南京城市商圈規劃初步研究

梁 凱

（南京工業大學建筑學院，江蘇南京 211816）

0 引言

商圈的含義：商圈是特定商業中心吸引顧客的區域，也稱商勢圈，側重從商業需求角度考察消費者的分布狀況［1］。商圈需要從體量、目的、位置等方面定義，商圈是一個群體，它的層次是多元化的，確定商圈需要從以下幾個方面考慮：（1）消費群體；（2）位置；（3）目的；（4）城市規劃。

隨著我國市場經濟體制的建立和完善以及城市商業的日益繁榮，近年來，許多城市都紛紛提出了建設經濟強市、經濟大市的宏偉目標，這些目標則是以城市商業繁榮為主要標志。南京是江蘇省省會城市，其商圈發展必將以一種核心的力量帶動城市整體地、長遠地發展。南京的建設水平在國內同級別城市中居于前列，其商圈規劃具有一定的研究價值和代表性。目前，南京在商圈的布局上存在著諸多的問題，由于問題的存在及實踐上的需求，特別是理論上的不足，使城市商圈規劃研究具有現實的迫切性。

1 南京商圈的現狀以及存在問題

1.1 南京各商圈的現狀研究

目前，南京城市空間中分布著以下五個商圈：新街口商圈、夫子廟商圈、山西路—湖南路商圈、河西商圈以及中央門商圈。其中，新街口商圈是一級中心商圈，山西路—湖南路商圈是二級商圈，夫子廟以及河西商圈都是三級商圈。這五個商圈是南京商業貿易的主體。

1.1.1 新街口商圈

新街口位于南京市的中心區域，是一處著名的商業中心，有“中華第一商圈”的說法。新街口商業貿易區是南京市商貿商務中心區，其商務商貿的密集程度、經濟貿易額、客流量，在全國都有一定的影響。新街口地區也是南京的中央商務區（CBD），這一地區分布的金融機構、咨詢公司、法律事務所、會計事務所和大公司總部，辦公室數量居南京之首，其中世界500強企業機構近百家。

1.1.2 夫子廟商圈

夫子廟是南京老城的歷史文化保護地區，其豐富的文化底蘊，對旅游者有相當強的吸引力。在進行更新改造時，夫子廟積極利用了老城的歷史文化資源，發展休閑旅游業，由此形成一個不僅對本城居民具有吸引力，而且能吸引外來游客的休閑旅游區域。如今夫子廟以金陵燈會、民俗名勝、服飾商品、古玩字畫、花鳥蟲魚、風味小吃為特色，形成了南京城南重要的商業中心和特色旅游文化區。

1.1.3 山西路-湖南路商圈

該商圈位于鼓樓區的中部，東接地鐵一號線玄武門站，西臨山西路市民廣場，南靠中山北路與北京西路，北臨模范馬路，周邊集中了省級機關、科研院所、高等院校以及大型企事業單位，是一個商家云集，經貿發達的商業黃金地段。湖南路商圈已經成為南京市重要的商業中心區之一，湖南路商業街是中華聞名的“百城萬店無假貨”商業示范街，主要經營品牌服裝、餐飲休閑、文化娛樂等。山西路段以購物為主、兼具交通、小餐飲功能，現有蘇寧電器、蘇寧銀河、山西路百貨、太平洋百貨等大型百貨、家電商場；湖南路中段以購物、餐飲為主，目前集中了100多家品牌專賣店、獅子橋美食一條街、丁家橋特色購物店鋪等；湖南路東段則以文化、休閑、旅游為主，目前已有玄武湖景區、鳳凰出版集團、云南北路休閑娛樂街等特色區域。

1.1.4 河西商圈

河西（CBD）為河西新城之核，地處河西新城中心，占地面積2平方公里，總建筑面積約600萬平方米，以16棟高樓林立、600多家企業進駐、全新概念的中央綠軸南北貫穿為標志。地處河西（CBD）的一批樓宇分別被命名為創意、物流、總部經濟、金融總部等特色樓宇。如新地中心、金奧大廈為金融總部特色樓宇；聯強國際大廈、中泰國際廣場、嘉業國際城為總部經濟特色樓宇；宋都奧體名座、東渡新銳國際為創意產業特色樓宇；紫金西城中心為物流企業特色樓宇等。河西中央商務區（CBD）在創建開始就期望建成五大功能區，試圖重點打造金融保險業集聚區、現代商貿業集聚區、信息服務集聚區、創意企業集聚區以及總部企業集聚區。

1.1.5 中央門商圈

中央門商圈是結合南京長途汽車站、南京商廈、南京火車站進行商業網點布局的，是南京城北的重要商業中心。因其地處交通樞紐的特殊地位，吸引了諸多流動性大的外來人員，具有著既服務本地又輻射外地的功能。中央門商圈以生活日用品、小百貨為經營特色，以建設批發市場為主，經營與居民日常生活息息相關的商品。中央門商圈（含建寧路）的重點商貿企業有南京商廈、金橋市場、玉橋市場、鑫橋市場、金橋裝飾城、金海市場等，已形成南京重要的批發零售業中心。

1.2 南京商圈存在的問題

由于現代商業服務設施投入不均衡，核心區域（南京市區的主要部分）內三個級別的商圈呈現北重南輕、向中軸內聚的特征，次級商圈發展較為落后。具體有以下幾點：

（1）目前，南京市區各級商圈除較為偏遠的河西商圈外，包括新街口商圈、山西路—湖南路商圈和中央門商圈多分布于城市偏北部，僅夫子廟商圈位于城市南部。

（2）從幾個商圈的分布看，大多沿中山路和中央路軸線一字向下，而山西路—湖南路商圈的東段也緊接中央路，故形成重中軸輕兩側向內聚集的格局。

（3）商業網點的零散度較低，大型商業網點過度競爭，商業網點過度集中于中心區，傳統百貨所占比例偏高。

（4）城市的一些基礎商圈（三級或三級以下）—社區商圈體系與功能不全，不少地方因拆遷、小區新建，商業服務設施跟不上。

2 商圈規劃研究的理論基礎

目前，對城市商圈規劃的理論研究大多尚處在摸索階段。本文借鑒并分析了一些與城市商圈規劃相關的理論研究，嘗試為商圈規劃做出合理指導。

2.1 城市規劃理論

城市規劃關注于城市未來的發展、城市的合理布局并綜合安排城市各項工程建設與部署，既是城市管理的重要組成部分，也是城市建設和管理的依據。商圈規劃是城市規劃的一個分支，它與眾多城市規劃相關學科交叉滲透，如城市經濟學、城市地理學以及城市生態學等，更進一步遵循融合并發展這些學科的規劃理論。

2.2 積聚效益理論

該理論強調商業服務設施的集中布置所帶來的人群聚集現象，并產生市場規模效應；集聚能夠促進商業的自由選擇發展，完善基礎設施建設，并提高經營效率，以創造更具特色的區域環境，并最終產生更強的吸引力和輻射效應［2］。

2.3 中心地理論

該理論可表述為中心地區向它周圍地域的居民提供各種貨物和服務的表象。在商圈規劃上，通常把城市內部不同的商業區域，劃分成若干等級。各級商業中心有著不同的服務功能和輻射，商圈規劃時宜通過各個中心的功能互補，以形成一個系統的商業網絡。中心地理論在這一方面不僅提供了理論分析方法，也能建立數量模型的證明［3］。

2.4 提升生活和諧理論

隨著城市的飛速發展，居民對商圈的功能需求不再止于消費物品，而是逐漸轉向對生活、體驗的訴求。這就對商圈規劃提出了許多新要求，如基礎設施的完善、個性化的景觀設計、地域文化特色的營造等［5］。

3 國內外成功商圈規劃的借鑒

3.1 法國巴黎香榭麗舍大街

香榭麗舍大街始于盧浮宮正門前的協和廣場，止于矗立在星型廣場中心的凱旋門前。大街東端的星形廣場中央有巍峨雄偉、遐邇聞名的凱旋門，附近有波旁宮、瑪德琳娜大教堂，還有圖勒里公園、盧浮宮、市府大廈和愛麗舍宮等名勝古跡。全長1880米，將巴黎分為南北兩半。街道最寬處約120米，是橫貫巴黎最具特色、最繁華的街道之一。

3.2 美國巴爾的摩內港區

巴爾的摩本是一座普通港口碼頭，歷經數年的修整、翻新后改造成為集觀光、娛樂和購物為一體的都市商圈。由著名建筑大師貝聿銘設計的世界貿易中心大廈矗立在內港旁，水面充斥著各類游艇和帆船。3號碼頭上一棟頂部成玻璃金字塔狀的新奇建筑，格外引人注目，它就是巴爾的摩第一名勝——國家水族館。

在巴爾的摩內港轉變過程中起關鍵作用的因素有以下幾條：（1）設想發展遠景，并且通過合理的規劃來實現它；（2）由一個公共和私人聯合投資作為核心，將規劃變為現實；（3）精心的規劃設計；（4）長達30年的持久工作，而且仍然在進行之中［5］。

3.3 上海徐家匯商圈

在徐家匯商業區有便捷的交通，周圍的百貨商店處處皆是，在匯金百貨邊上有徐家匯公園，及新建的百思買電器電子商品店。在徐家匯公園內，有一條匯金湖，占地面積很大，并且還有一塊籃球場地是休閑的好地方，人們在購物，飲食，玩耍之后的好去處。

3.4 小結

通過對法國巴黎香榭麗舍大街、美國巴爾的摩內港區以及上海徐家匯等國內外著名商圈的概述與分析，可以看到其可資借鑒的成功經驗，主要有這樣幾點：（1）依托城市整體良好的形象為發展平臺；（2）以獨具特色的旅游環境和景點吸引游客；（3）多種功能類型的用地混合布局，相互整合；（4）城市設計結合當地歷史和文化背景；（5）具有優越的地理區位和方便快捷的交通環境。其中，各種旅游休閑設施（觀光、購物、餐飲、游憩等）的混合布局是最重要的成功經驗。

4 南京商圈規劃的策略

4.1 功能定位

南京是江蘇省省會城市，又是江蘇省的政治、經濟、文化和信息的中心，以旅游、商貿、工業制造和高新技術產業為主導產業。地處長江三角洲，作為長三角經濟圈的中心城市，南京有著巨大的潛在優勢與作用。要充分利用自身資源在各大經濟圈中的支撐作用，依托南京特有的經濟、交通、區位和商貿較好的區位優勢，發展和建設南京商圈，將南京建設為長三角地區最具活力的、有著較強凝聚力和輻射功能的現代化商業中心以及南京都市圈的商貿流通核心城市。

4.2 發展策略

首先，要科學地進行都市商圈空間結構的總體布局，借鑒城市中心地理論，形成多層次商圈鑲嵌，既有強大的中心和次中心地帶，又有接受吸引的邊緣地帶。其次，著重打造現有一級商圈，使其“核心地帶”的潛力現狀得以充分發揮；考慮增加二級商圈的數量，以均衡南京市區的商圈結構；對于更貼近居名日常生活的三級和社區性商圈，需結合一級和二級商圈的輻射半徑，系統地補充安排。最后，應加強各商圈的基礎服務設施的建設，以提升生活品質，創造優質的城市人居環境。

4.3 總體布局

通過對南京市區整體商業狀況的分析，本著以人為本和可持續發展的規劃理念，將規劃區內原有的商圈保留，并加以改造，分析地區的優勢，挖掘潛力，新增商圈。形成空間分布有序、布局合理、風格鮮明、設施完善的現代都市圈。規劃區商圈整體形態為：以新街口商圈為一級中心商圈；以湖南路、珠江路為二級次中心商圈，同時把遠離城市中心的河西新城、江北新城發展到二級商圈的規模；以夫子廟，中央門為三級次商圈；同時建設南湖、龍江、仙林大學城三個社區商圈。

基于新街口商圈與其他幾個商圈相比在現狀資源和交通區位上有著一定的優勢，新街口商圈依然擔當城市商圈的“主角”。作為中心商圈，新街口商圈應當與其他商圈分享資源，加強貿易流通，這可以通過建設發達的物流體系合理規劃交通連接來實現。

5 結論與思考

南京是江蘇省省會城市，其商圈發展必將以一種核心的力量帶動城市整體地、長遠地發展。但是現今南京的新街口、山西路—湖南路、夫子廟、河西新城以及中央門這五大商圈都存在著不足。文章借鑒國內外相關理論和研究成果，在了解城市商圈相關知識的基礎上綜合現狀，提出南京商圈的發展策略，以新街口商圈為一級中心商圈，以湖南路、珠江路為二級次中心商圈，把遠離城市中心的河西新城、江北新城，發展到二級商圈的規模，以夫子廟，中央門為三級次商圈，建設南湖、龍江、仙林大學城三個社區商圈，同時大力發展物流系統，合理規劃城市交通組織。

［1］晁鋼令.商圈在城市發展中的地位與作用［M］.上海：上海商業出版社，2009.

［2］李小建.經濟地理學［M］.北京：北京高等教育出版社，1999.

［3］周偉林，嚴冀.城市經濟學［M］.上海：復旦大學出版社，2007.

［4］戴維·格倫斯基（DavidB.Grusky）.社會分層［M］.北京：華夏出版社，2005.

［5］王朝暉，李秋實，吳慶洲.現代國外城市中心和商務區研究與規劃［M］.北京：中國建筑工業出版社，2003.