棚改新政一石二鳥

以提高貨幣化補償額度為核心內容的棚改新政，或將對商品房庫存去化發揮意想不到的效果。

《財經國家周刊》記者從多個渠道獲悉，由住房和城鄉建設部、國家開發銀行下發的《關于進一步加強統籌協調好棚戶區改造貸款資金的通知》（下稱《通知》）目前已下發至各省級住建部門及國開行各分行，該文件旨在落實好棚改專項貸款資金。

雖是針對棚改的一項新政，但卻會對高企的商品房庫存起到顯著去化作用。據《財經國家周刊》記者了解，按照此前未成文的慣例，棚戶區改造資金使用中，貨幣補償資金一般不允許超過總投資額的20%，而此次《通知》則要求，貨幣補償占總投資的比例不超過40%。

“這意味著棚改方向由以往主要依靠建設-安置為主，變為以貨幣從市場回購商品房安置為主。這既有利于盡快解決棚戶區居民安置問題，也有利于消化過剩的商品房庫存。”一位接近住建部的人士說。

一石二鳥

近兩個月以來，針對房地產市場的一系列政策，在一定程度上起到了激活市場交易的效果。從10月份的市場成交情況看，多地呈現成交回暖趨勢。特別是9月底貸款政策的松動，對激活改善型購房起到了一定作用。

但業內人士表示，僅從9、10月份的銷售數據，很難判斷市場已進入回暖期。中國指數研究院監測的數據顯示，截至10月末，主要城市庫存量環比9月下降0.3%，庫存壓力雖有所緩解，但仍處于近年高位。

一位接近住建部的人士表示，目前限購、限貸政策的釋放效應，主要利好的是剛需和改善型需求，而這部分需求并非新增需求。“采用貨幣化安置進行棚戶區改造正是將市場庫存高的商品房轉化為剛性需求住房，這才是抓到了真正的剛性消費所在。”上述人士說。

今年以來，房地產投資增速下滑，拖累整體經濟增速，三季度經濟增長率已放緩至7.3%。棚戶區改造曾一度被視為彌補房地產投資增速下滑的重要手段。但在一些商品房供應本就過剩、房地產庫存高企的城市，大規模上馬棚改項目卻造成了資源雙重浪費。要化解這一矛盾，調整棚改貨幣化補償政策就顯得極為必要。

無錫市房地產協會副會長兼秘書長沈洵表示，通過政府搭建平臺，以一定折扣從市場采購商品房用于棚改安置，一方面是采購的商品房質量相對較好；另外，房企參與的意愿較高，尤其對于上市房企而言，年終沖業績壓力之下，更有意愿以一定折扣參與政府團購，消化庫存。

在業內人士看來，在房價下行狀況下，貨幣化補償安置方式更容易被老百姓接受。在當下市場狀況下實行，恰逢其時。

探路新棚改

政府回購商品房作為安置房，以及棚改貨幣化補償，一些地方政府早有實踐。

鄂爾多斯市房管局在控制商品房增量的同時積極消化存量商品房，目前已由政府組織回購7666套房源作為保障房和回遷安置房；沈陽市2014年棚戶區12423戶改造任務中，通過改造主體與開發企業銷售對接、政府組織團購等方式，初步購買意向房屋8610套。

安徽蕪湖自今年7月試水棚改征遷貨幣化補償新模式，截至9月底，完成棚戶區改造征收12014戶，其中貨幣化補償占比近46%。

蕪湖市住房城鄉建設委負責人表示，2013年以前，蕪湖棚改主要采取政府統建安置房方式，一方面源于當時房價上漲過快，市場供應不足；另一方面，該模式即期安置資金支付壓力小。但這種政府主導的模式建設周期長，從征收到安置建設和竣工交付一般需要4～5年，群眾過渡期較長；安置房質量、成本控制難達到市場化企業的專業水平；一些安置地塊為劃撥用地，辦證難；分配難度大，群眾有意見，等等。

在成都，貨幣化補償安置已成棚改主要方式。成都市房屋征收辦公室提供的一份數據顯示：近3年，成都中心城區棚改貨幣化安置比例均超過50%，且呈逐年增高趨勢。成都市房屋征收辦公室負責人表示，貨幣化安置方式不僅有利于加快棚改步伐，也有利于保持房地產市場穩定，有效拉動消費和投資。此外，貨幣補償安置還具有減少群眾過渡安置時間，滿足群眾個性化需求和有效引導人口疏解等好處。

但據《財經國家周刊》記者了解，目前棚戶區改造中采取政府統建安置的方式比較普遍，貨幣化安置補償的實行比例較低。

在前述由住建部和國開行下發的《通知》中，明確提出“商品住房庫存量較多的城市，應將存量商品住房作為重要的安置房房源，通過減免稅費、鼓勵開發企業讓利等措施，推動利用存量商品住房作為棚戶區改造安置房”。

難題

2014年上半年，國開行已完成棚戶區改造貸款2000億元，預計2014年棚戶區改造資金將達到5000億元左右。如果實現40%的貨幣補償，將可釋放近2000億元的貨幣用于商品房回購。在業內人士看來，全國一年的商品房竣工量約為800萬套，今年棚戶區改造任務是470萬套，如果棚改中政府回購的商品房量達到40%，就是180多萬套。這對于庫存過剩的商品房市場是一個很好的對沖。

在當前市場供大于求環境下，提高棚改貨幣化安置比例，對于解決當前市場矛盾的確是一劑良方，不過，因各地房地產市場情況不一，政策實施過程中并非毫無隱憂。

成都市房屋征收辦公室負責人坦言，成都貨幣化補償方式是經過多年的探索，自2008年起至今，已建立了較為成熟的補償安置政策體系，當前貨幣化安置比例較高是群眾自愿選擇的結果。而對于此前主要以集中成片政府自建安置房的城市而言，若突然變為貨幣安置，可能會造成原建房難消化，又變為新的存量房，政策的調整和延續需要有一個過程。

據《財經國家周刊》記者了解，有的省份對《通知》作了傳達，有些城市已著手根據文件精神制定新的棚改補償方案，也有城市還未開始落實。另外，各地能夠獲得國開行的貸款額度不一，要想利用這筆資金回購商品房作為安置房也并非易事。

成都市房屋征收辦公室負責人告訴記者，最近一直在開會討論新的補償方案，主要涉及政府平臺如何搭建，此外，與以往相比從市場購買商品房補償補償成本會有一定增加，在現有資金情況下如何平衡安排也是一個問題。