中國房價影響因素的區(qū)域差異與時序變化研究

范允奇　王藝明

摘要：采用二階段局部動態(tài)調(diào)整模型分析存在市場摩擦和投機(jī)時的房價運(yùn)行特征，進(jìn)而通過動態(tài)面板數(shù)據(jù)模型和遞歸分析方法實(shí)證分析房價影響因素的區(qū)域差異和時序變化。研究結(jié)果顯示：（1）人口增長并非推動房價上漲的因素；（2）收入因素在東部地區(qū)對房價影響不顯著；（3）房租對房價僅在西部地區(qū)有顯著影響；（4）土地成本對房價有影響，在東部影響最強(qiáng)而中部最弱；（5）房價慣性影響在各區(qū)域都有顯著影響；（6）從時序變化來看，各區(qū)域?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)因素對房價的影響強(qiáng)度都存在下降趨勢，而房價慣性的影響卻不斷上升，反映出投機(jī)氣氛濃厚使得房價對基本面偏離程度不斷提高。因此，我國房地產(chǎn)調(diào)控需要建立區(qū)域差異化的長效機(jī)制。

關(guān)鍵詞：房價；影響因素；區(qū)域差異；時序變化

文章編號：2095-5960（2014）01-0062-06

中圖分類號：F830.572

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)因其產(chǎn)業(yè)鏈長、影響面廣，在整個國民經(jīng)濟(jì)中處于基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的地位，對引導(dǎo)合理消費(fèi)、推動城市化進(jìn)程具有重要作用，極大影響整個國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展質(zhì)量。房地產(chǎn)的不可移動性使得房地產(chǎn)市場成為了典型的區(qū)域性市場。房價作為房地產(chǎn)研究中最重要的對象，是房地產(chǎn)商品屬性和投資品屬性的反映，不但受到多種經(jīng)濟(jì)變量的影響，而且關(guān)乎社會發(fā)展與和諧。[1]

為了促進(jìn)房價合理回歸，短期內(nèi)可以通過限購政策等行政手段迅速控制房價過快上漲，但是由此積壓的需求未來存在集中釋放的潛在風(fēng)險。[2]因此，研究建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，成為我國目前亟待解決的問題。房地產(chǎn)調(diào)控政策長效機(jī)制必須遵循市場規(guī)律，形成常態(tài)化和市場化為特征的政策手段。這就要求政策制定者對影響房價的市場因素具有深刻認(rèn)識。由于房地產(chǎn)市場是典型的區(qū)域市場，不同區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況不同，房地產(chǎn)市場的需求和供給存在著區(qū)域差異，進(jìn)而房價及其影響因素也將存在區(qū)域差異。

目前，從區(qū)域差異角度研究我國房價的文獻(xiàn)還較為缺乏。梁云芳、高鐵梅（2007）[3]基于誤差修正模型形式的panel data模型重點(diǎn)討論了房價受貨幣政策影響的區(qū)域差異。王藝明（2008）[4]采用狀態(tài)空間模型研究了北京、上海和廣州房價中的投機(jī)泡沫。魏瑋、王洪衛(wèi)（2010）[5]采用面板向量自回歸模型研究了我國貨幣政策對不同區(qū)域房價的影響差異。這些研究從不同角度都發(fā)現(xiàn)我國房價波動存在著顯著的區(qū)域差異特征，并從各自角度對這些區(qū)域差異進(jìn)行了測度，具有很高的參考價值。

相比這些文獻(xiàn)，本文在如下方面進(jìn)行了探索：第一，本文將模型建立在市場存在摩擦的基礎(chǔ)上。房地產(chǎn)在位置、環(huán)境、數(shù)量、朝向、檔次等方面的物理屬性存在異質(zhì)性，交易存在明顯的搜尋成本和信息成本，而且對消費(fèi)者來說房地產(chǎn)交易涉及的金額較大，交易環(huán)節(jié)比較復(fù)雜，買賣雙方信息不對稱，因此交易成本和信息分布都使得房地產(chǎn)市場是一個不完全的市場，存在嚴(yán)重的市場摩擦，但這并沒有受到現(xiàn)有文獻(xiàn)的重視。第二，本文中引入了投機(jī)因素。房地產(chǎn)既有商品屬性又有投資品屬性。從投資品屬性來看，投機(jī)行為會對房價波動產(chǎn)生重要影響，是研究房價不能忽視的因素。第三，本文對不同區(qū)域房價影響因素差異及時序變化進(jìn)行了研究。以往研究雖然涉及房價影響因素的區(qū)域差異，但是并沒有對差異的時序變化特征進(jìn)行研究。換句話說，以往研究主要是對房價影響因素區(qū)域差異進(jìn)行靜態(tài)研究，而本文將其擴(kuò)展到了動態(tài)，以揭示區(qū)域差異的變化軌跡。第四，本文主要關(guān)注非金融因素對房價的影響。房價主要受到收入因素、租賃因素、人口因素、成本因素和金融環(huán)境因素的影響。[6]現(xiàn)有文獻(xiàn)主要分析了金融環(huán)境的影響，而對前四類種屬于實(shí)體經(jīng)濟(jì)基本面的影響因素討論不足。我國由于金融政策的統(tǒng)一性，金融環(huán)境的區(qū)域差異不大，房價波動的區(qū)域差異應(yīng)該主要源于實(shí)體經(jīng)濟(jì)基本面的影響，因此本文將重點(diǎn)放在對實(shí)體經(jīng)濟(jì)基本面方面的考察。

基于上述考慮，本文首先對我國各地房價趨勢進(jìn)行對比，發(fā)現(xiàn)顯著的區(qū)域特征。然后基于二階段局部動態(tài)調(diào)整模型建立動態(tài)面板數(shù)據(jù)模型分析我國房價影響因素的區(qū)域差異。進(jìn)一步，通過遞歸估計方法分析了不同區(qū)域房價影響因素的時序變化。最后結(jié)合本文研究結(jié)果提出房地產(chǎn)調(diào)控的相關(guān)政策建議。

二、我國房價趨勢區(qū)域差異分析

1998年7月國務(wù)院出臺《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》要求從1998年下半年停止住房分配制度，逐步實(shí)現(xiàn)住房貨幣化。這成為我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)入新時期的里程碑。2000年我國住房實(shí)現(xiàn)了全面貨幣化，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入迅猛發(fā)展時期。房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展雖然在推動經(jīng)濟(jì)增長、改善人民生活方面起到了十分關(guān)鍵的作用，但是與國外許多國家的經(jīng)歷類似，我國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的同時也出現(xiàn)了很多問題。其中，房價過快上漲成為了影響我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的焦點(diǎn)問題。為了遏制房價的過快上漲，國務(wù)院從2005年開始陸續(xù)出臺了一系列調(diào)控政策，但遺憾的是，房價的過快上漲趨勢并沒有就此被控制。2008年受國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢影響我國經(jīng)濟(jì)增速下降，房地產(chǎn)價格漲幅放緩，一些東部地區(qū)價格甚至出現(xiàn)下降。此時，為了穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長，我國相應(yīng)出臺了一系列經(jīng)濟(jì)刺激政策。然而，2009年我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了“報復(fù)性上漲”。為了使房價回歸到合理水平，2010年開始我國政府開始了新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控。此次調(diào)控各地陸續(xù)出臺了差別化的限購政策和信貸政策，并伴隨著上海和重慶的房產(chǎn)稅試點(diǎn)，被稱為史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策。這輪調(diào)控政策與以往相比突出了區(qū)域差異化，符合房地產(chǎn)市場區(qū)域性的特征，調(diào)控效果強(qiáng)于以往，但是嚴(yán)重依賴于行政手段。

通過上述分析可以看到，我國房地產(chǎn)改革始于1998年下半年，但是完全的價格的市場化開始于2000年。另外，2009年的房價“報復(fù)性上漲”和2010年開始的房價逐漸“降溫”源于各種非常態(tài)化因素和行政手段的影響。保證房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機(jī)制需要以市場化和常態(tài)化為特征。這就要求我們深入認(rèn)識市場化和常態(tài)化條件下的房價運(yùn)行特征。本文將樣本區(qū)間設(shè)定在2000年至2010年。本文采用年度房屋銷售價格同比指數(shù)作為房價的衡量指數(shù)。按照相關(guān)劃分標(biāo)準(zhǔn)，本文將我國各省市自治區(qū)劃分為三個區(qū)域——東部、中部和西部