絡內任意地點消費，并且對于房間的大小、住宿時間長短、每年來度假的次數等都可以自由選擇。 迪士尼即為點數制的創建者，而希爾頓分時度假交換系統中也已采取這種模式。

這又極大的促進了分時度假市場的拓展。二十世紀90年代后，正是有了分時度假交換系統的支持，使分時度假風靡美洲和歐洲大陸，大洋洲和部分亞洲國家也加入了分時度假市場，分時度假真正進入了一個嶄新的發展階段。

目前世界上已有60多家分時度假集團，4500多個采用分時制度的度假村，分布在81個國家，來自124個國家的400多萬戶家庭購買了度假權，分時度假房產業已成為年營業額65億美元的全球產業。

共贏模式

分時度假之所以能夠蓬勃發展，得到世界范圍的認同，除了其對旅游業、地產、金融進行整合，拉動了包括物業管理、旅游服務、交通電信等產業的發展，解決了盤活資產等幾個方面的原因，更根本的還是可以讓市場上的供需雙方互利雙贏。

從購買者角度來看，首先是可以用低廉的價格購買到優質住所，其使用權或者分割產權可以抵押或繼承，也可以出售或轉讓，取得一定的收益。其次又可以免費享受優質的酒店服務和適宜的旅游服務，而更加重要的是，這種“第二居所”所帶來的家居氛圍和心理感受是無可比擬的。

反之，對于開發者來說，由于按時間分割，使得這種房屋賣出更高的價格，在美國一般都相當于原來賣價的四倍。同時由于在購買者來看其價格又十分低廉，使得項目銷售難度大大降低。

可以攻玉

時至今日，分時度假已成為風靡世界的休閑旅游度假方式，特別是在一些發達國家的普通人生活中旅游休閑的重要組成部分。而分時度假這一行業進入中國市場已有十幾年歷史了，作為一個新穎的度假方式，不過，它從進入中國市場之日起就一直面臨著來自各方面的爭論，總有幾分水土不服，這也是事實。更有甚者，還有不少人打著分時度假的旗號進行詐騙。

分時度假市場始終未能在國內成熟，筆者認為主要可以歸結為兩個原因，一個是浮躁的旅游以及投資理財方式，使得人們往往一哄而上，而根本不去注意一些細節的打造和關注，更加不要提深度。另外不得不承認的是東西方，特別是中國文化與西方文化之間的差異，簡單來說農耕文明的縱深背景，使得土地房屋自古都承載著太多甚至過重的財富，人生，家族上的意義，從戲謔的“我家有三家大瓦房”到“落葉歸根”，而關于故土的故事三天三夜恐怕也是說不完的。旅游所潛在的獵奇的意義遠遠大于內化的生活方式外化體現。

同時，在具體層面上，后續服務不到位、代理商缺乏誠信、違規操作、違法欺騙、夸大宣傳也是很重要的原因。

盡管分時度假在中國才剛起步，巨大的“分時度假”消費市場潛力正日益突現，也正成為共識。一方面，隨著中國社會經濟的不斷發展，中產階層以及富裕階層，正在逐漸壯大，他們不僅擁有較多的物質財富，有投資理財的需要，在精神層面也有著較高的追求，生活理念和生活方式也發生著巨大的轉變。在旅游消費方式上，他們已經摒棄走馬觀花，對于深體驗、高品質、自由、靈活性和與眾不同等方面的追求成為主流。，隨著旅游消費的不斷增長和旅游者的日漸成熟，經過初期單純以觀光為目的的發展階段之后，休閑為很多中國人重要的生活方式，這不僅給分時度假帶來了巨大的消費潛力，也是整個旅游地產的巨大支撐力。

同時不能忽略的是，國內擁有上萬家的星級酒店、度假村的豐富甚至過剩的資源，據中國國家旅游局的統計數字表明：中國大陸酒店、度假村資源的閑置率在不斷上升，發展分時度假市場也是中國旅游酒店行業自身內在的需求，是擺脫不利局面，提高資產利用效率的企業愿望。也是分時度假能夠進一步發展成熟的必要條件。

不過，分時度假能夠在中國取得成功，必定是將原有的理念結合本土現狀，加以局部改進和創意的結果。

瑕疵

世界上沒有完美的事，分時度假盡管有著先天的優勢，巨大的潛力，但我們也不得不如實將分時度假產品目前在國內所面臨的主要問題提出來——分時度假會員的權利保障上目前還不夠完善，或者說具備一定的風險。

目前分時度假產品，主要為度假酒店的客房時段的使用權和某單元物業的所有權兩種形式。因為不能轉移物業的所有權，如果酒店破產或者出現其它權利變化，會員的權利將無法獲得保證。而有的分時度假公司所提供僅僅是權益憑證，連酒店房屋所有權和使用權都沒有明確，擁有的只是預購的消費點數。一旦出現問題，會員就可能要面臨損失。

另外就是有些分時度假產品，在理論上可以到一百多個國家和地區旅游，但由于出入境管理法律的各種限制，實際能夠實現的可能是寥寥無幾。

想要讓分時度假成熟壯大，需知服務是分時度假的靈魂。它要求有飯店式的物業管理，而且需要有適宜居住者需要的旅游服務和交通服務，滿足人的基本需求，而無需追大追高，背離旅游的本質。同時，完善的法律監管不可缺失，規范行業的經營行為，保護這一行業在中國的健康發展。在一個還普遍缺乏誠信的社會環境中需要人們共同維護誠信和法律的嚴肅性，而在對分時度假產品的宣傳、推廣過程中嚴格遵守道德準則和行業自律。

鑒賞篇Part 4

山水江南

中國地大物博，北方也有各種各樣的旅游地產，但還是不得不承認，南方，才是旅游地產興旺之處。海南為旅游地產發源地，截至2012年底，海南旅游地產項目總數為1016個；兩廣地區起步較早，截至2012年底共有旅游地產項目181個；經濟發達區域長三角，真正意義上的旅游地產項目有116個；西南地區、閩東南地區旅游地產成為后起之秀，在西南和閩東南地區有比較好的資源基礎，當地的旅游消費較旺盛。截至2012年底，已有296個旅游地產項目，云南將可能成為僅次于海南的旅游地產主力市場，而未來強勁之地為閩東南，旅游地產項目數量相比較其他板塊較少，但是區域內資源好。海南有159個集中于全國將近37.8%的高爾夫項目，全國已面市的溫泉旅游地產項目已有154個，海南最多，更顯海南旅游地產市場的日益成熟。

而江南，這個被世人不斷向往和憧憬的美麗詞匯，這里是中國經濟最發達的地區之一，這里有著極其豐富的文化資產，數不勝數的旅游資源以及十分成熟的市場大環境。作為立足長三角的地產雜志，請原諒我們無法不將此次對于旅游地產的考察目光首先落在這里。而也正是在旅游地產項目并不是特別多的江南，我們發現了幾處，其創新，其獨特的魅力，無論對整個行業還是對眾多一直關注旅游地產的朋友，我們認為都值得關注一番。更因為，在我們看來，這幾處特別之所，在一定程度上，十分吻合我們對于旅游地產的一些看法與理念——天人合一，法自然。

讓我們一起下江南，看一看。

太湖

太湖，中國的第三大淡水湖，第一批列入國家級風景名勝區名單。水面遼闊，東西二百里，南北一百二十里，廣為三萬六千頃，煙波浩瀚，風光無限，歷史悠久。圍繞其自然少不了出色的旅游地產項目。

尋回自然本質無錫陽山田園東方

無錫陽山田園東方項目位于“中國水蜜桃之鄉”無錫市惠山區陽山鎮核心旅游區的北側安陽山麓，在原有的拾房村、鴻橋村、住基村的基礎上進行了保護型建設。

該項目由東方園林產業集團投資50億元建設，是國內首個田園綜合體項目。項目位于陽山鎮，東方園林擁有北京東方園林股份有限公司和東方園林產業集團，下轄生態、景觀、苗木、田園、文旅、置地及婚慶等七大業務板塊。成立于1992年的北京東方園林股份有限公司是中國園林行業最早上市的企業，為全球景觀行業市值最大的公司。其下屬設有田園東方投資有限公司、田園東方農業發展有限公司、東方文旅資產管理有限公司、東方城置地股份有限公司、東方城物業管理有限公司、東方玫瑰婚慶文化有限公司等多家全資子公司。東方園林以“建設美麗中國創造美好生活“為企業使命，以”全球‘生態’第一品牌、全球‘景觀’第一品牌、全球‘苗木’第一品牌、中國‘田園地產’第一品牌、中國‘婚慶產業’第一品牌“為發展愿景。

田園東方項目規劃總面積約為6246畝，于2013年4月初啟動建設，計劃于五年內全面完成。田園東方以“美麗鄉村”的大環境營造為背景，以“田園生活”為目標核心，將田園東方與陽山的發展融為一體，貫穿生態與環保的理念。項目主要規劃有鄉村旅游主力項目集群、田園主題樂園、健康養生建筑群、農業產業項目集群、田園小鎮群、主題酒店及文化博覽等六大板塊。作為美麗鄉村田園綜合體的典范，田園東方選址于大都市風景優美的郊區、較發達的重點特色小城鎮或具有自然歷史價值的美麗鄉村，交通便捷并擁有豐富的農業資源和美麗的田園風光，在地域規模較大的廣袤空間上，實現縱情山水、醉于自然的純凈享受與幸福人居。

田園東方是集現代農業、休閑旅游、田園社區等產業為一體的田園綜合體，倡導人與自然的和諧共融與可持續發展，通過“三生”（生產、生活、生態）、“三產”（農業、加工業、服務業）的有機結合與關聯共生，實現生態農業、休閑旅游、田園居住等復合功能，是東方園林產業集團實施“建設美麗中國創造美好生活“戰略主張的重要載體，成為新時代區域發展格局下城鄉一體化建設的重要力量。

自然 順應

每個人心里都有一片桃花源，古今中外的文學家、思想家、社會改革家也都在呼喚“田園城市”。在當今中國，在經濟高速發展，空氣質量、食品安全已嚴重困擾都市生活的今天，“望得見山，看得見水，記得住鄉愁”變成了人們最渴望的田園夢想。田園東方正是在當代人對“田園城市“、“田園生活“的召喚下應運而生，實現生活與自然的調和，為都市人打造一個聆聽生命、收獲夢想的美麗凈土。

不僅如此，田園東方更是新田園主義的踐行者。 新田園主義更加強調積極向上，而不是隱逸，于出世處入世，強調了人與自然的和諧，更要求人們主動去掌握環境、經濟、社會的規律，并順應自然。

無論是農業生產、文化旅游還是田園居住，都應該盡量保持適合鄉村實際的、原汁原味的風貌。具體表現為：風土——保持鄉村健康的空氣、水、土壤和鄉村的寧靜祥和的環境；風物—地方特有的物產，包括特定的地理氣候環境所形成的大地物產和鄉村特有文化中培養出來的人文物產；風俗——地方特有的民俗，體現了鄉村作為中國傳統文化的直接繼承者和傳播者的作用；風景——可供欣賞的景象，包括山體、溪流、果園等自然風景和生活習俗、建筑風格、文化節慶等人文風景。這些我們更可以從其飛翔的白鷺的圖騰可以看出，白鷺是東方世界的祥瑞之鳥，羽毛潔白，身形優雅，對環境要求極高，只在原生態的地方出沒。

新農村 新文化

田園東方的農業板塊共規劃四園（水蜜桃生產示范園、果品設施栽培示范園、有機農場示范園、蔬果水產種養示范園）、三區（休閑農業觀光示范區、果品加工 物流園區、苗木育苗區）、一中心（綜合管理服務中心），將整合東方園林產業集團的集團優勢，導入當代農業產業鏈上的特色、優勢資源，在陽山鎮既有農業資源 上進行深化和優化的雙重提升，開拓陽山鎮農業發展的新方向，開辟陽山鎮“新農村”的新面貌。田園東方將用5年時間，全面建成空間布局合理、產業持續發展、資源節約利用、生態環境友好、區域特色鮮明的現代科技農業產業園。

項目首期文旅板塊借助東方園林產業集團旗下文旅公司優勢資源，按照培育戰略品牌和打造核心競爭力的發展要求，以“創新發展”為思路，最大限度整合文化旅游資源，與品牌商家建立良好共贏的戰略合作關系。文旅板塊目前已引入拾房清境文化市集、華德福教育基地等頂級合作資源。

文化市集

田園東方最值得大書特書的應該就是清境拾房文化市集——一座田園創意文化園，著手重新梳理陽山的自然生態和拾房村的歷史記憶，還原一個重溫鄉野、回歸童年的田園人居；將生活與休閑品味相互融合，打造活化鄉村、感知田園城鄉生活第一品牌。清境拾房文化市集由自然體驗區、生活體驗區和文化展示區三個部分組成。目前，主題餐廳區、牧場區、綠樂園戶外活動區、甜品售賣區、書院、主題酒店區、華德福校舍等多個主題園區正緊鑼密鼓實施，不同的人群都能在這里找到自己需要的情感、物產和交流方式。

拾房村，在無錫市陽山鎮的獅子山以北，是火山、桃花、良田、書院，還有承載著鄉情記憶的老村落。市集中的十座建筑，是當年的老房修復改造而成。為了讓江南農村田園風光得到原汁原味的呈現，項目選址于曾經的拾房村舊址，并按照“修舊如舊”的方式，選取十座老房子修繕和保護，還保留了村莊內的古井、池塘、原生樹木，最大程度地保持了村莊的自然形態。這不僅是一座將包含城鄉互動研究中心、特色農產市集、主題餐飲、原鄉民宿、樂活鋪子等多種業態的創意集市，也是擁有眾多風景、天然美食、風情萬種的田園小村落。

主題餐廳傾聽蔬食生命，用心感受美好

現代營養學分析，蔬菜是人類吸收效果最好的食物。蔬菜能幫助身體排 毒凈化，抗發炎、防癌，強化身體機能再生，有著返老還童的神奇妙用。清境拾房文化市集以回歸自然為主題，以展現新田園生活為目標，通過營造“輕鄉村”空間氛圍，展現與眾不同的自然體驗式餐廳。

井咖啡石板古味，露茶輕食

鏡面水池、原石、原木、一口古井傳遞著一股禪意的氣息，“井”扣住拾房村古樸自然的文化。位于市集南側的井咖啡，質樸的風情和靜謐的氣氛為時間和生 命創造了更多冥想的空間，當你在這里靜靜的坐一下午，傾聽盤中潺潺而下的流水，瞥見偶爾飄落而下的樹葉。

燒手感面包坊傳統窯燒，桃木醇香

自然風格的窯燒面包坊，延續了庾村清新隨性的現代田園鄉村風格，巨大的面包窯鑲嵌在墻體間，帶來新鮮自然的健康美味。在這里喝上一杯鮮榨果蔬汁或咖啡，品嘗窯燒帶來的新鮮，享受難得的悠閑。

鄉村鋪子收獲意外

鄉村鋪子是開敞的活動場所，清新質樸的裝飾風格，營造簡單隨性的交流空間，一個讓從事生態農業的農戶能夠和消費者直接溝通、交流的平臺，既幫助消費者找到安全、放心的產品，也幫助農戶拓寬市場渠道，將好的農產品銷售出去，并銷售出應有的價值。

鄉村鋪子更是人們交流活動的核心，在那里可以結識不同的人，講述不同的故事，暢談不同的人生。無論是土生土長的鄉民還是遠道而來的游客，都能在這里找到最單純的鄰里關系和最初始的信任與感動。

拾房書院傳承書香，交流夢想

拾房書院在市集南側，緊鄰綠樂園，是從老房子里生長出來的拾房書院。維系著對土地和自然最本真的情感。隨意復古的樸素裝飾，沉靜濃郁的書香氛圍，是傳遞知識和夢想最好的搖籃。這里的書籍來自四面八方的饋贈。不管是外來的游客，還是常住的居民，都可以在這里閱讀知識、體悟情感、分享收獲。

這是為喜愛田園的人而建的書院。在這里有我們精心選擇和保留的最原始的老式建筑，傳遞最濃厚的鄉村情懷，拾起一本書，沉浸在拾房書院的書香氣質中，感受這濃郁的拾房文化。

主題民宿田園鄉居，本色生活

位于市集南端的邸·主題民宿，是在老房子基礎上改建的宅邸式酒店，一層是公共使用空間，二層是住宿空間。配以頂級建材加上高品質衛浴、家具，點綴富含故事性的古董擺設，打造高端、愜意的悠閑享受。

綠樂園兒童教育第二課堂

位于市集西側的綠樂園是國內首個專業研創兒童教育第二課堂的模式品牌，占地面積30畝。綠樂園包括5大主題區：螞蟻王國主題區、小農夫主題區、香草園主題區、農夫果園主題區、白鷺牧場主題區。

華德福教育基地

華德福教育是起源于德國、在世界各地已有90多年實踐歷史的一種完整而獨立的教育體系，是一種人性化的教育方法，截至2012年，全球60個國家建立了1025所獨立的華德福學校、2000所幼兒園、530所特殊教育中心。華德福教育，簡單地說是一種以人為本，注重身體和心靈整體健康和諧發展的全人教育。

居住田園有花有業鋤作田

田園東方居住板塊的產品以美國建筑大師杜安尼“新田園主義空間”理論為指導，將土地、農耕、有機、生態、健康、陽光、收獲與都市人的生活體驗交融在一起，打造現代都市人的夢里桃花源。一期田園小鎮“拾房桃溪”規劃形似佛手，意為向西側的千年古寺“朝陽禪寺”行佛禮，對陽山的歷史文脈表示尊重。其首期為低密度社區，為97-230㎡賴特草原風格田園墅，外圍戶戶鄰水，為廣大田園人構建一幅“有花有業鋤作田”的美好人居圖景。

陽山鎮2萬余畝桃林，7000多畝生態林，近10平方公里的山地面積，廣闊濕地，綠地覆 蓋率超過70%，桃花、奇山、怪洞、古剎、茶場、苗圃等令人神往的世外桃源，林蔭幽徑的生態環境和不可復制的火山地 貌，更是田園東方別于其他江南小鎮獨有的旅游資源。

其中包括國內首座以“桃”為主題的文化博覽館——桃文化博覽館。建筑面積8000平方米，整體布局典雅精致，江南園林特色鮮明。由著名雕塑家錢紹武和國學大師馮其庸分別題寫館名。展館設“感覺、感受、感知”三個篇章，用大幅畫卷、環幕動畫等高科技手段充分詮釋了桃文化的博大精深，展示了陽山桃花的秀美、桃子的甜美、山水的俊美、民風的淳美。

此外還有陽山溫泉度假村、桃源山莊、始創于547年的朝陽禪寺、陽山火山地質文化展示廳等優質配套和資源。

黃山

黃山，中國5A級旅游景區、國家級風景名勝區、中華十大名山、世界地質公園，因黃帝曾得名。明朝旅行家徐霞客登臨黃山時，曾對黃山的秀麗這樣贊嘆：“薄海內外，無如徽之黃山。”其周邊的旅游地產發展如火如荼。首先進入我們眼簾的是，徽州德懋堂。

傳統的力量 徽州德懋堂

德懋堂位于豐樂湖景區，呈坎鎮老梁上，綠化率高達85%，容積率0.46，為典型的度假地產。德懋堂二期總占地82畝，其中包括72套養生天地度假徽居、德懋堂萬怡酒店以及9棟九荷企業會所。養生天地項目是位于黃山豐樂湖4A景區內，現在是現房公開銷售。

湖光山色

德懋堂所在的豐樂湖跟黃山是一脈相承的，黃山的桃花溪垂流下來，在這里匯聚成湖。位于黃山山脈東部，自溫泉景區桃花溪始綿延至黃山峰外第一峰，全長28公里，精華部分7.5公里，于70年代筑大壩于黃山南大門，高峽出平湖，由此形成華東地區最高、可觀光游覽的人工水庫景區，上游如高山峽谷，山巒疊嶂、波光輕盈，綠水如碧， 下游則漁歌帆影、極具生活氣息，乘坐帆船，于豐樂湖中，蜿蜒行游于黃山東部峽谷之中，有三峽之俊秀、千島湖之清麗、西湖之嫵媚、洞庭之煙波，被譽為\"黃山天池\"。建在豐樂湖邊上的德懋堂既體現了黃山的秀美，又通過豐樂湖的靈氣，將兩者有機地結合在一起。

德懋堂臨湖的一面都是整面墻開啟的落地窗，打開窗戶，與山水只一步之遙。通往露臺的門是兩個開啟扇，采用的是透明材質，湖面美景時沒有任何遮擋。而且不用擔心清潔的問題，因為黃山綠植的覆蓋率非常高的，黃土不見天，空氣中基本上沒有什么灰塵。另外豐樂湖是水源地沒有任何的工業污染，雨水干凈，玻璃上面不會留下斑點不好清洗。餐廳和廚房的窗子也都是落地窗，和客廳一樣。

優良配套多

萬怡酒店——是德懋堂與萬豪國際集團共同打造的特色度假酒店。酒店總建筑面積18528平方米，188間客房，其中酒店主樓140間，16套徽居共48間臥室。配套設施齊全，按照萬豪集團頒布的《萬怡亞洲設計標準》建設。在萬怡酒店邊上建設的獨棟、雙拼的度假徽居就是我們二期正在銷售的養生天地，一共72套，總建筑面積16803平方米，單套面積在220-249㎡之間，容積率0.49，運用了徽派與現代建筑工藝，是2010年5月動工，2011年12月竣工。在內湖邊的是可接受委托經營的16套房子。

德懋堂擁有垂釣中心，戶外泳池，瑜伽練習場，養心齋中醫診療、兒童娛樂中心、養生吧，并在二期設有多個游船碼頭，業主可乘游船暢游豐樂湖，以及多達幾十種優質植物，包括杜英，馬褂木及幾十年樹齡的香樟，，楓香，睡蓮，鳶尾，毛竹，雷竹，廣玉蘭，欒樹等等等等。

雕花樓——為何氏建于光緒年間。據了解，何氏祖上為書香門第，家境殷實，何氏中年得子，欣慰之余，盡其所有修建了雕花樓，雕花樓結構除了采用徽州傳統的四水歸堂、肥水不外流的內天井外，在天井周圍采用了多層外挑，這種結構方式在徽州古民居中是比較獨特少有的，它的結構除了滿足建筑本身的構造需要外，還寓意了“步步高”的愿望。天井四周木雕斜撐圖案，更是何氏意愿的體現：明間上下對堂底層斜撐選用了麒麟送子圖，表達了其中年得子的心情；梅、蘭、竹、菊圖案則寓意自家是書香門第，望后代學業有成，出人頭地；四季瓜果、荷花圖案則寓意四季平安、家庭和（荷）諧；最上層的魚形圖案則希望后代魚躍龍門。德懋堂在原有的基礎上加以改良，使之使用起來更方便一些。雕花樓是為二期做配套使用的，取名“靜蘭吧”也是一個比較古色古香的書吧，為業主提供一個休閑的場所。

仙子臺——在雕花樓對面的湖中心，就是整個項目的靈氣所在地容成仙子臺，傳說是軒轅黃帝的老師容成子得道成仙的地方，站在上面，四面環水，正南正北，清晨山間霧氣慢慢散去的時候，宛若仙境。其被打造成為日后業主養生之地，交通就是以木船為主。

徽居再生，原拆原建

每套別墅均采用徽式建筑風格，入戶前都要先經過門樓，門樓兩側是由整塊青石雕成的石柱，石柱上方是由整根木頭雕刻的冬瓜梁。上面雕有倒懸的蝙蝠圖案，取義福到我家。梁上是玻璃雨罩，上面飾有木質冰裂圖案，冰裂圖案在徽州建筑及家具上應用廣泛。冰裂圖案寓意學子十年寒窗苦讀，出人頭地。對面墻刻有壽字，是為家人祈求多壽多福之意。左手墻上安放門牌號碼。

入口墻上用黟縣青石，也是黃山傳統民居主要的一種裝飾材料。德懋堂延續了這一傳統風格，在室外及室內局部采用的地磚還有墻磚多為黟縣青石。在墻上安裝了戶外照明系統，順地形一路下延，實用又美觀。

入戶門采用呈坎、西遞、宏村這些古村落大戶人家才會用的門，里面有一層鑄鐵的門板，外面以青磚做面板，最后用鉚釘把青磚固定在鑄鐵門板上。實際上這也是我們中國人幾百年前發明的防盜門，它有防火防盜的作用。據說這種制門工藝已經失傳良久，幾百年來都沒有人再使用這種工藝，主要是因為它的造價昂貴，其次就是它用的是鑄鐵和青磚，所以它的自重會非常沉，這個門有二百多斤，對五金件的質量要求非常高，否則的話門就容易往下斜，使用起來就不是那么方便。另外在鑄鐵的背面有木飾面，這樣的話里面木飾面的顏色和質感可以和室內的裝修更加協調。

主臥層高比較高，因其要與內部裝備的架子床相協調，所有燈具都是在國際上獲過大獎的產品。主臥最吸引人的是浴缸，可以一邊泡澡一邊欣賞湖景。浴缸的品牌是卡德維，由整塊鋼板一次壓制成型的，現在全世界只有卡德維這一個牌子可以做到。黃山氣侯濕潤，設計師特意在主臥內多加了一組風機排管。

德懋堂無處不體現著徽州文化的影子，坡屋頂上的望磚，望磚名字的由來一是磚本身很漂亮具有觀賞價值，二是望與旺同音，有寓意家族興旺之意。徽州建筑特有的一種建筑形式——照壁，采用的石材是只在伊朗出產的白洞石，儲量稀少。而其內部家具多為贈送。

時空驛站的魅力東黃山

東黃山旅游度假區坐落于黃山風景區東大門，距黃山景區南大門入口處22公里。度假區內設有心族之旅酒店、東黃山國際青年旅舍、東黃山拓展營、健康中心、球類管理中心、東黃山農林公園等，為安徽旅游十大度假基地，國家AAAA級旅游景區，占地面積約280萬平方米。度假區內自然、人文歷史資源豐富，注重旅游文化品牌的打造，主要圍繞以海派文化、知青文化和茶文化三大文化為中心，初步建成知心小鎮海派風情區、農耕文化景區、知青部落懷舊景區。

之所以稱其為時空驛站，主要因為其獨特的身世。

紅色年代

它的前身是安徽省公安廳于1955年建立的一個勞動農場，始稱安徽省地方國營黃山茶林場，1965年，上海市黃山茶林場歸屬上海市農工商集團直接管轄，以農林業、加工業和工業為主導產業；七十年代中期開始創辦工業，并有上海醫用縫合線廠、黃山制藥廠、黃山無線電元件廠、黃山汽車配件廠等下屬企業。1966年～1976年，先后安置上海知識青年近8000人，企業空前繁榮。許多上海知青到黃山茶林場工作和生活，他們歷盡千難萬苦，飽經生活滄桑，把自己寶貴的青春揮灑在第二故鄉的土地上。黃山茶林場典型的知青運動內容，是那個時代一段歷史完整的，極為真實的縮影。

上海市黃山茶林場作為東黃山旅游度假區的主體區域，其內知青文化特色鮮明，知青運動內容豐富。除分布在茶林場周圍的山谷中的20多個知青連隊舊址外，還有十一位革命烈士墓及墓碑、英雄橋、知青老照片等反映知青故事的眾多遺跡和描述知青生產和生活的著作——《知青部落》。

安徽小上海

“萬綠叢中一抹紅”，這是游客遠觀東黃山旅游度假區的第一視覺感受。紅色的琉璃瓦、米黃色的墻體、再加上街道兩邊老上海的弄堂格調和城隍特色，典型的海派文化得到淋漓盡致地表現。海派文化最突出的特點在于“海納百川，兼容并蓄”，在東黃山旅游度假區則主要體現在沿街的建筑風格上。所有新建的建筑其采用了中外合璧、藝術交融的形式，運用了自然的表現手法，體現了對大自然生態環境和輕松愉快居住氛圍的熱烈向往，既自然、生態、幽靜，又古樸、高雅、大方。室內外注重空間的實用、方便和與自然的結合交融，講究個性和建筑細部、多元化的建筑形象。仿古堡尖頂建筑，周圍青山綠水環抱，“玉蘭聽溪”、“天竺攬月”便是游客享受海派文化熏陶的最佳體驗之處。

那山，那景，那葉茶

在自然界山水之中感悟到美，體驗到樂，不僅需要主體的審美意識，而且需要主體的道德意識，二者是不能截然分開的。“知者樂水，仁者樂山。知者動，仁者靜。”知、仁分說，各有偏重，但這里所說的知，不是與仁毫無關系的知性之知，這里所說的仁，也不是與知毫無關系的情感態度，二者是緊密聯系在一起的；樂，是在山水之中，體驗人生、感悟生命的樂趣，表達了人與自然界之間的一種微妙的生命關系，是一種人生體驗、感悟與慨嘆。

東黃山旅游度假區內自然環境得天獨厚，資源極為豐富。內山峰林立，河流縱橫，山清水秀，物產豐盛，景觀頗多。

茶文化作為東黃山旅游度假區的文化品牌之一，其底蘊深厚，文化源遠流長。度假區內現有綠茶生產基地430多畝，有黃龍、東橋、麻川三個生產作業連隊，同時立足清潔化、自動化、連續化生產模式，開展產、學、研一體化建設，建成了集半自動化操作，連續化、清潔型生產為一體的黃山區首家茶葉清潔化生產線并投入運營。2007年，“黃山牌”與“汪滿田牌”強強聯手，為茶葉深加工和打開國內外市場奠定了堅實基礎。為突出茶文化，在東黃山農林公園內建有近50畝的觀光茶園。街道旁的老城隍茶館和茶樹綠化帶，公園內的茶經亭、茶字簾，營造出突顯茶文化的自然空間和品茶的幽雅環境，同時滿足了游客賞茶、采茶、制茶、品茶的多重需要。

黃山茶林場現有山場土地面積為4666畝，其中茶園498畝，林地1485畝；職工180余人。場所屬單位有心族之旅酒店、國際青年旅舍、黨政辦公室、醫院、學校、社區居委會、派出所、勞動人事部、產業部、工程部、物業辦以及東橋、黃龍、麻川三個農業連隊。周圍有上海市創辦的5家療養院和各大自然旅游景點。

編后 / AODITIONALWORDS

無限風光在險峰

在經歷了起步階段、調整階段、資源整合階段、快速發展階段，中國旅游地產已位于深刻變革期，保持著高速發展的強勁勢頭，市場已經逐漸從初期的狂熱狀態漸趨理性，旅游與地產功能漸趨融合，開發模式進入深層次階段，相信未來幾年將是其收獲期。

據不完全統計，2013年全國旅游地產直接投資達5144億元，同比增長26.6%，全國旅游地產項目5299個，多個區域旅游產業升溫。在進入旅游地產的企業的數量上，目前有3558多家涉足旅游地產。

房地產市場的調控政策和國民休閑旅游市場的發展都推動了旅游地產市場的蓬勃發展，住宅用地的大規模限制和各地限購限貸政策的推行，通過旅游地產增加土地儲備成為房地產企業的一條有效途徑，而國民大休閑時代的來臨更是重要背景。

而新型城鎮化為旅游地產發展帶來契機，與此同時，開發投資更理性，旅游化趨勢更明顯，運營、營銷成關鍵。旅游地產業持續向上，其發展基礎仍然存在，但同時也蘊含著極大的挑戰。