當前房地產稅收政策存在的問題與建議

摘要：對于我國當前經濟發展形勢，房地產市場是一個舉足輕重的行業，它具有社會覆蓋面廣、行業關聯度高、金融杠桿性強、民生保障要求強烈等特點。文章通過剖析房地產市場開發、流轉、保有三個環節的稅收政策，分析房地產稅收體系存在的問題，從而有針對性地提出優化房地產稅收調控的政策。

關鍵詞：房地產；房地產稅收；稅收政策；調控

近年來，房地產市場發展迅速，已經滲透到政治、經濟、社會、文化、生活等多個方面，房價的漲跌起伏牽動著城鎮居民、企業、銀行、各級政府的神經。房地產市場的走勢對宏觀經濟的影響頗為明顯，某區域房地產的成交量和價格上漲，則帶動土地、設計、建材、施工等上下游產業鏈的發展，銀行也樂意為房地產開發商、購房者提供貸款，政府稅收也相應增加，由此形成較強的GDP拉動效應。也正由此，在經歷近10年的高速發展之后，當前房地產市場已出現明顯泡沫，尤其以北上廣深為代表的一線城市房屋價格過高，嚴重超出普通城鎮居民的購買支付能力，并帶來了一系列嚴重的經濟和社會問題。

造成當前房地產市場泡沫有市場供求關系、貨幣超發、傳統理財觀念、人為炒作、行政體制等多方面的原因，政府也相應出臺了限購令、土地、金融等一系列政策來調控房地產市場。本文重點探討如何利用稅收政策來進行調控，通過改變房地產市場參與主體的稅負結構，完善稅收征管體制來加強稅收政策參與市場調節的作用，從而提高調控的效果和效率。

一、當前房地產市場稅收政策現狀

根據我國現行的稅法，當前我國房地產業直接和間接涉及的相關稅種共有11種，下面按照房地產開發、流轉、保有三個環節來介紹現行的稅收政策，如表1所示。

除上述現行政策外，2011年1月，上海市、重慶市政府還分別出臺了房產稅改革試點的暫行辦法，房產稅稅率設定在0.4%-1.2%區間內不等。

二、稅收政策體系存在的問題

（一）我國房地產市場稅負結構不合理

從表1中可以看出，房地產市場開發和流轉環節的稅目多、且稅率較重，而保有環節稅目少、稅負輕，稅負結構明顯不合理。參考其他國家的不動產征稅情況，美國在保有環節征收不動產稅，稅基是房地產評估值的一定比例。目前美國的50個州都征收這項稅收，各州和地方政府的不動產稅率不同，大約平均1%-3%；日本財產稅主要是對房地產等不動產課征的不動產取得稅、固定資產稅、城市規劃稅、注冊執照稅等，同時還有遺產繼承稅與贈予稅。固定資產稅的標準稅率為14%；而我國目前只是在上海、重慶試點改革房產稅稅制，稅率只在0.4%-1.2%之間。

（二）稅收征管不嚴，存在一定的自由裁量空間

稅務部門的征管效率和效果一直是稅收政策無法執行到位的主要癥結。基層稅務部門和稅收管理員的綜合業務素質參差不齊，對稅收政策的理解掌握也往往存在偏差，深入企業查核應繳稅款的主觀能動性和業務能力也較缺乏。因此，經常出現企業申報多少稅款，就征繳多少稅款，征管核查力度過于薄弱，無法實現“應收盡收”的稅收政策目的。同時，許多稅收征管和處罰的具體規定只是給出征收范圍和稅率幅度，在實際執行中由基層稅務機關根據行政權限予以定奪，存在較大的自由裁量空間。

征管不嚴和自由裁量空間給企業偷、逃、避稅帶來了可操作的灰色空間，也滋生了稅務干部的個人腐敗等情況，更嚴重的是，稅收政策執行不到位可能導致調控效果不明顯，造成稅收政策調控乏力的錯誤判斷。

三、加強稅收政策調控作用的建議

（一）優化頂層設計

1.房地產稅收調控的著力點。房地產稅收政策調控的著力點在于優化改善房地產市場的稅負結構，切實有效地降低流轉環節的交易稅負，鼓勵二手房交易，盤活存量，活躍市場供給，降低空置率；切實提高保有環節的實際稅負和征管力度，讓炒房者從自身利益出發，理性投資。

2.引導市場需求趨向理性。市場需求可以簡單分為三類：剛需消費、投資和投機。因此，在設計稅收結構時，不要盲目采取“一刀切”的辦法，而應該保障剛需消費、抑制投機性需求，制定出差別化的稅收政策，積極引導市場需求趨向理性。例如，韓國采用逐級征收資本收益稅的辦法，用重稅打擊投機；美國對保有環節征收高稅；法國利用高額地皮稅、住房稅和空房稅，有效抑制投機行為。

3.運用稅收政策調控要考慮對民生的影響。政府在設計、制定、修改稅收政策以對房地產市場進行調控的過程中，不僅要順應發展趨勢、尊重市場規律，還要考慮政策出臺后對社會民生的影響。以北京市限購令為例，政策規定是“北京家庭只能新購一套商品房”，政策的出發點是好的，既照顧到家庭自住房屋的剛性需求，又抑制投機需求。但在實際操作中，許多家庭為購得第二套房紛紛選擇假離婚，政策帶來的副作用讓人哭笑不得，卻又無可奈何。

（二）改善稅負結構

我國房地產稅收體制按照征稅環節的不同，可以從開發、流轉、保有三個環節來調整稅負結構，完善房地產稅收體系。

1.開發環節稅收政策的改進建議。適當調整房地產開發環節中的稅收政策和征收范圍。可以考慮通過對高檔住宅（別墅）開征消費稅的辦法來提高稅負，體現政策的導向作用。具體做法是對建筑面積大于150平方米、單價高于城鎮商品房上年均價50%以上的高檔住宅征收消費稅，且該部分稅費不得作為企業所得稅的抵扣項列支。其作用：一是鼓勵建設中小面積商品房，增加房屋的供給數量，以滿足多數民眾“居者有其屋”的住房需求；二是從政策上限制大面積住宅的開發，節約極其有限的土地資源。

2.流轉環節稅收政策的改進建議。如前所述，房地產交易流轉環節涉及的稅種有營業稅、土地增值稅、企業所得稅、個人所得稅、契稅、印花稅、城市建設維護稅，稅種很雜，稅負過重，挫傷了存量房業主將存量房產投入流通領域的積極性。應當適度減輕流轉環節的稅負負擔，鼓勵激活二手房交易，可以考慮簡化房地產流轉環節的稅制，將其中涉及的營業稅、城建稅、土地增值稅、個人所得稅、企業所得稅合并為房地產交易稅，按房屋面積、持有年限進行分檔，設定級差稅率，這樣既能簡化稅收征管難度，避免稅負流失，又能簡化稅制，切實降低稅率。

3.保有環節稅收政策的改進建議。盡快明確房產稅改革試點的必要性，適當加大保有環節稅負，打擊囤房囤地行為。當前階段，在重慶、上海試點開征房產稅的經驗上，擴大試點規模和范圍，讓稅務機關熟悉掌握房產稅的征收模式；同時，實現全國70個大中城市的住房信息聯網，根據家庭持有房產多少來繳納稅款，如一個三口之家，可能分居兩地，在A、B兩地分別有一套90和100平米的房屋，按人均40平米的合理住房面積計算，每人可根據實際情況任選一地作為經常居住地，那么，這個家庭超出合理住房面積為70平米，即按70平米繳納房產稅。

（三）強化稅收征管

出臺了好的稅收政策不去執行或者執行不力，依然不足以取得好的調控效果。基層稅務機關要實現電子化征稅模式，壓縮人情稅、自由裁量空間等，引入房屋估價系統，堅決打擊簽訂陰陽合同等避稅行為，同時加強專業隊伍建設和業務素質培訓，對于能查稅、敢查稅、作風清廉務實的稅務干部要大力進行精神和物質獎勵，堵塞稅收流失的同時，也要能夠經得起物質誘惑，切實提高稅源管理、查賬核實的積極性。

另外，稅務稽查也要起到保障稅源、打擊偷逃稅行為的作用。一旦發現違法違規行為，要從嚴處罰，處以高額罰款，納入稅收征管黑名單，不定期高頻率地對其進行稅務征管抽查，強化震懾作用。同時，對于管理該違法企業的稅收管理員，也要從重追究其履職不力的責任，確保權責一體。