城鎮化，誰是滬郊最大“潛力股”？

2014年，除了自貿區之外，中國經濟的另一個熱議話題必定是“城鎮化”。2013年底，全國城鎮化工作會議召開后，如何有重點、有層次、有特色的推進中小城鎮建設擺上了各地、各級政府2014年的工作議程。

上海在“十二五”規劃中，早就指出要“加強小城鎮特色風貌建設，發展特色經濟”。具體措施為：（1）支持南翔鎮、江橋鎮、徐涇鎮、趙巷鎮、九亭鎮等主動對接虹橋商務區，著力發展商貿服務業和文化創意產業；（2）支持浦東川沙、寶山羅店、閔行浦江、嘉定安亭等全國小城鎮發展改革試點鎮按照中小城市標準，適度超前配置基礎設施和公共服務設施；（3）依托重大產業基地和工業園區發展工業強鎮：如寶山月浦、羅涇、嘉定安亭、浦東祝橋、金山漕涇、崇明長興等；（4）依托交通優勢和區位條件發展商貿重鎮，如嘉定安亭、金山楓涇、亭林、浦東惠南、航頭等；（5）依托歷史文脈和生態資源、觀光農業等發展旅游名鎮，不斷壯大小城鎮的經濟實力，如：松江佘山、青浦朱家角、金澤、練塘、金山楓涇、廊下、奉賢海灣、浦東新場、崇明陳家鎮等。

下面我們就按這5個方面來介紹2014年最具看點的滬郊5大名鎮。

對接虹橋樣板

南翔，馬上改變“南向無門”

在上海北區一直有著“金羅店、銀南翔”的說法，可見南翔自古以來就是商賈云集的江南重鎮，這里有大名鼎鼎的南翔小籠、古猗園、云翔寺和比七寶更原汁原味的水鄉老街，可以說是上海少有的物質文化遺產。

繼“金羅店”打造北歐風情的美蘭湖之后，“銀南翔”也在老鎮的北面開挖了一個菁英湖，集聚了中建溪岸瀾庭、朗詩綠色街區、華潤中央公園等品牌樓盤，目前菁英湖板塊新盤均價在2.3-2.8萬元/平方米。馬年南翔地區還將有李嘉誠旗下和黃集團的湖畔天下、三湘海尚森林、新里崴廉公館、同濟融景雅苑、綠洲古漪園、季景銘郡等新盤上市，供應量充足。

南翔在好幾年前就提出了要依托“大虹橋”，打造占地面積3400畝的滬郊首個文化商務區。目前也已建成的樓宇有：藍天創業廣場、東方偉業總部大樓、古猗園商務大廈、駿豐嘉天下、綠茵商業廣場、七星購物總部大樓、永樂久友大廈、中川石油大廈、中冶祥騰城市廣場等。從11號線南翔站一出來，就能看到一片片商務樓群拔地而起、蔚為壯觀，但除了軌道上蓋中冶祥騰城市廣場尚有點人氣之外，整個南翔商務區還是一派“空城”景象，相比與市區等距離的七寶、莘莊商務區，這里的軌交開通不久，直接通達徐家匯市中心才半年是一個因素，但真正阻礙南翔發展的癥結，其實與隔壁鄰居普陀區一樣，受制于滬寧鐵路南翔編組站和蘇州河這兩道屏障，這里雖與大虹橋近在咫尺，竟無一條直接向南穿越鐵路的道可走。

可喜的是，這種“南向無門”的局面將在2014年得到徹底改觀，待到年底嘉閔高架二期開通后，從南翔驅車8分鐘就能直抵虹橋樞紐；橫向聯系G15沈海高速、嘉閔高架與S20外環高速的S6滬翔高速今年也將開通，它將與嘉閔高架一起，共構一條平行于外環線外的上海西北地區“第二外環”，讓南翔進城又多了“嘉閔-G50-延安高架”或“S6-S20-南北高架”兩種選擇，從而使得已經免費通行的S5滬嘉高速長期存在的從外環到南翔之間的擁堵現象得到緩解。

此外，今年11號線花園站也將開工建設，待到明年，住在菁英湖板塊的童鞋們，就不用每天長途跋涉到南翔站坐地鐵了，每天多睡半個鐘頭不是問題。更令人激動的是花園站還同步規劃了塔伯曼商業旗艦廣場，這家美國著名的商業開發公司將把塔伯曼商業旗艦廣場打造成為集一流的購物中心、智能化辦公樓、星級公寓式酒店和高品質住宅于一體的綜合體項目。塔伯曼商業街未來的定位將不會低于中山公園龍之夢、浦東正大廣場這樣的大型綜合購物中心，從而使菁英湖板塊真正成為嘉定區最時尚、最高端的宜居社區。

中小城市樣板

浦江，浦東閔行兩面沾光

在樓市剛開始限購的2010年，1.3萬元/平方米，是8號線聯航路站旁一手新盤的均價，而今浦江鎮在售的浦江華僑城、一品漫城要賣到2.6-3.1萬元/平方米。從客觀上講，限購前3年，上海樓市基本處在滯漲階段，直到2013年才出現一輪井噴行情，4年下來上海大多數板塊累計漲幅也就25%-30%，出現像浦江鎮這樣“四年翻一番”的板塊，除了自貿區概念下的臨港，全市都很難找到第3家。是什么因素讓浦江房價這幾年內如此高歌猛進？

充當其沖的肯定是8號線，實現了浦江鎮與人民廣場的“30分鐘生活圈”；其次是世博、前灘等一波波“概念”接踵而來，而浦江的前站三林新盤開發已經殆盡，浦江首當其沖，成了世博和前灘效應的最受益者之一；當然，浦江鎮本身作為上海屈指可數的4個全國小城鎮發展改革試點鎮之一，充分利用“生在浦東、歸屬閔行”的區位優勢，在閔行浦西部分已全面實現城市化之后，閔行實際上是在舉全區之力，發展位于浦東的“新閔行區”，如此“東成西就”形成合力，浦江怎能發展不快？

2013年，浦江鎮不單住宅市場量價齊升，房價上漲逾3成，商業地產也全面開花。不僅是萬科早城、旭輝浦江國際、華僑城向上一區、紅星國際廣場等不限購、不限貸的小戶型LOFT產品全面走俏，商業廣場也大量興起，目前已初步形成浦江鎮站華僑城O·MALL、江月路站易初蓮花、聯航路站紅星國際廣場（紅星美凱龍）“一站一綜合體”的配套格局。

2014年，伸向浦江鎮南部浦航新城大居和魯匯社區的8號線三期（沈杜公路站—匯臻路站）、沿浦錦路設置的BRT快速公交（東方體育中心—南橋新城），以及投資70億元的浦江郊野公園項目都將上馬。浦江華僑城、華僑城十號院（別墅）、浦江頤城都將有新推房源面市，值得期待。

工業強鎮樣板

安亭，工作就在家門口

2013年10月16日，中國首條跨省地鐵上海軌交11號線花橋段開通，安亭由始發站變成了中間站，早幾年前，312國道曹安公路安亭省界收費站也已撤銷，安亭的“門戶”地位已被花橋實質取代，安亭的未來將如何定位？

令人欣慰的是，隨著嘉定區目前最高端大氣上檔次的嘉亭薈城市生活廣場橫空出世，安亭似乎找到了自己的新定位，從“邊陲重鎮”變身“樞紐商圈”，安亭正在成為全面輻射嘉青昆太三區（市）結合部的安亭、華新、白鶴、花橋、外岡5鎮的區域商業中心。

事實上，安亭從上世紀80年代大眾汽車廠落戶以來，就一直是嘉定乃至滬郊經濟實力最強的鎮之一。無奈長期受到嘉定區的打壓，“嘉定三強”原來很清楚就是汽車安亭、科教嘉定、文化南翔，卻非要被嘉定區整成“汽車嘉定的一主二副”。修個地鐵也是，明明安亭在曹安路沿線，從曹安路走直線到真如也就25公里，還能帶掉沿線黃渡、封浜、江橋三鎮，可嘉定為了華而不實的F1賽車場和維護“嘉定新城”的絕對中心，偏要讓安亭曲線進城，這么一兜的結果是“走直線可以到真如了，兜曲線連南翔還沒出”，不止安亭，連花橋居民每天都要陪著多兜半個小時。再者就是高鐵設站，由于嘉定主城處在G15沿海高速上，先天不具備在滬寧高鐵上設站的條件，論區位優勢，安亭正好處在上海、虹橋與昆山之間，相距三者都超過20公里，加之有上海汽車城的強大產業支撐，有條件成為滬寧高鐵上的中間大站，嘉定區卻腦殘的搞出安亭北、南翔北兩個小站，結果兩站相加的車次還不及區位優勢遠不如己的金山北站1/3多，更極品的是2014年即將開建的滬通鐵路，明明與滬寧高鐵的交匯點就在安亭北站，嘉定區非要再建一個滬通鐵路安亭站不可，一個鎮的地鐵、鐵路、高鐵偏要搞出牛馬不相及的3個車站出來，區位優勢再好的安亭都難以發揮其樞紐地位來！

11號線延伸至花橋后，相比安亭站周邊安亭中央公園、綠地海域蘇河源等新盤1.5萬元/平方米以上的房價，花橋目前0.9-1.2萬元/平方米的均價，對于上海市區的剛需客以及在安亭汽車城工作的普通員工來說無疑更具吸引力（在乎上海戶籍的除外）。安亭未來的新盤開發將著眼于汽車城的高管菁英們改善型居住需求，依托穎奕安亭高爾夫俱樂部的生態景觀優勢，穎奕博園、安亭瑞仕華庭一直以來都是嘉定區內最高檔的住宅項目。而在2014年，11號線汽車城站和昌吉東路站旁還將有瑞麗萬立城、嘉實上城名都兩盤推出，可幫助汽車城和同濟嘉定校區的教職員工，實現“工作就在家門口”的愿望。

商貿重鎮樣板

惠南，我才是正宗的“南匯”

南匯，是上海浦東地區的母縣，曾管轄1340平方公里，今天的浦東新區全境+閔行浦江鎮+奉賢西渡+崇明橫沙島，歷史上都歸南匯管轄，1911年南匯析出川沙廳設川沙縣，1993年川沙縣變身浦東新區，2009年浦東新區倒過來并吞南匯，成就大浦東?；菽希蠀R縣城，因“有惠于南匯”得此鎮名，但當地人從來都叫它“南匯”，不會倒過來叫“惠南”，看看南匯汽車站、南匯中學、南匯大學城都在惠南，你就知道“惠南”就是正正宗宗的“南匯”。

2008年，南匯區府遷址臨港新城，開始了“南匯”地名之爭的折騰。區府遷址臨港不到一年，南匯區就被浦東新區并吞。新建的區府大院沒用上幾天就門庭稀落，一些人自然不甘寂寞，急于為“南匯”招魂，卻又不尊重歷史，不學當年川沙撤縣時將“城廂鎮”復名“川沙鎮”那樣，順勢將“惠南鎮”正名“南匯鎮”。反倒在2012年9月把“臨港新城”降格為“南匯新城鎮”，“南匯新城鎮長”搬進了昔日南匯區政府辦公，結果弄得臨港“城不像城”、“區不像區”、“鎮不像鎮”，“臨港不叫臨港叫南匯”，“南匯不叫南匯叫惠南”，真讓人貽笑大方！除了政府公文，恐怕沒有人會把“臨港”叫作拗口的“南匯新城鎮”。市里也意識到了這一點，在2013年2月頒布的“臨港30條”中，始稱臨港新城為“臨港地區”。很快2014年3月，上海自貿區管委會就將搬進“南匯新城鎮”大院與其合署辦公了，“臨港”還是直接叫“自貿區”得了，高端大氣上檔次，把上海人心目中的“南匯”還給“惠南”才是正道！

惠南在被大浦東冷落了5年之后，終于在2013年底贏來了出頭之日。16號線在穿越了大片“無人區”之后，很人性化的給惠南設置了一個“為人民服務”的大站，相比川沙、港城路（高橋）、周浦東等浦東大鎮的地鐵站，惠南站的位置可謂絕對中心，大站車20分鐘可到羅山路，年底最多25分鐘可到龍陽路，與川沙到龍陽路的時間相仿。距惠南站最近的在售樓盤金地城三期御領當前均價1.75萬元/平方米，相比距川沙站最近的在售樓盤鼎鑫名流苑當前均價2.4萬元/平方米，同樣的昔日縣城，同水準的生活配套，等時間的地鐵進城，等距離到浦東機場，顯然惠南的性價比要更勝一籌。

馬年，除金地城外，惠南還有人生港灣南歐城、萬業寶華城有新推房源，其中2013年底全新上市的萬業寶華城首批房源均價1.56萬元/平方米，銷售火爆，但地處聽潮南路宣黃公路口的該項目，到地鐵惠南站和惠南東站距離甚遠。

旅游名鎮樣板

新場，大站車到家像坐磁懸浮

幾年前，奧斯卡名導演李安的一部電影《色戒》，捧紅了曾經養在深閨人未識的新場，這個有著1300多年歷史，素有“十三牌樓九環龍，小小新場賽蘇州”美譽的古鎮，從來都是閑篤篤、慢悠悠的。

但是2013年12月29日開通的16號線大站車，徹底改變了它的節奏。12分鐘到羅山路，待到2014年底通到龍陽路也就一刻鐘，從新場到市中心的時空距離，一下子被拉到了跟外環邊上的唐鎮差不多。新場目前在售的匯錦城公寓均價1.5萬元/平方米，東方冠郡、上海檀香灣別墅也只賣2.2萬元/平方米，而唐鎮保利御樽苑普通公寓就要賣3.2萬元/平方米。

除了16號線外，新場通過申江南路快速通道，10分鐘可到周康、迪士尼，20分鐘可到張江，30分鐘可到金橋、外高橋，對浦東中部產業帶上的“三高”人群具有很強的吸引力。

馬年，隨著吉寶、萬科等大牌開發商的進駐，未來新場可謂錢景一片光明。