淺談房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的實施

李曉華

【摘要】全面預(yù)算管理是企業(yè)財務(wù)成本管理中的重要組成部分，在優(yōu)化企業(yè)財務(wù)管理結(jié)構(gòu)，提高企業(yè)財務(wù)管理能力方面發(fā)揮著重要作用，尤其是對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，全面預(yù)算的積極作用不言而喻。房地產(chǎn)企業(yè)作為投入大、風(fēng)險高、周期長的行業(yè)，在實施全面預(yù)算管理過程中難免存在著問題。因此，本文旨在分析房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算過程中存在的問題，進而提出相應(yīng)的完善措施，進一步提高房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理能力與水平，改善房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理現(xiàn)狀，從而促進房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)的實現(xiàn)，推動房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益與社會效益的協(xié)調(diào)。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 全面預(yù)算 問題以及對策

一、引言

隨著國家宏觀調(diào)控的不斷推進與緊縮，房地產(chǎn)市場參與者的日益增多，房地產(chǎn)行業(yè)競爭不斷加劇，造成房地產(chǎn)企業(yè)市場發(fā)展環(huán)境也日益嚴(yán)峻。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場競爭中脫穎而出，必須要充分利用企業(yè)內(nèi)部資源以及外部資源，實現(xiàn)企業(yè)資源的高效配置，良好的全面預(yù)算管理體系成為核心與關(guān)鍵。高效的全面預(yù)算管理體系建設(shè)有助于提高房地產(chǎn)企業(yè)在國家宏觀調(diào)控中的能動性。顧名思義，全面預(yù)算是指企業(yè)為充分合理利用企業(yè)有效的資源、提高企業(yè)的經(jīng)營管理能力以及經(jīng)濟效益、實現(xiàn)企業(yè)的跨越式發(fā)展目標(biāo)，而采取的一系列的預(yù)算編制、預(yù)算執(zhí)行、預(yù)算控制、預(yù)算考評以及預(yù)算激勵等措施，進一步完善企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動、投資活動以及籌資活動，從而能夠進一步優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)企業(yè)價值最大化的經(jīng)營管理目標(biāo)。

房地產(chǎn)企業(yè)，作為資本市場中最為活躍的行業(yè)之一，其在自身發(fā)展過程中有著較為顯著的特點。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目一般建設(shè)周期較長、投入資金多、資金周轉(zhuǎn)率高、投資風(fēng)險大等特點，這就造成房地產(chǎn)企業(yè)在管理過程中面臨著嚴(yán)重的財務(wù)風(fēng)險、市場風(fēng)險等內(nèi)部風(fēng)險以及外部風(fēng)險，因此，全面預(yù)算管理體系建設(shè)對于房地產(chǎn)企業(yè)來說尤為重要。完善的全面預(yù)算管理體系，能夠進一步優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，提高房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對經(jīng)營風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險的能力與水平。

二、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算實施現(xiàn)狀

（一）缺乏完善的全面預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)企業(yè)作為近年來新發(fā)展起來的行業(yè)，由于正處于發(fā)展初期，尚未形成嚴(yán)格的全面預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)以及國家預(yù)算管理定額等方面的考核依據(jù)、參考數(shù)據(jù)等方面信息仍然存有空白，不能夠滿足當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的需要以及要求。同時，由于我國房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中，涉及到的范圍較廣泛，如住宅業(yè)、寫字樓、酒店、旅游度假村等等方方面面的方向與領(lǐng)域，預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)的缺失造成房地產(chǎn)企業(yè)在制定全面預(yù)算制度時，往往只能根據(jù)原有的經(jīng)驗進行估算，容易出現(xiàn)盲目性與隨意性，因此，這在一定程度上對房地產(chǎn)行業(yè)的全面預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)提出更為全面、嚴(yán)格的要求，但是依據(jù)我國目前房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r，當(dāng)前的全面預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)仍然有待進一步提高與完善。

（二）全面預(yù)算管理制度不健全

雖然全面預(yù)算管理制度建設(shè)得到現(xiàn)代化管理企業(yè)的重視與青睞，但是在實際的操作過程中，部分房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理制度不健全，缺乏完善的全面預(yù)算制度，不能夠嚴(yán)格按照各個職能部門之間的職責(zé)范圍、職能內(nèi)容等情況進行科學(xué)有效的合理劃分，造成全面預(yù)算責(zé)任中心管理混亂，使得各個職能部門之間相互推諉、相互推卸責(zé)任，造成房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理體系建設(shè)不能夠有效發(fā)揮應(yīng)有的積極價值，導(dǎo)致全面預(yù)算管理體系建設(shè)形同虛設(shè)。同時，房地產(chǎn)企業(yè)在建立全面預(yù)算管理制度過程中，部分企業(yè)不能夠從企業(yè)自身的實際情況出發(fā)，根據(jù)企業(yè)本身的經(jīng)營戰(zhàn)略、管理目標(biāo)等方面制定詳細(xì)的全面預(yù)算管理制度，而是照本宣科的復(fù)制其他同類企業(yè)的全面預(yù)算計劃，造成全面預(yù)算計劃在實施過程中的低效率、高成本現(xiàn)象的發(fā)生。

（三）全面預(yù)算監(jiān)督力度不足

房地產(chǎn)企業(yè)在實施全面預(yù)算管理過程中，往往忽視對全面預(yù)算執(zhí)行結(jié)果的監(jiān)督與控制，片面的認(rèn)為只要按照全面預(yù)算制度予以貫徹實施即可，而忽視對全面預(yù)算執(zhí)行結(jié)果的監(jiān)督與管理。同時，由于房地產(chǎn)企業(yè)自身的發(fā)展特點等發(fā)面的限制，造成房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算數(shù)據(jù)較為復(fù)雜、數(shù)據(jù)處理工作較為繁瑣與困難，在一定程度上造成房地產(chǎn)企業(yè)無法準(zhǔn)確獲得各個預(yù)算責(zé)任中心的實際執(zhí)行情況，造成預(yù)算部門不能夠及時有效的根據(jù)預(yù)算執(zhí)行情況予以調(diào)節(jié)與控制，避免出現(xiàn)超預(yù)算現(xiàn)象的發(fā)生，將企業(yè)的各項經(jīng)濟事項支出都能夠嚴(yán)格控制在合理有效的范圍之內(nèi)。再者，由于房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算執(zhí)行結(jié)果不能夠同企業(yè)的部門、個人業(yè)績考核相掛鉤，造成企業(yè)內(nèi)部貫徹實施全面預(yù)算管理制度的積極性與熱情不高，影響全面預(yù)算執(zhí)行力度以及影響力。

三、房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化全面預(yù)算管理措施

（一）制定完善的全面預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)

良好的全面預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)有助于提高房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算能力與水平，提高房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的執(zhí)行力度以及可操作性。房地產(chǎn)企業(yè)在建立全面預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)時，要按照現(xiàn)代企業(yè)管理制度的要求，嚴(yán)格劃分各個責(zé)任中心、職能部門的職責(zé)范圍以及管理權(quán)限，避免各職能部門之間的相互推諉，提高各個責(zé)任中心的預(yù)算編制水平以及預(yù)算執(zhí)行能力，保證房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理標(biāo)準(zhǔn)能夠得以貫徹實施。同時，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該重視全面預(yù)算管理流程建設(shè)，強化全面預(yù)算管理的科學(xué)化、系統(tǒng)化建設(shè)，保證全面預(yù)算管理工作能夠真正實現(xiàn)有條不紊地開展與實施，有助于提高房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)，優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理目標(biāo)。例如，房地產(chǎn)行業(yè)中的領(lǐng)頭羊，萬科集團，在過去幾年中企業(yè)利潤不斷上漲，在激烈的房地產(chǎn)競爭市場中脫穎而出，其良好的發(fā)展勢頭離不開全面預(yù)算管理制度的建立與完善。萬科實施全員預(yù)算、全過程以及全方位的預(yù)算管理體系，凡與企業(yè)資金活動有關(guān)的經(jīng)濟事項都要列入全面預(yù)算管理中，嚴(yán)格按照企業(yè)預(yù)算管理辦法的規(guī)章流程予以貫徹實施，將預(yù)算指標(biāo)進一步細(xì)分到各個單位、甚至各個負(fù)責(zé)人，保證全面預(yù)算管理予以真正貫徹實施，使得萬科集團在近幾年的銷售額、營收及凈資產(chǎn)收益率等指標(biāo)持續(xù)上漲。

（二）建立完善的全面預(yù)算管理制度

全面預(yù)算管理制度作為房地產(chǎn)企業(yè)開展全面預(yù)算管理工作的基礎(chǔ)，在房地產(chǎn)企業(yè)實施全面預(yù)算管理過程中發(fā)揮著不可替代的作用，良好的全面預(yù)算管理制度能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理活動實現(xiàn)事半功倍的效果。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該要建立完善的全面預(yù)算管理制度，強化預(yù)算編制、預(yù)算執(zhí)行以及預(yù)算監(jiān)督工作，依據(jù)企業(yè)全面預(yù)算管理原則以及方法編制符合企業(yè)發(fā)展前景的全面預(yù)算管理制度，實施預(yù)算管理并且根據(jù)預(yù)算對責(zé)任單位以及各個責(zé)任中心進行考核與評價，提高全面預(yù)算管理制度的執(zhí)行力度。例如，恒大地產(chǎn)，在全面預(yù)算管理過程中，制定完善的全面預(yù)算管理制度，根據(jù)開發(fā)項目所涉及的項目不同，制定相應(yīng)的全面預(yù)算管理制度，自上而下的推行全面預(yù)算管理制度，保證全面預(yù)算管理制度能夠落到實處。在過去幾年間，恒大地產(chǎn)企業(yè)利潤連續(xù)多年顯著增長，在居民住宅、商業(yè)寫字樓等房地產(chǎn)領(lǐng)域取得良好的發(fā)展機遇，逐漸成為房地產(chǎn)行業(yè)的翹楚。

（三）強化全面預(yù)算監(jiān)督制度建設(shè)

房地產(chǎn)企業(yè)強化全面預(yù)算的監(jiān)督與管理，能夠有效提高房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算計劃的執(zhí)行效果，優(yōu)化全面預(yù)算管理結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)強化對全面預(yù)算執(zhí)行結(jié)果的監(jiān)督，能夠有效提高房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算計劃的質(zhì)量，能夠根據(jù)市場情況以及行業(yè)情況及時調(diào)整企業(yè)自身的財務(wù)管理活動，實現(xiàn)對企業(yè)成本、收入等各項經(jīng)濟指標(biāo)的考核與衡量，同時也能夠通過各項相對指標(biāo)得以實現(xiàn)對企業(yè)自身預(yù)算執(zhí)行情況的掌控與把握，從而能夠不斷完善企業(yè)的全面預(yù)算管理目標(biāo)，提高企業(yè)的全面預(yù)算管理能力與水平。同時，強化對房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理過程的控制，完善員工激勵與考核制度，將全面預(yù)算執(zhí)行情況與員工個人業(yè)績、部門業(yè)績相互掛鉤，有助于提高企業(yè)員工的工作積極性以及工作熱情，提高房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的執(zhí)行力度。

四、總結(jié)

隨著市場競爭的加劇，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，全面預(yù)算管理的重要性尤為突出，全面預(yù)算管理貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的方方面面。房地產(chǎn)企業(yè)在全面預(yù)算執(zhí)行過程中，在全面預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)、全面預(yù)算制度以及全面預(yù)算監(jiān)督控制方面存在著一定的缺陷與不足，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在強化全面預(yù)算管理過程中，要實現(xiàn)責(zé)任權(quán)利、約束機制以及激勵機制的有效統(tǒng)一。良好的全面預(yù)算管理，有助于實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)長期規(guī)劃與短期計劃的有機結(jié)合，提高房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對財務(wù)風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險的能力與水平，從而能夠進一步優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)，保證房地產(chǎn)市場的健康有序穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻

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