高職物業管理專業建設的創新與實踐

摘要：在物業服務行業向現代服務業轉型的背景下，高職物業管理專業機遇和挑戰并存。文章以浙江東方職業技術學院物業管理專業為例，探索在現代物業服務業條件下，從人才培養模式、校企合作、師資團隊、課程體系等方面開展專業建設，旨在為高職物業管理專業的發展提供某些借鑒。

關鍵詞：現代服務業；物業管理；專業建設；創新；實踐

當前各高職院校物業管理專業發展中存在的問題突出表現為招生總人數下降、部分學校停止招生。以浙江省為例，共有6所高職院校開設物業管理專業，招生計劃總人數由2010年的461人減少到2013年的195人。高職院校物業管理專業發展面臨的問題可以歸結為兩個方面：內因是專業自身建設與改革不能適應社會需求，外因是由物業服務行業發展水平低而決定的。依據外因通過內因發揮作用的規律，本文重點從專業建設的角度探討高職物業管理專業發展面臨的問題及其對策。

一、高職物業管理專業建設的行業發展背景

轉型升級與現代物業服務業是物業服務行業當前的共識，兩者存在內在的聯系。謝家瑾認為，向現代服務業轉型升級是物業管理科學發展的必然選擇。傳統物業管理與現代物業服務之間存在本質區別，因此現代物業服務業對人才培養提出了全新的要求。

（一）轉型升級是物業服務行業發展的現實需要

自2008年以來，“用工荒”在沿海城市出現，至今已經蔓延到我國大部分地區。勞動密集型是我國當前物業服務企業的基本特點，企業經營成本普遍上漲、盈利空間被嚴重壓縮，原本微利的行業面臨前所未有的生存壓力。“春江水暖鴨先知”，一批優秀的物業企業自2005年就開始了轉型，以萬科、綠城為代表的部分物業公司在行業轉型發展方面開始了卓有成效的努力。我國物業服務行業轉型升級源于行業自身的實踐。

（二）物業服務行業要適應現代服務業的發展要求

“現代服務業”的提法最早在1997年9月黨的十五大報告中。2012年2月，在國家科技部發布的第70號文件中，現代服務業是指以現代科學技術特別是信息網絡技術為主要支撐，建立在新的商業模式、服務方式和管理方法基礎上的服務產業。2012年3月，《浙江省人民政府辦公廳關于加快發展現代物業服務業的若干意見》（浙政辦發〔2012〕19號）發布，標志著我省全面展開了物業服務行業向現代服務業轉型的實踐。2013年5月，中國物業管理協會在蘭州召開“物業管理向現代服務業轉型升級的研究”課題開題會。自此，現代物業服務業成為業界的共識。

（三）現代物業服務業對人才培養提出了更高的要求

隨著我國產業結構的升級，產業結構越來越高級化、知識化、復合化、合理化，與之相對應的職業崗位所要求的素質、技能、能力和專業知識水平越來越高。物業服務行業轉型升級強調的是現代技術應用和綜合管理創新能力。前者主要包括計算機網絡、樓宇智能化、機電工程及設備等，涉及計算機、自動化、機電工程、建筑等相關專業。后者要求物業從業人員具備有統計學、財務管理、房屋建筑維修預算、環境管理、檔案管理、招投標等基本知識，特別是物業管理法規、公共關系與客戶心理學等知識的綜合運用及創新能力，主要由物業管理專業來完成。現代物業服務業對物業從業人員提出了更高的要求，對于物業管理專業來說，要突出綜合管理創新能力的培養。

（四）物業服務行業人才供不應求

隨著我國房地產行業的發展，物業服務行業人才需求總量大且增長迅速，《浙江省人民政府辦公廳關于加快發展現代物業服務業的若干意見》指出，預計2012～2015年前全省需累計新增物業服務就業崗位30萬個。另外，根據浙江省教育廳招生計劃推算，同期全省高職物業管理專業畢業生總計約1200人。物業行業人才供需嚴重失衡導致物業企業普遍存在招工難、留不住的局面，在招聘時不得不降低門檻，從而導致了從業人員素質偏低的局面。

二、高職物業管理專業建設存在的問題

（一）專業建設理念落后

理念決定思路和行為，先進的專業建設理念會全面促進專業建設的各個方面。當前專業建設理念存在的問題主要既存高職專業建設存在的共性問題，又存在物業服務行業自身引致的個性問題。前者主要表現為教師本位、因循守舊等現象，后者主要表現為物業服務職業意識薄弱等現象。專業教師須秉持開放的辦學思維，緊密關注行業發展變化，適時更新專業建設理念。

（二）教學內容亟待更新

教材是課程教學的重要依據，如前文所言，物業管理專業在校學生總人數較小，直接導致物業管理專業教材市場不發達，物業管理專業教師在訂購教材時選擇范圍小，甚至有部分科目在市面上甚至找不到教材的現象。同時，我國物業服務行業具有很強的特性，難以借鑒西方發達國家的經驗，從而導致專業教學難以獲得足夠的教學材料。

（三）人才培養定位不合理

目前，浙江省內沒有本科及以上高校招收物業管理專業的學生，僅有6所高職院校及部分中職開設該專業。根據我們近四年的企業調研表明，高職物業管理專業畢業生進入物業公司從基層崗位到中層管理崗位歷練年限大都在3年之內，顯然低于性質類似行業正常的升遷年限。然而，綜觀各高職院校物業管理專業人才培養方案，培養目標基本都是“一線的”、“基層”、“技能型”等提法，這反映了高職物業管理專業人才培養定位與社會需求的脫節。因應社會需求，高職物業管理專業應凸顯中高層物業管理人才應具備的素質要求來進行規格定位。

（四）師資力量相對薄弱

迄今為止，國內尚無高校擁有物業管理專業碩士博士，鮮有本科學校開設物業管理專業，因此，當前高職物業管理專業教師幾乎都沒有接受過嚴格的物業管理專業教育。同時，我國物業管理行業發展時間不長，且目前正處于轉型階段，物業公司人才儲備不足以支撐物業管理專業教育的發展。

三、高職物業管理專業建設的創新與實踐

（一）高職物業管理專業建設創新的思路

基于高職院校物業管理專業建設現狀，以現代物業服務業的發展對人才培養的要求為基礎，擬從人才培養模式創新、深化校企合作、教學內容更新、師資團隊建設等方面進行改革。

1. 創新人才培養模式

現代物業服務業對人才的需求呈現專業化、差異化的趨勢，呈現高度的趨同的高職物業管理專業人才培養模式顯然不能適應行業發展的需要。各高職物業管理專業應結合自身優勢，合理定位，尋求物業管理專業人才培養模式創新。行業轉型升級背景下創新人才培養模式的基本思路是，根據物業服務企業對人才的需求，重新設定培養目標、提升培養規格、優化教學內容和改革考核方式。

2. 促進校企深度融合

校企合作是職業教育發展的內在要求，校企合作深度融合是高職提升辦學水平的重要途徑。物業管理人才培養模式改革要遵循高職教育發展的規律，遵循利益共享的原則，加強校企深度合作，適應物業管理專業發展的要求。校企深度合作的思路是按照互惠互利的原則，通過合作科研、師資互聘、頂崗實習等方式建立長效的校企合作機制。

3. 重組與更新教學內容

當前物業管理專教學的重點在基本理論知識的傳授和物業管理常規項目的實訓，缺少了管理創新和現代技術能力的鍛煉，而現代物業服務業對這種能力的要求顯得尤為重要。教學內容改革的思路是通過重組課程體系和更新教學內容來強化管理創新和現代技術應用能力的培養。具體而言，專業基礎模塊重在更新教學內容和方法，核心能力模塊圍繞現代物業從業人員基本的業務素質培養進行課程設置，拓展模塊要擴大課程設置，以適應不同學生個性化能力培養的要求。

4. 提升與優化教學團隊

教師在專業教學中發揮主導力量，因此教學團隊建設是確保物業管理專業適應現代物業服務業的關鍵。教學團隊建設的思路是通過更新教師的教學理念，具體的做法是將實施專業培訓、開展課題研究及派駐教師到大型物業服務企業掛職等方式結合起來，提升教師的教學能力，通過校企互聘、教師掛職等方式優化教學團隊。

（二）浙江東方職業技術學院物業管理專業的實踐

1. “三個全程”的專業建設理念

“全程”有兩重含義：一是指學生從入學到畢業的全過程；二是教師從入職到離開教壇的全過程。“三個全程”包括全程服務意識、全程專業引領、全程工學交替。

全程服務意識：服務是物業管理活動性質所決定的，“寓管理與服務之中”是物業管理行業的顯著特征。因而，培養服務意識對于物業管理人才培養尤為重要，對學生來說應不斷強化培養“服務業主，服務社會”的意識，對教師來說更應時常具有“服務學生，服務社會”的意識。如此長期以往的持守，則會提升從業者的社會責任意識和職業道德意識。

全程專業引領：專業對于學校培養人才來說，主要是指專業能力的提高，其中包含了專業知識的掌握能力與運用能力，專業技能的掌握能力與發揮能力。學生（未來的從業人員）的專業素養與教師“傳道、授業、解惑”的專業能力相關，因而“專業引領”在學生大學三年職業素質和技能提升的全程中、在教師發揮教學才能和體現社會價值的執教生涯中具有十分重要意義。

全程工學交替：工學交替是把整個學習過程分解為學校學習和企業工作兩個過程并交替進行。在校理論學習的不同階段，為更全面深刻地理解所學知識，組織學生到校外實訓基地開展的針對相應課程內容的實訓，從而達到加強對所學知識的認知。其特點理論學習與實踐活動的穿插性和一門課程學習期間的理論與實踐交替活動的階段性。

2. “三進三出”工學交替模式

“三進三出”交替培養是指學生在就讀的三年中，三次進入學校進行學習，三次走出校門進行連續專業實訓和頂崗實訓，形成面向社會實踐的開放式、職業技能遞進式培養過程。

專業認知實訓：要求學生了解物業管理項目的基本構成要素，增加對物業管理環境效果的認知與體驗。安排在二年級下學期，連續上崗4周。

課程專項實訓：作為專業教學計劃中的教育內容，學生在課程理論學習階段，到校外實訓基地中開展有針對性的觀摩、考察、操作等實訓，從認知到動手，且以“專業在職人員”的視角著眼于職業素養、專業技能和社會能力的提高。安排在三年級上學期，連續上崗4周。

畢業頂崗實習：要求學生以“準員工”的身份到企業中進行連續頂崗工作，為畢業后能直接上崗而進行的預就業實習。安排在三年級下學期，連續上崗12周。

3. 深度融合的校企合作

共同制訂人才培養方案：通過由校企雙方專家組建專業建設指導委員會，探討職業院校調整專業培養目標、人才定位、課程設置等，指導人才培養方案的制定和實施。

開展技術培訓：浙江東方職業技術學院物業管理專業在學院內為溫州市區物業公司舉辦了兩期“物業管理經理上崗證書”資格培訓、高端物業管理干部團隊的長期培訓及面向基層員工的專業培訓及不定期面向企業的物業知識專題講座。

聯合開展科研：近年來，學院教師聯合部分物業公司高管高工合作開發教材1部，開展科研課題3項，聯合署名發表論文4篇。

4. 不斷優化的課程體系

在主要課程結構上，針對物業管理專業的特點，構建了通用基礎素質與能力、物業管理綜合知識與能力、物業經營管理能力、房地產營銷與管理能力等四大基本模塊。

通用基礎素質模塊：本模塊以高職畢業生普及教育的課程為模塊，課程主要包括政治修養課，外語，計算機基礎課，高等數學等。

物業管理綜合素質模塊：本模塊以普通物業管理者應具備的管理知識與能力為基本課程，包括：機電工程基礎、建筑工程概論、管理學基礎、客戶心理學、公共關系、應用文書、財務管理、檔案管理、法律法規等。因應現代物業服務業發展的要求，近年增加物業管理招投標課程。

物業經營管理模塊：本模塊以物業管理各專業知識與能力為基本課程，包括物業管理實務、物業設備與設施、房屋及設備設施管理、智能建筑、裝修管理、房屋維修與預算、物業環境服務與管理等。因應現代物業服務業發展的要求，近年增加高端物業管理、酒店管理實務等課程。

房地產營銷與管理模塊：本模塊以相近專業房地產業相關的經營與管理等知識與能力為基本課程，其模塊包含的課程包括房地產經營與管理、房地產市場營銷、房地產估價。該模塊為適應學生專業素質的拓展而開設。

5. 專兼結合的教學團隊

結構合理、務實高效的教學團隊是進行卓有成效的專業改革的重要基礎，浙江東方職業技術學院物業管理專業教師由校內專任教師、校內兼課教師和校外兼職教師組成。

校內專任教師現有5人，其中高級職稱2人，中級職稱2人，碩士以上學歷3人，“雙師型”教師3人。5名教師的專業背景分別為企業管理、公共管理、機電工程、建筑學及房地產等，其中4人具備企業工作經歷。

校內兼課教師2人，均具有本科以上學歷，其中1人為物業管理師，兩人專業背景為園林綠化工程和物業管理，分別來自學校總務處和基建科。

校外兼職教師3人，均具有本科以上學歷，其中1人為物業管理師，由本專業的校外實習基地高工高管擔任的兼課教師。

四、結語

一方面，高職物業管理專業面臨的諸多問題是由于目前物業服務行業發展水平不高決定的，現代物業服務業的發展有望改變行業層次低、利潤低的局面，從而改善物業服務行業的社會地位，促進物業管理專業教育的發展。另一方面，高職物業管理專業要發揮自身智力資源優勢，通過科研和培訓為行業轉型發展出謀劃策，通過培養合格的學生推動物業服務行業向現代物業服務業發展。

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*本文系浙江省高職教育研究會課題（2013085）和浙江省教育科學規劃課題（2014SCG203）的階段性成果。

（作者單位：浙江東方職業技術學院）