地產“兩次開發”黑鏈

一位剛買下上海青浦區趙巷鎮業輝路88弄中海翡翠湖別墅小區物業的業主，在入住后發現，小區內的會所已轉給私人。“偌大一個會所除了租出部分外，游泳池一年只開放三個月，私人擁有會所干嗎呢？”這位業主百思不得其解。

離此不遠的海天花園房屋業主委員會，也正在為小區的公共設施展開維權?！拔覀円烟崞鹪V訟，要求恢復會所和購物中心原狀?！鄙虾Ｊ懈咝诺侣蓭熓聞账纱鬄槁蓭熣f，海天花園的一些公共設施，通過私下售讓，改變了原來的功能，嚴重侵害了業主權益。

事實上，近年來，一些大中城市的房地產開發商，通過各種不當方式將小區文化、娛樂、體育等公共設施的房屋產權“巧妙”地進行臺下交易、低價出售給私人，受讓者又違規、違法改建成酒店、辦公大樓、幼兒園等，再通過高價評估將這些問題資產抵押給多家銀行貸款套利，把風險轉嫁給銀行。

成大為說，這種小區公共設施違規交易的黑色產業鏈風險正在集聚增大，猶如鋼貿貸一樣帶給銀行壞賬風險，同時滋長了尋租腐敗之風，擾亂了房地產市場秩序，激化了社區矛盾。

“兩次開發”

據悉，地處上海市大虹橋區域的康虹花園、西郊楓林園、海天花園以及閔行區小區集聚度高的地區，均有類似情況發生。

深究這條黑色產業鏈可以發現，開發商、接盤者與既得利益群體巧妙設計了一個鮮為人知的房地產“兩次開發模式”，即先以文化、娛樂、體育等公共設施的高檔會所與高品質生活為賣點，在售樓資料里大肆渲染推銷出售具有完全產權的商品房。在樓盤出售完后，再私下出售屬于全體業主的公共設施。這已成為房地產行業不良開發商欺騙業主的慣用手法，在早期開發的高中檔小區尤為典型。

盡管2008年起相關法規已明文禁止會所等公共設施的交易，但由于相關法律法規不配套，致使一些老社區依然存在嚴重問題。

其商業模式可概括為：第一次開發模式為“完全產權的商品房+部分產權的公共配套設施”（用以吸引高消費，獲取高利潤）；第二次開發模式為“轉讓不完全產權的公共設施（會所商場等）+變功能+開酒店+高出租+貸款”。這些交易通常都采用瞞天過海的手法獲取公共設施用房的產權證，然后從主業鏈與輔業鏈兩個方面展開非法經營。

成大為說，主業鏈包括違建商業地產，如2009年青浦區海天花園“會所”產權人變更為金某后，原一張產權證上的“購物中心”被注記為“商場”及“商業”；“會所”被注記為“旅館”及“旅（賓）館”。這明顯違反了滬房地市（2003）230號文件規定，完全改變了“會所”與“購物中心”是海天花園公共配套設施及為小區全體業主提供服務的“功能”。

輔業鏈是轉借轉租非法經營特許行業。通過改變功能和違法經營獲取利益（如特許經營的酒店與幼教業），開發商與既得利益者串通一起，將黑鏈伸向需經特許批準的酒店或幼兒園等。

上海一位資深律師表示，近期一周內就接到閔行三個小區兩個業委會提出會所使用權糾紛案。如閔行東苑大千美墅發展商為了追求利潤，通過“轉手”會所改變功能經營商業租賃；月光流域與紅山半島兩個樓盤的開發商在開發初期隱瞞了“體育會所”土地的使用情況，名曰兩個小區業主可共同使用，但在樓盤售完后，開發商金蟬脫殼，轉嫁矛盾，一走了之。致使兩小區業主為爭奪“體育會所”的使用權而打官司長達8年之久。

金融鏈風險

《財經國家周刊》記者在調查中發現，小區公共設施非法交易所有的操作流程和價格評估均繞過了業主大會、業委會和全體業主，致使小區業主權益受到損害。

以海天花園為例，開發商的規劃圖紙、售樓廣告和與小區業主簽訂的房地產買賣合同等文件均對“會所”和“購物中心”用途與使用有明確約定。但直至2013年初，海天業主才獲悉，開發商早已于2009年背著全體業主秘密將小區公共配套設施“會所”和“購物中心”轉讓給金某。

中國的物業管理條例第三十八條規定：物業管理用房的所有權依法屬于業主。未經業主大會同意，不得改變物業管理用房的用途，其他公共場所與公用設施同法規。

其實，小區房地產兩次開發模式的“發明人”醉翁之意不在酒。房地產資源與金融資源融合，才是這一模式的最大利益所在。

以海天為例，據業主實名舉報信，2009年，中海發展（上海）有限公司將會所、購物中心低價轉讓給金某（占地面積9446.06平方米，售價僅為2700萬元）。此后金某以上述產權抵押，分三次向銀行辦理了最高8470萬元的銀行貸款。

某種意義上，從事此類房貸業務的商業銀行，已成為小區公共設施非法交易金融風險的托盤人。

曾任中國銀行上海分行盧灣區支行行長的吳懷民說，用違法交易的小區公共設施作抵押的貸款明顯屬于瑕疵資產，即使貸款人所控企業報表上有一定的現金流，也不能掩飾其抵押品瑕疵所挾帶的巨大風險。

一位專門從事金融違約風險的資深專家指出，在房地產“兩次開發模式”下，一旦法院判定該交易違法或依法恢復公共設施原有功能，銀行或將陷入不良貸款危機。

這一商業模式的融資鏈利用了中國房地產市場法制環境欠成熟之處，成為開發商與既得利益者在土地資源緊缺下的生財之道，也綁架了商業銀行。

不僅如此，一些新入駐的外地物業公司或保安公司，也正在效仿這個黑鏈商業模式，成立以收購小區公共設施及場所為目標的投資公司或資產管理公司。

切斷黑色鏈

由于早期中國物權法未出臺且相關法規不齊全，對上述不完全產權（即使用權屬全體業主共用共有的）沒有明確規定，造成了全體業主的使用權與共有權受到侵害的局面。

法律界人士認為，小區公共設施的黑色產業鏈對社會及金融安全破壞力大、影響極壞，應著力做好以下幾點防范—

一是完善與規范物權法、物業管理法規及相關行政行為。建議人大、檢察院要加強對相關法律法規執行的監督和檢查，尤其對相關法規中的不完善或不明確的條款要加以進一步完善。

建議在相關法規中明確規定：小區公共配套設施使用權及部分設施產權屬于全體業主所有，不允許發展商私自出售轉讓。如為正常合規交易，一定要出示超過三分之二業主出席的業主大會決議及業委會蓋章，經過并公告公示程序。

明確全體業主作為小區公共設施共同產權人，具有優先購買權。只有業主大會一致表決同意放棄后，開發商才可轉讓給第三方。小區樓盤售完后，開發商應當將小區所有公共配套設施設備與物業管理賬目進行移交。銀監會應明確規定，小區配套公共設施設備不得用于抵押貸款。

二是全面調查掌控以防范區域性金融危機的發生。一位從業30多年的資深金融人士說，小區公共設施的違法交易違背金融法規、金融誠信，涉嫌金融欺詐，應予以及時防控，著力整治。建議地方政府有關部門應對所在區域的相關小區樓盤存在的同類情況作全面深入的調查，全面掌握這一產業鏈的真實信息，預測其對社會安全、金融安全和城市形象產生負面影響的程度。

三是地方政府統一安排實施綜合執法行動。由房屋土地管理部門牽頭實施，對其中影響惡劣危害大的采取專項行動，對其中嚴重違法及利用權力尋租的人與事應予以查處。

最高人民法院原副院長劉家琛指出，如何防范金融風險與社會風險，在中國是一個大問題，尤其是在房地產金融投資領域，要加強法律法規的綜合配套改革，維護人民群眾的合法權益，杜絕非法交易及其黑色產業鏈。