養老公寓企業發展戰略研究

屈泱

[摘 要]本文以養老公寓為研究對象，從宏觀和微觀的角度，分析了養老公寓行業的發展現狀、養老需求以及影響其發展的主要因素，最后提出了發展養老公寓企業的戰略措施，包括強化政府主導作用、加強空間布局建設、規范行業培訓標準、制定合理的價格策略等。

[關鍵詞]養老公寓；需求；發展戰略

[中圖分類號]F276.4 [文獻標識碼] A [文章編號] 1009 — 2234（2014）09 — 0113 — 02

一、引言

目前，我國人口老齡化形勢非常嚴峻，根據我國老齡委公布的《中國老齡事業發展報告（2013）》中的數據顯示，〔1〕預計到2013年，我國老年人口的數量將突破2億，其老齡化水平將達到14.8%，而且該報告中稱這一數據將在未來呈現明顯的上升趨勢。如此龐大的老齡人口使得全社會面臨了嚴重的養老問題，同時給老年人的子女帶來了諸多的生活壓力，再加上我國的養老機構設施匱乏，不足以滿足老年人養老的需求，所以興建養老機構——養老公寓是未來解決老年人問題的一大重要舉措。而且養老公寓的興起被很多地產開發商視為地產界中一新的利潤源泉，并投入了大量的資金對其進行開發建設和管理。然而，養老公寓在我國的發展時間較短，許多開發商對該領域的開發經驗不足，因此養老公寓企業在發展過程中遇到了許多的發展問題。由于養老公寓的發展還處在探索階段，往往會出現顧此失彼的經營問題，如一些高端的養老公寓只是一味的去追求養老公寓的豪華設施設備建設，卻忽略了老年人的心理需求，缺失了對老年人的細心呵護，從而造成了“金玉其外敗絮其中”的這樣局面。對此，本文以某養老公寓企業為研究對象，運用PEST理論，分析養老公寓企業的發展現狀、養老需求以及影響其發展的主要因素，提出適合當下環境的養老公寓的發展戰略措施。

二、養老公寓發展現狀及養老需求分析

（一）養老公寓發展現狀

筆者通過實地調查訪問發現，目前，養老公寓行業的發展存在著如下問題：

1.政府支持力度不夠

養老公寓的良好可持續發展離不開政府的大力支持〔2，3〕。目前，政府在應對老年人養老問題方面推出了一些相關政策，在《老齡事業發展“十二五”規劃》當中明確規定地方政府大力扶植社會養老機構的建設，卻未明確具體的鼓勵措施和優惠方案。在一些相關的文件當中也僅僅是規定了對新建養老機構床位的一次性補貼金額，然而，沒有規定對養老公寓企業在后續發展過程中給予一定的補貼，這對于養老公寓企業的可持續發展存在很大的不利。

2.融資渠道單一

經營養老公寓是一項長期的項目，回報期比較長且回報資金小，而且投資數額較大，因此一般的金融機構不太愿意對養老公寓項目做貸款和擔保。建設養老公寓所需的資金來源大部分為個人投資，投資者為了能維持一定的利潤，會降低養老公寓的服務水平，使得老年人得不到應有的護理，從而導致養老公寓的入住率持續偏低，利潤持續較少，造成了惡性循環。

3.布局和檔次不合理

經調查發現，目前，養老公寓在布局和檔次方面存在著不匹配的問題。檔次高端的養老公寓一般都設在城市郊區，雖然環境優越，活動空間大，但是地處偏僻，不利于老年人與親人的接觸；而檔次一般的養老公寓大多設立在城市里的居民樓房當中，雖然便于親人的探訪，卻因為空間的局限，給老年人的生活造成很大的不便。而且檔次偏低的養老公寓往往配套設施不齊全，僅有的設施和設備也未能滿足老年人的生理和心理需求，與實際意義上的養老公寓相差甚遠。

4.內部管理不規范以及從業人員素質偏低

大多數養老公寓名為出于對老年人人身安全的考慮，嚴格控制老年人的行為活動，限制老年人與外界的接觸，實為是逃避承擔責任的表現。老年人是一個特殊的群體，其子女不在身邊，更加渴望能與外界進行更多的溝通以排解心中的孤獨感，養老公寓限制老年人與外界接觸的這種做法是對老年人的身心健康造成很大的損害。而且從事該行業的服務人員大部分沒有接受過正規培訓的下崗工人和臨時工，只是機械般的完成照顧老年人的日常生活，更有甚者會對老年人進行折磨。這般的內部管理和服務是很難贏得顧客的歡迎。

（二）養老需求分析

入住養老公寓作為一種新型的老年人養老模式，對于大多數老年人來講是不愿意接受的現實，我國的老年人一直以來都是以家庭養老為主。〔4〕大多數的老年人并不愿意去入住養老公寓進行養老，這一比例占到了75.6%，而表示愿意入住養老公寓養老的老年人只占到了4.2%，余下的老年人對于入住養老公寓養老的態度并不明確。因此，老年人選擇去養老公寓養老還是極為少數，大部分都要依靠子女來養老。出現這種局面的主要原因還是因為我國是一個傳統的家庭式觀念，老年人對于“養兒防老”的傳統思想根深蒂固，老年人認為子女將他們送入養老公寓養老是不孝順的行為，也讓自己顏面無光。

經調查發現，在年齡層方面，高齡層的老年人會比中低齡層的老年人表現出更加愿意去養老公寓養老的意愿。根據年齡從低到高排列，表示很想去養老公寓的老年人的比例分別為3.1%、5.4%和7.5%。出現這種局面的原因主要是因為高齡層的老年人在生活自理方面要比中低齡層的老年人弱一些，而且家人的對其照顧能力也相對比較弱。由此可以可出，老年人對養老公寓的需求會隨著年齡的增加而成上升趨勢。

三、影響養老公寓企業發展的主要因素分析

（一）市場需求因素

在前文已經分析到，我國的老齡人口化將越來越嚴峻，解決養老問題已經迫在眉睫。雖然目前大部分的老年人都不太愿意入住養老公寓來為自己養老，但是隨著我國改革開放的深入，新潮思想的沖擊已使人們對“養兒防老”等傳統觀念發生著改變，老年人也逐漸的意識到自己的子女在社會生活壓力的艱巨性，因此那些原本不愿意入住養老公寓養老的老年人將會選擇入住養老公寓以便減輕子女的生活壓力和安度晚年。由此可以看出，消費者對養老公寓的需求就會逐漸上升，其潛在的市場將會是非常巨大。

（二）區位因素

區位因素通常包括地理位置、交通條件和周邊環境。養老公寓的地理位置的優劣對其有著重要的影響作用，若養老公寓建設在離市區較近或在市區之內的，這樣便于親人的探訪，同時生活需求也容易得到滿足，使老年人得到更好的照顧。交通設施的便利性也是直接影響著養老公寓可持續發展的一個重要因素，若養老公寓處在道路路面狀況良好且有公交站的位置，則便于老年人的出行活動。同樣，養老公寓的周邊環境也成為了吸引老年人入住的一個因素，對偏好社交活動的老年人來講，周邊環境若能提供其日常的社交服務活動，〔5〕使其有更多的娛樂性，那么老年人會更愿意入住該養老公寓。

（三）服務水平因素

擁有良好的服務水平的養老公寓往往比同類具有更強的競爭力。服務水平主要體現在設施設備、護理人員的服務態度以及公寓管理制度。養老公寓的設施設備應該要達到便于老年人的生活行為和特征的要求，如在床頭設立呼叫式按鈴、〔6〕在廁所內設置欄桿扶手等。護理人員的服務態度對養老公寓的發展也起著非常主要的影響作用，照顧老年人的日常生活是一件非常繁瑣的事情，因此必須要求護理人員要有足夠的耐心來對待老年人，能使老年人感受到家庭般的溫暖。管理制度的好壞同樣影響著養老公寓的長期發展，完善的管理制度是一個企業發展必不可少的重要因素。

（四）價格因素

入住養老公寓的老年人大部分已從工作中退休或者已失去勞動能力，在經濟來源方面較為拮據且單一，絕大多數的老年人都是要靠養老金來維持日常生活，因此養老公寓的定價方面在考慮自身利潤的同時，要考慮到老年人的經濟承受能力。價格過高，除了一部分具有富裕家庭的老年人能支付費用之外，絕大部分的老年人都會對此望而卻步，使養老公寓失去了消費者。〔7〕然而，價格過低，則會使養老公寓入不敷出，以降低服務水平來維持公寓的日常運營，那么老年人就會得不到很好的照顧，同樣會使養老公寓失去競爭力。

四、養老公寓企業發展戰略措施

根據前文分析，筆者在此提出了如下養老公寓企業的發展戰略措施：

（一）強化政府主導作用

養老問題如今已經成為一個社會性問題，政府在此應起到主導性作用，給予興辦養老公寓的開發商全方位的大力支持。當前，政府要保證經濟發展和社會發展的協調和諧，因此在做總體規劃時，需將養老公寓的發展歸入其中。同時，地方各級政府要做好相關政策的保障，在實行行政監督的同時，給予養老公寓在稅收、貸款等方面的優惠政策。

（二）加強空間布局建設

在空間布局建設上，需要考慮一個層次遞減感，以城區為中心，向城區周邊輻射。優先考慮交通便捷、靠近商業區的位置；〔8〕第二順位應考慮的是具有良好活動場所、空氣清新的城郊區域以便老年人能享受優良的生活。這樣的布局可以為老年人提供統一、周到的服務，同時又便于親人的來訪照顧，達到合理配置資源的目的。

（三）規范行業培訓標準

目前，養老公寓的這種養老模式在我國還是一個新興的行業，公寓的管理者對于該方面的培訓模式缺乏統一的行業標準，〔9-10〕以至于從業的服務人員的資格參差不齊，導致無法達到細心照顧老年人的目的。因此，養老公寓要實現可持續發展，就必須制定統一的行業培訓標準，來規范從業人員的行為和準則。

（四）制定合理的價格策略

在物價局的監督之下，養老公寓應依據房間和床位檔次的不同來制定合理的價格，對老年人的經濟承受能力做一個全面的審查，以確定老年人的經濟能力適合于什么樣的房間和床位。同時要保證，服務人員對于支付不同價位的老年人要有相同的服務水平以此來保證老年人心理上的平衡。

〔參 考 文 獻〕

〔1〕2010年第六次全國人口普查主要數據公報（第1號）〔R〕. 中國國家統計局， 2011： 44-46.

〔2〕李志宏.關于老齡政策制定和實施中幾個問題的思考〔EB/OL〕： blog. sina. com. cn， 2008.

〔3〕Roson I. The Social Context of the Aging self 〔J〕.The Gerontologist，1973，13：82-87.

〔4〕白秀娜.老年住宅市場需求分析與開發對策的研究〔D〕：吉林大學，2008.

〔5〕韓蕾.老年公寓需創新運營〔J〕.城市開發，2013，14： 86-87.

〔6〕王尚華，宋宇坤，劉毅.論養護醫“三位一體”綜合性老年公寓的實施策略——以黑龍江省為例〔J〕.商業經濟，2014，04： 15-16.

〔7〕談華麗.我國城市老年公寓發展勢在必行〔J〕.城鄉建設，2007，11：57.

〔8〕柳林會.老年公寓開發模式建議〔J〕.住宅科技，2005，（05）：40-42.

〔9〕鄒益民，孔慶慶.歐美國家老年公寓的成功經驗對我國的啟示〔J〕.商業研究，2008，（03）：193-196.

〔10〕關于中國老年公寓養老發展的幾點思考〔EB/OL〕.

http：//wenku.baidu.com/view/96c5fe5e312b3169a451a410.html，2011.〔責任編輯：陳玉榮〕