房產巨頭轉身有多難

核心提示：許多企業家亦開始看淡房市，“崩盤論”卷土重來，整個行業正如履薄冰。為避開險灘，房產巨頭已加緊布局新領域，尋求新的增長引擎。

《支點》記者 袁陽平

新春剛啟之際，萬科集團總裁郁亮“取經”歸來。

近半年的不定期走訪，郁亮去了小米、騰訊、阿里等國內知名互聯網公司，并由此堅定了“房地產行業不會被顛覆”的判斷。這位少帥心中的石頭雖然放下了，但年初多位房產巨頭先后看淡中國房地產市場的言論，卻讓“崩盤論”卷土重來。

站在房地產調控政策新出臺后的又一個起點上，企業家們開始轉身謀劃，以期找到未來新的增長引擎。其中包括萬達集團、萬科地產、綠地集團等多家房企“觸電”兇猛，昭示著房地產行業將面臨深層次轉型，重新布局已箭在弦上。

巨頭們的“盛世危言”

春節過后房市能否呈現“金三銀四”的行情，房地產業界早已吵開了鍋。

在今年的亞布力論壇上，房產巨頭們對房市走勢亦是喜憂參半。華遠地產董事長任志強表示，今年宏觀經濟下行的壓力加大，土地供應量比去年增加很多，庫存不斷增加，與2013年相比房價增幅和成交量增幅都會大幅下滑。

但在一片看跌聲中，也有專家持不同意見。國務院發展研究中心研究員吳敬璉在2月初的“中國經濟50人論壇年會”上表示，中國經濟今年還會非常困難，但他接著說：“如果央行大量印發鈔票，房價還會繼續上漲。”

“我看平房市。”名流置業董事長劉道明接受本刊記者采訪時稱。

可話音剛落，今春以來全國房市便出現了“量價齊跌”現象，業界已覺倒春寒的來襲。

來自廣州的官方統計數據顯示，2014年1月，廣州一手住宅成交5354套，同比減少47.9%，成交均價12578元，同比下降9.1%，春節期間廣州中心六區更是出現了零成交。而杭州一樓盤甚至打出了直降6000元/平方米的口號，更是讓人們嘀咕倒春寒難道比三九天還要冷？

中國房產信息集團聯席執行總裁丁祖昱接受《支點》記者采訪時對房市提出風險警示：今年的市場沒有想象當中那么好。對于二線城市，他表示最大優勢在于它對周邊區域和城市的吸附力，各地行情各不相同。

丁祖昱還直言，多數三線城市的房地產市場未來發展空間也有限。

布局四大領域

只要有泡沫，總會有破滅的一天，這只是時間問題。而先知先覺的房產巨頭早已暗地下手“造船”，尋找新的思路進行布局，增強抗風險能力。

在獲悉《政府工作報告》對房市提出分類調控的政策后，郁亮認為這反映中央的調控工作已經回到根本，解決市民的居住問題，這將幫助內地樓市健康發展，“內地樓市未來15年都不會出現大問題。”

此前半年內，郁亮拜訪了多家國內電商巨頭。雖然他并不認為互聯網思維是什么“洪水猛獸”，但如何將互聯網思維與主業聯系起來，萬科正謀劃著另一片藍海。

與萬科一起向電商靠攏的還有另一家房產龍頭企業——萬達集團。從2013年開始，萬達集團董事長王健林就表示，房地產市場繁榮不會超過10年。為謀求生存發展，萬達開始在電商圈百萬年薪高調挖人。同時，他還明確表態，今年將與阿里或騰訊其中一家企業合作。

在房產巨頭們開始布局電商之時，不少房企正加大力度開拓全球市場，其中就有萬科、綠地、碧桂園等房企正忙著向海外房產市場擴張。

大連萬達集團海外并購就有“不差錢”一說，其先后購買的資產包括美國一家院線公司、英國一家游艇公司和倫敦一家酒店等，都是大手筆，而且收購步伐尚未止步。

總部位于上海的房地產開發企業綠地集團，在美國、澳大利亞和韓國收購有房地產項目，以期在中國人海外購房需求增長的趨勢中獲益。

中國海外投資聯合會預測，未來中國個人投資者海外置業的規模將超過1.1萬億元人民幣，房企海外投資之路還將繼續擴張。

綠地集團董事長張玉良接受媒體書面采訪時表示，今年綠地海外業務銷售收入有望超過20億元，并將致力在區域布局、運行質量上取得新的進展。“公司正在加速實現從單一開發到綜合開發，從國內開發到國際開發，從單純開發到開發運營并重的深刻轉型。”他說。

隨著中國人口老齡化加速，養老地產受不少房企青睞。數據顯示，到2050年，中國養老市場需求有望突破17萬億元。

除了上述三大領域外，房產商們還熱衷于打造旅游地產，萬達、復星等企業已開始進入。據不完全統計，全國百強房企中，至少有1/3加入了旅游地產領域。

房企多元化布局并非萬能靈藥。丁祖昱告訴記者，房企的多元化布局將困難重重。目前房企要尋找與房地產行業在收入、利潤等方面相匹配的相關行業，可選擇性并不多。

“對于我們來說，專業化更重要，要做專、做精房地產行業。”劉道明認為，目前公司正考慮收縮戰線。今年2月28日，“名流置業”正式更名為“美好集團”，其發展戰略仍提倡：精品化的產品品牌戰略。

新長江地產總經理陳學明亦贊成房企專業化道路。但他告訴本刊記者，房企是否采取多元化布局，應由企業自身發展實力而定，如擁有龐大不動產的萬達集團，就需要多元化戰略來盤活全局。

挖掘新贏利點

多元化布局是眾多開發商的戰略轉型，但眼前擺在房產界更重要的一件事，則是要探索新的盈利模式。

萬科集團正思考如何從超過300萬業主的身上挖出新贏利點，并率先提出社區金融概念，給整個行業帶來了新一輪頭腦風暴。

去年，萬科入股徽商銀行，成為第一大股東。嘗試社區金融的新動作，反映出萬科正在從賣產品的階段過渡到做產品、賣服務的階段，這將顛覆內地房地產延續20余年的舊有經營模式。

“萬科下一步的商業模式將與蘇寧、阿里巴巴、菜鳥網絡等的商業模式如出一轍，將產業鏈的上下游全線打通，利用萬科充沛的金融資源為其提供服務，吃定供應商和業主，以獲得更高的利潤。”萬科集團執行副總裁毛大慶在一次業界公開演講時如是說。endprint

丁祖昱對萬科的新動向也表示肯定：“無論在系統性、綜合性層面，還是在具體的運作層面，以及對未來的前瞻性、對海外先進模式的學習方面，萬科表現得更加穩健。”

萬通控股董事長馮侖則將目光掃向立體城市。“我希望立體城市能真正創造一種商業模式，能夠讓人們感覺到新型城鎮化帶來的生命力、便利性，以及社會管理與人的尊嚴的提升。”馮侖說，他將立體城市形容為“中年得子”，該模式相當于社區俱樂部，在里面取得業主和就業資格，業主會有很多照顧。

新型城鎮化不僅為房地產開發企業帶來大量新增需求，也將對房地產新的商業模式產生重要影響。

丁祖昱表示，隨著樓市宏觀調控政策的到位，房地產市場將日益走向成熟。隨著我國城鎮化推進，未來10年樓市成交量將提升一倍。房地產行業將呈現穩步增長態勢。

不過，朗詩綠色地產武漢公司總經理朱賢坤接受本刊采訪時表示，由于目前中國針對中小城鎮的規模并不確定，這將直接影響房企挖掘新贏利點的政策取向。

“未來我們將著重挖掘海外房地產市場，及進軍金融業等。”牛賢坤如是稱。他對今年房市持謹慎態度。

陳學明也表示，目前是房地產行業的政策焦慮期。總體來看，他認為房市處于正常發展水平，但政策的不明朗讓房企分身乏力。

再出發起步艱難

對于房地產行業而言，毫無疑問前10年是最好的年代，也是最難解釋的年代。

早在2004年，中央即著手調控房地產市場，但至今房市依舊沒有走出一邊調控、一邊上漲的怪圈。

中國房地產行業將向何處去？馮侖撰文稱，未來十年，是民營企業發展的黃金十年，政府簡化行政審批，擴大民營企業的準入，使民企得到的市場空間越來越大，政府的手往回縮，民企市場就會變大。

“未來，政府對房地產行業的政策非常清晰：政府管保障，市場滿足多層次需求。而隨著城鎮化的發展，物流、醫療、公共物業、商業物業等非住宅會越來越多釋放出來。所以，未來房地產行業還有10到20年好光景，只不過是從住宅轉到非住宅。”馮侖如是寫道。

綠地集團亦看好房市發展的大趨勢。數據顯示，去年綠地增速達到53%，房地產業務收入1625億元，只比排名首位的萬科少84億元。

綠地集團一高層人士告訴本刊記者，按照集團戰略分析部署，下一個十年，城鎮化是經濟發展最大的引擎和紅利，對房地產行業而言，會有更直接的收益。未來十年，房地產企業，尤其是龍頭企業仍大有作為。

就在上月初，綠地集團執行副總裁孫志文在接受媒體專訪時透露，從前年起，綠地集團明文規定不進三四線城市，但從去年下半年起加大了一、二線城市的投資力度。

今年全國“兩會”期間，房地產調控出現微妙變化，一刀切轉變為“雙向調控”，亦即“分類指導”。丁祖昱指出，該政策明確將抑制過熱區域房價上漲，化解一線城市“樓市泡沫”風險，同時又為偏冷的二三線城市房市“松綁”看到了希望，便房地產行業有序步入正常軌道。他認為，由于新的政策才出臺，房地產發展趨勢有待觀察。

房產新政落地后，保利、萬科等大型房企則明確稱廣深等一線城市房產項目不降價。“預計一線等房產熱點城市限購政策將持續。”陳學明稱，“如武漢等二三線城區房產板塊發展不均衡，分類指導將有利于其樓市良性發展。”

從全球經濟緩慢復蘇、國內經濟企穩回暖的宏觀背景下，房地產市場正邁過高價增長的“黃金十年”，有望跨向集約化、規模化、細分化的“鉑金時代”。

然而，恰逢中國經濟轉型升級關口，房地產行業，再次出發不會一帆風順。（支點雜志2014年4月刊）endprint