“分類調控”之困

庫存高企、觀望蔓延、人口吸納乏力……一些位于二三線城市的房地產市場，正陷入一輪“過剩”危機。

5月下旬，《財經國家周刊》記者在江蘇無錫市和常州市調研發現：兩個城市雖一個限購，一個不限購，但卻面臨相同的樓市窘境：供大于求矛盾突出，改善型大戶型銷售困難，由于地價偏高，房價降價空間有限，以及在銀行信貸收緊的背景下，房企資金鏈緊繃，債務糾紛頻發。“泡沫將破”、“樓市可能崩盤”的看空輿論，已有演變成市場恐慌之勢，但多數地方政府仍在“分類調控”政策上舉棋不定，原因是“中央層面對分類調控尚無具體的指導意見下發”。

“座談會開了十幾場，相應的方案已形成會議紀要，口頭也達成共識，但市里就是不敢發書面文件。”無錫市一位接近政府的人士坦言，盡管李克強總理在今年的政府工作報告中已經明確，各城市根據情況對房地產市場“分類調控”，但在現實中，如果沒有中央的統一號令，地方主動放寬調控總顯得“師出無名”、“缺少參照”。

此外，社會輿論對“分類調控”也沒有形成統一認識，一些嘗試性放松限購的城市，大都被誤讀為政府“救市”。“救市概念，相當于把政府和老百姓之間對立起來。誰敢當這個出頭鳥？”上述人士說。

結構性過剩

數據顯示，2014年前5個月，常州和無錫市區商品房銷售面積同比分別下降13.37%和20%。

作為中國著名的制造業重鎮，江南的富庶創造了大批投資和改善型購房需求。因而過去幾年，常州和無錫一直是一線房企云集拿地的熱土。但2014年以來，局面急轉直下。

常州市住房保障和房產管理局相關負責人表示，截至5月底，常州市區商品房累計可售余量為794.76萬平方米，已形成庫存積壓的局面。其中，144平方米以上的改善型住房銷量僅占總量的18%，庫存占總量的35%。

無錫市也大致如此，住宅存量約為850萬平方米，其中高端住宅約為300萬平方米。按照正常每年住宅銷售500萬?600萬平方米計算，無錫市要消化現有住宅庫存大約需要一年半時間。

在無錫房地產協會副會長兼秘書長沈洵看來，無錫市場之所以出現“過剩”局面，一是前幾年土地供應量過大，新區推地規模增加；二是大規模建設安置房，抑制了商品房價格上漲；三是無錫住房以本地消費為主，產業結構調整后，輕工業搬出城區，中高端人才的導入較少；此外，受限購限貸政策影響，人們對高端房價值的認可發生變化。

江蘇省房地產商會副會長蔣佳平告訴《財經國家周刊》記者，常州市場最大的問題是結構性矛盾突出，即中高端盤（144平方米以上大戶型）庫存量大。常州雖然屬于三線城市，但從人均GDP、年均住房消化量和人口規模等數據看，常州通常被房企列入投資二線城市。“很多外地房企不太熟悉當地市場，按照二線城市的標準做產品，比如在區域位置偏一些的地方造大平層產品，就產生一定的供需不匹配問題，這樣的房子很難賣。”

進入4月份以來，外界普遍預期房地產市場拐點到來。看空氛圍在一定程度上加劇了樓市的觀望態勢，使購房需求進一步受到抑制。

一位常州市開發商告訴記者：“常州民營企業發達，原來購買高端房產的大多是中小企業主，但眼下經濟形勢不好，這些中小企業主不敢亂花錢了。”

無效的降價

二三四線城市房地產市場預期正在發生改變，“降價跑量”是多數房企選擇的應對之策。然而，與以往不同的是，大多業內人士表示，高地價使房價下調空間有限。

江蘇省房地產商會副會長蔣佳平給記者算了一筆賬：目前常州房價均價6800元/平方米。本地房企開發成本為3800元/平方米+樓面地價；外來企業成本價為4500元/平方米+樓面地價，而目前在售的項目，大多是兩三年前市場形勢好、地價高時拿的地。“算都算得出來，有的樓盤就是在虧本賣”，“而且在各家都選擇降價的情況下，一樣還是賣不動”。

銀行對房地產領域的貸款收緊，更令二三線樓市雪上加霜。無錫市住房保障和房產管理局相關負責人告訴記者，“上半年，首套房貸利率實際是普遍上浮的。有的小型股份制銀行已停貸個人首套房貸。”這位負責人表示，盡管央行要求銀行支持首套房貸，但目前無錫當地各銀行并沒有具體的行動。

而在開發貸環節，銀行對風險的把控更為嚴格。據了解，無錫、常州中小開發企業，因資金周轉不暢，被銀行收繳樓盤公開拍賣的不在少數。

“特別對中小房企而言，有的不得不借新償舊，甚至采用民間借貸方式彌補資金缺口。”知情人士告訴記者，銀行通常會承諾企業還了舊貸款后，新貸款馬上會批下來。但房企借了高利貸還了銀行貸款后，卻不一定能拿到新貸款。這種情況下，房企無奈攜款跑路，或低于成本價拋房，導致債務糾紛及爛尾樓項目逐漸增多。

另一個支撐房地產市場需求的重要因素，是新增人口的導入。但與上海、南京、蘇州等大城市相比，無錫、常州這樣的二三線城市對外地人口的吸納力有限。2013年，蘇州吸引了19萬外來人口，無錫僅引入1萬外來人口。外來人口導入不足，意味著要消化市場庫存只能釋放本地需求，而這是一個漫長的過程。

調控困惑

房地產市場的不景氣，導致土地市場陷入冷清，房地產相關稅收也下滑嚴重，直接危及地方財政收入，迫使地方政府對樓市窘境難以坐視不理。

無錫市曾嘗試對限購政策進行微調，規定自5月1日起，購房落戶的面積從此前的70平方米變為60平方米，旨在刺激購房需求。盡管官方一再表態，這并非調整限購政策，只是當地公安部門針對戶籍制度的改革，但該政策客觀上卻對當地二手房交易活躍起到一定效果。

常州市政府則召開多場座談會，卻始終沒有出臺相關政策。當地一位房地產業內人士表示，常州市本身就不限購，后期的政策調整空間有限。對于這類城市，即使全面的限購政策放開，除增強市場信心外，實際影響不大，除非在信貸方面有明顯改善。

緊縮供應，消化存量，握緊土地閘門，成為庫存高企城市的重點調整工作。常州市已開始縮減土地供應計劃，2014年只出讓200公頃土地。

無錫市住房保障和房產管理局負責人表示，將適當控制土地供應量，引導企業均衡供應；同時調整完善供應結構，重點發展中小戶型普通住宅項目；完善調控政策，加大對合理購房需求的支持力度。“針對今年的市場情況，無錫的保障房今年將采取從市場收購為主。”

調研中，多位業內人士指出，李克強總理已在政府工作報告中提出分類調控要求，這一精神應得到切實落實，特別是對一些庫存量相對較大的城市，限購、限貸等行政調控手段應逐步退出。

他們還強調，政策調整必須要由中央層面出指導意見。因為2013年2月出臺的“新國五條”是國務院層面下達的指導文件，如今不論取消與否，中央層面最好有一個明確的說法，否則，地方政府就有“猜”的心態。

至于限購放開是否會造成市場波動，在業內人士看來，鑒于當前市場供求關系，并不會瞬間出現報復性反彈。目前無錫、常州市場整體供大于求，即使放開，市場也不會出現較大變化。

無錫市住房保障和房產管理局市場處處長江建華建議，信貸政策比限購政策調整更重要。以前支持首套房貸，是否可以放寬到支持包括改善房在內的合理需求，對二套房的首付比例適當下調。

“從銀行角度講，更看重改善型需求。這一塊會有一個好的結合點，既可以滿足銀行的利潤要求，也滿足市場改善型需求的釋放。建議對政策全面梳理，允許地方政府和地方銀行一起商定信貸政策，中央層面則重點對各類城市進行分類指導。”江建華說。