創意拯救地產？

總有些東西，資本買不到

政策的傾斜、稅收的優惠、文化的包裹之下，不便于直接商用的地塊有了新的價值，原來處于城市邊緣地帶的老工業區、舊廠房里，名字洋氣的文化創意產業園如雨后春筍般生長出來。文化創意企業，真的能在園區里進入發展的快車道嗎？

地產巨鱷的高調進入，又會對這個行業產生什么樣的改變？

或許正如我們的采訪對象所說，文化、創意、歷史和感覺，有些東西是資本永遠買不到的。

文化，地產的新外衣

當一堆地產商扎堆玩商業地產時，商業航母萬達集團突然掉轉船頭，扛著一麻袋人民幣、美元、歐元沖著“全球最大的文化企業”狂奔而去。看著被遠遠甩在身后的還拼命追趕的商業地產商們，萬達嘴角仿佛露出了一絲詭異的微笑：“不跟你們玩了！”

行業巨頭的選擇自有背景。單純的住宅市場遭遇限購等調控措施的洗禮，而商業地產在大爆發中呈現良莠不齊的格局。

但也正如馮小剛前段時間炮轟“開發商沒文化”，放眼當下，更多作為地產項目存在的文化創意產業園，只是披上了一層文化的外衣。

揮金如土沖進來

產業地產的領域房企早已有主力軍進入，如富力、綠地、萬通、合生創展等地產企業，就發展以倉儲物流、制造業企業廠房和商務綜合園區為主的產業地產。

而在文化創意產業領域，保利集團和中信集團都堪稱進軍文化創意產業較早的企業。

再以個人知名度較高的今典集團董事長張寶全為例，作為最早一批玩轉文化創意產業的開發商之一，從其麾下的今日美術館開始，就勾畫出了今典的藝術產業鏈。

近年，隨著文化創意產業的興旺，更多知名房企試圖分一杯羹。工業設計創意園最近很紅，北京春光集團在大興推出了北京CDD創意港，首創置業也聯手順義區，推出了“首創中北國際產業設計服務港”，專門為工業設計產業打造服務園區。

在上述進軍文化產業的房企當中，勢頭最猛、規模最大的莫過于正在轉型中的商業地產商萬達集團。王健林此前宣布萬達已成為國內最大文化企業，旗下的北京萬達文化產業集團注冊資產規模近400億元。

萬達文化旅游城火力全開，意圖在全國布局近10個萬達城，而每個萬達城至少需要200億。王健林曾經將萬達城比作一個蓋著巨大蓋子的大盒子。在這個盒子中，萬達能夠提供各種室內主題公園、電影樂園、秀場、美術館、電影院、購物中心、美食街；而在盒子之外，有呈集群化的高級酒店群、寫字樓群，有通道將它們與大盒子連接，此外，還有超大體量的住宅群。

王健林的信心來自于對行業的判斷，在他看來，相比住宅和商業，“文化行業是沒有天花板的”，“到2020年，萬達文化的收入將比現在翻兩番，達到800億元，進入全球文化企業前十強”。

但王健林也表示，房企要進入文化創意領域，一定要有足夠的資金和人才儲備，中小房企在沒有解決自身發展問題時不可隨意進入。只有足夠的資金投入才能產生規模化效應，而關鍵的人才則能帶來創新和長遠發展。“文化創意產業園投資規模大，而且投資周期長，房企在進入該領域時，一定要有清晰的定位規劃和足夠的資金支持。”一直關注文化地產的同策咨詢研究中心總監張宏偉說，貿然進入容易引火燒身。

文化的“外衣”不好披

創意園區形成原因可分三種類型，第一種是藝術家自發聚集形成的，典型如北京的798等，第二種是政府主導型，第三種是企業投資型。

知名的如北京中關村創意產業先導基地、798藝術區、潘家園古玩藝術品交易園區等。最早都是自發形成，后來政府進入推動。

而如今的文化創意產業園，更多是政府搭臺，企業唱戲，于是地產名正言順的潛入文化產業，“文化+地產”相結合的模式，成為當前房企操作文化創意產業園區普遍采用的一種模式。地產商通過導入現代文化創意元素，吸引各類創意設計、文化教育企業、影視音樂制作、藝術家工作室和展覽演藝等機構入駐，將商務、社交、會展、居住、餐飲等生活方式有機地結合在一起。

據中國創意產業網發布的《世界文化創意產業集聚區分布圖2013-2014》顯示，目前世界上的文化創意產業園區為2181個，其中中國營運中的創意產業園區共有1127家，在建中的還有2000余家。

大批倉促上馬的產業園區項目缺乏明確的產業規劃、占地盤、搶資源，不少以文化創意產業的名義，進行地產開發，并以地產或物業收入作為主要的收入來源。這種模式促成了地方政府和企業的“雙贏”，因而在全國被不斷復制。

實際上，創意產業園也必須要有足夠的地產配套。國家時尚創意中心主任鄧中原此前表示，產業園區不能拒絕住宅、拒絕生活，如果一個產業園區里面沒有一定的住宅比例，這個產業園區將會失去生命力。國際上大型的文化產業集聚區也都有一定的住宅及商業配套，如美國比弗利山附近的電影文化產業園區，就聚集了許多高端消費場所。

雖然以地產為載體，但文化才是價值核心。張宏偉對此很憂心，房企在一些文化創意園區的土地用途上打擦邊球，忽略了文化創意產業的核心，追求短時間內銷售產品，不但不利于資源整合，還有可能成為爛尾樓。

“未來做地產不是單純賣了多少房子，而是誰在里頭生活，是什么樣的生活。”中糧地產北京公司副總經理郭曦此前告訴記者，位于北京順義的中糧祥云國際生活區，就是集別墅、高端公寓、文化創意辦公區、國際定制商業街區于一體的高端國際生活區。郭曦希望把項目做成藝術家、設計師、收藏家等互相扶持共生的群落。

與此同時，業內人士呼吁對于文化產業園項目，監管部門要加強審核。特別是對于利用新批用地建設文化創意產業園的，必要的住宅保證一定的配給，但配給的比例要小，要避免企業打著文化創意產業的名義拿地做地產開發。

“財大氣粗”對決“小打小鬧”

地產企業投資的項目，需要開發商的“大手筆”。王健林說，萬達在北京做文化產業投入巨大，投資大就意味著要素多，功能全，能滿足更多人的需求，有資金去研發和創意。

去年萬達在青島東方影都的啟動儀式上，邀請到萊昂納多、妮可·基德曼等好萊塢大腕，華人演藝界的一線明星更是全線出動，大手筆讓人嘆為觀止。其中，萊昂納多還是首次來中國，其捧場之勢可想而知。

綠地、保利也是少數幾個能夠大手筆投資的地產商。綠地在天津薊縣的盤龍谷文化城，就是為鑄造“影音藝媒”四大產業于一體的世界級文化產業城。僅盤龍谷文化城東部就規劃了集工作、生活、教育、休閑四大功能于一體的大型青年社區，甚至還為藝術家打造了配套的公寓產品。

相對政府主導、實力企業斥資的大手筆文化創意產業園項目，不少實力不濟的小型創意產業園區發展相對滯后，真正能做到財大氣粗，配套齊全的還是少數。

王健林就曾對記者表達了對國內產業園現狀的擔憂，他認為國內大部分文化產業園名不副實，“要么沒文化，要么沒產業”。

文化產業領域以中小企業為主，而文化企業的經營管理水平普遍較低，缺乏專業化的能力。如許多企業在不懂得動漫產業商業模式的情況下就投資制作動畫電視劇，結果因為缺乏盈利支撐導致產品質量低下。

不少創意園區甚至門庭冷落。以盛裝出席的影視基地為例，根據北京大學文化產業中心去年的調查數據，中國已建成的影視基地中有80%在虧損，15%收支平衡，僅有5%能夠賺取微利。許多影視基地正處于有場無劇、人去城空的尷尬境地。

即便是在文化產業發展態勢最好的北京，一些由區政府主導形成的小型產業園區，也相對發展緩慢。各區創意產業園定位還有不少類似甚至雷同，例如，石景山、中關村、東城區關于動漫、設計等方面的定位就有類似之處，北京發展文化創意產業的整體規劃尚有待明晰。

內涵去哪兒了

北京大學文化產業研究院副院長陳少峰此前就說，現在的文化產業集聚區基本上都是地產集聚，而文化產業園實際上需要的是創意文化企業的集聚。

在文化產業的浪潮中，各種各樣的文化創意產業園如雨后春筍般生長起來：文化、藝術、科技、傳媒、動漫、影視、旅游……仿佛“文化創意”是個筐，什么都往里裝。

同質化則是當前我國文化創意產業園的另一大突出問題。隨著北京798的成功，很多地區出現了“本土版798”：武漢的“漢陽造”、重慶的“黃桷坪”、上海的“M50”、廣州的“紅磚廠”……

文化創意產業的崛起是一個漫長的過程，前期可由政府主導推動，給予政策優惠。但持續發展最后更多還是依靠市場的力量去解決，復制，僅僅是一個開始，更長的路，還在后頭。

萬達在青島投資500億元建設全球投資規模最大的影視產業基地，總占地376萬平方米，涵蓋多個影視項目，整合影視拍攝、制作、會展、旅游綜合于一體，是萬達打造影視全產業鏈的野心之作。

綠地在天津薊縣的大型文化產業園區盤龍谷。集合了旅游、度假、娛樂為一體的綜合文化園區。 定位于以影視文化產業為核心的復合文化產業基地，是天津文化產業導入的重點項目之一。

萬達文化旅游城，集合了大型游樂主題公園等項目的特大型文化旅游商業綜合體。據統計，在哈爾濱、南昌、無錫、合肥和青島等地在建項目，總投資超過2000億元，全國計劃建10個這樣的項目。

旗下擁有歡樂谷、世界之窗等主題公園的華僑城集團，是中國“旅游+地產”模式的首創者，華僑城橫跨旅游和地產兩大板塊，并形成了獨特的經營模式和核心競爭力。