旅游地產：立足品質，轉型細造——訪北京博地瀾屋建筑規劃公司董事長曹一勇

編輯丨孟小雨

對此，北京博地瀾屋建筑規劃設計有限公司董事長兼總設計師曹一勇認為，在目前經濟背景下，這不應僅被看作是地產開發本身的問題，也已不能僅從旅游地產的單純側面來解讀，而是需要整個社會的努力，需要人們思維方式的根本轉變，尤其要“尋找到一個正常的社會合理健康向前發展的理性邏輯，從急功近利的粗放型發展真正上升到對品質的追求與提升，真正做到立足品質，轉型精工細造”。

R 記者：您如何看待當前開發商從商業地產向旅游地產的轉型，尤其是在“旅游搭臺、地產唱戲”模式備受質疑之后，旅游地產應如何調整未來的方向？

C 曹一勇：當前，中國經濟結構進入深度調整期，地產也面臨著質的調整階段，尤其地產從傳統的開發模式向“資源整合+資產運營+物業服務”模式轉變，以旅游地產來說，純粹的“旅游搭臺，地產唱戲”模式也已經過時了。

旅游地產，它實質上是旅游和地產這兩個完全不同的行業相互交叉和滲透，應該是一種相互融合的關系。尤其“旅游”不應僅僅是個定語，旅游地產也不應僅僅以開發商實現快速回籠資金為目標，而應體現為從銷售、運營到資產和資本運作，再到提升整體區域價值這一系列的實現。

R 記者：有觀點認為，新型城鎮化為旅游地產的發展提供了巨大的空間，如何看待旅游地產在新型城鎮化下的發展機會？

C 曹一勇：新型城鎮化對于旅游地產的需求來說是一個雙向流動的過程，不只是農民進城，還包括城市人口包括大量的養老人群對二三線城市和郊區化生活的需求，是一種雙向的聚合。

而各地的資源不同也帶來開發模式的千差萬別，尤其是近幾年興起的農業地產，結合農業與文化、休閑與度假等多功能全覆蓋的新型土地綜合開發模式正在形成，這種在傳統種植等農業基礎上，最大程度地利用產業優勢和土地資源優勢的模式更值得看好，對于中國經濟的健康發展來說更是一種積極能量。

R 記者：隨著房地產調控的持續，萬達、萬科、恒大等紛紛介入旅游地產領域，如何看待大型地產企業在旅游地產上的布局？萬達當前急速的擴張是否有潛在的風險。

譜寫自然資源事業改革發展新篇章 .................................................................................................................11-1

C 曹一勇：首先，從商業地產來說，萬達的商業地產理念無疑是非常成功的，每個萬達廣場項目也都確保了資金鏈的絕對平衡和贏利，而近幾年，我們可以明顯看到萬達向文化旅游產業的轉型，包括國際并購（收購AMC）甚至向影視制作、大型舞臺演藝、電影科技娛樂業的轉型和一系列布局都反映出王健林在頂層設計上的前瞻性思維。

但同時也應看到，萬達第四代綜合體的代表作之一武漢漢街項目，盡管是萬達前三代商業綜合體向前遞進的一步，但從業態組合模式和文化元素發掘等各方面可以看出，萬達要真正轉向旅游地產勢必還要經歷一個不斷成熟的發展過程；同時這種四面開花的高速發展模式對企業來說也意味著對資金鏈的持續考驗。從更深的層次上來說，大型地產商以旅游地產的名義去占資源、去圈地，這種快餐式的銷售和粗放型開發模式，長遠上看對于城市環境和文化底蘊來說是一種傷害，也會帶來社會資源的浪費。

但另一方面，我們或許同樣也要考慮，這是否僅僅只是開發商的問題，還是整個社會層面的問題？在今天高速發展復雜多變的中國市場經濟大背景下，當整個社會都彌漫著一種浮躁和不確定的氣氛時，真正能夠沉下心來精耕細作謀求長遠之計的人又有多少？如果我們站在開發商的位置又會怎么做？所以，這已不是單從某個側面能夠回答的問題，而是需要整個社會的努力，需要人們思維方式的根本轉變，真正尋找到一個正常的社會合理健康向前發展的理性邏輯，從急功近利的粗放型發展上升到對品質的追求和提升。

R 記者：在您看來國內有哪些有代表性的旅游地產案例？

C 曹一勇：首先，華僑城可以說是一個成功的案例，但也應該看到，它的成功有著那個歷史發展階段的印記，如果把它拿到現在來看是要打個問號的。

再看萬達在哈爾濱松北區開發的東北最大的文化旅游城項目，其中大型冰雪樂園將建成全球最大的室內滑雪場，萬達的這個文化旅游城可以說是華僑城的微縮版，但按萬達的開發速度來說，華僑城十年做成的事萬達或許三五年就做完了。

還有成都的芙蓉古城和西安的曲江新城，尤其西安有著獨特的歷史文化底蘊，政府又在著力打造文化旅游產業，這些都構成了當地旅游地產發展的內在動力。

此外，張家口崇禮從它承辦冬奧會雪上賽事來看，也具有突出的優勢，更何況，那里本身就有著非常優秀的優美生態環境，如果整體再有一個優秀的規劃理念，無論有沒有冬奧會的因素，那里都將是一個非常值得看好的旅游地產開發區域。

R 記者：當前的這些大型旅游地產綜合體項目愈來愈呈現出規模大型化、業態復合化的趨勢，建筑師在這種大型項目中的角色如何轉變，與傳統建筑師角色有何不同？

C 曹一勇：記得在第20次世界建筑師大會上，建筑大師吳良鏞提出了“廣義建筑學”的理論；他提出，建筑師不應僅僅關心建筑，還要注重宏觀和整體，關注建筑與環境、城市規劃、建筑與自然生態的關系，并把相關的學科融入其中。

對于旅游地產來說，也可以借鑒這種“廣義建筑學”的思維，這就需要建筑師不能只單純地傾向于建筑，而是要關注經濟發展不同時期的需求和城市發展的脈絡，更多關注產業的發展，關注人口、交通與環境等各個層面的問題，最后再提出一個完整性的解決方案。這種更廣義的思維也要求建筑師要具有更高層次的追求和更廣博的知識面。

以博地瀾屋來說，我們不會讓自己停留在建筑設計這個單純的層面，而是力求將四個專業（規劃、建筑、景觀、生態節能）融合在一起，而我起到一個企業靈魂或帶頭人的作用，通過對整個項目空間的把握和控制來實現規劃、建筑、景觀和綠色的有機結合。

R 記者：您有郵電部大院的從業背景，也有深入國際化民營企業的從業經驗，在您看來大院和民營院各有何特點，又如何定位博地瀾屋的現在和未來方向？

C 曹一勇：從市場角度來說，民營設計院無疑是站在了市場的前沿；從資源上說，國有大院具有民營院不具備的優質資源，但同時也缺乏民營院的發展動力，從靈活的機制、優秀的創意能力上來說也不完全勝過民營院。

目前，民營院和大型國有設計院也有向兩極分化的態勢，一線品牌的民營院已經開始整合和拓展產業鏈，借并購把戰線拉長，比如上海的三益、聯創，深圳的天華。

國有大院也有兩極分化的表現，目前中國建筑設計研究院、北京建筑設計研究院和上?，F代設計集團這幾家設計院都擁有很強的執業實力，三者在體制和市場定位上都非常相似，但近幾年來在機制、生產組織模式方面也都做了很多的探索，相比來說，北京建筑設計研究院比從前更加貼近市場，而一些國有大院也開始以敏銳的動作收購國外企業。

盡管如此，對大設計院來說，首要的還是如何面對“占市場，還是占高地”的問題，不能只想鋪攤子，爭效益，而是要堅持自己的定位，明確長遠的發展目標，體現出能夠代表國家高度的戰略遠見，體現出與民營院的差異化發展。

最后再談談博地瀾屋，我們在成立公司之初，正趕上中國經濟調整的第一年，所以我們把“做專做精”作為企業發展的終極發展方向，力求在“規劃、建筑、景觀及生態節能”這四大專攻領域里真正做到專業化發展；在規模上，我們會保持百人團隊的中型設計企業的規模；從發展角度上說，我們也不會輕易去做盲目擴張，在保證設計和服務質量的前提下,更是要做具有專業沉淀和品牌價值的百年老店。