淺析商品房認購合同的性質

隨著我國房地產市場的迅猛發展，商品房認購合同糾紛也逐年增多。很多房地產開發商在和認購人簽訂商品房購房合同前，與認購人簽訂一份商品房認購合同（實踐中使用的名稱不一，如稱為預訂書、確認書、預購書等）。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》對商品房認購合同的性質也未規定，難以解決司法實踐中的問題，故仍有進一步探討的必要。

一、商品房認購合同的概念

商品房認購合同是指商品房買賣雙方在簽訂商品房預售或銷售合同前所簽訂的擬購買商品房或擬簽訂商品房買賣合同的文書。該認購合同簽訂后，認購人會交付一定的定金，約定在一定期限內與開發商簽訂購房合同，開發商在約定期限內為認購人保留指定的房屋，不得預訂、預售或銷售給他人。

通過概念分析，商品房認購合同應具備兩個條件：一是必須在簽訂商品房預售或者銷售合同之前經雙方協商簽訂；二是合同明確規定購房者享有在將來某個時間購買開發商某處商品房或簽訂商品房買賣合同的權利。因此，商品房認購合同是商品房買賣雙方當事人在簽署商品房預售合同或商品房現房買賣合同前所簽訂的協議，是對雙方交易商品房有關事宜的初步確認。

二、理論界、司法界對商品房認購合同的法律性質的觀點

1、從合同說。該觀點認為，商品房認購合同是相對于正式的購房合同而言，具有從屬性和依附性，必須以正式購房合同的存在而成立、生效，是正式購房合同的從合同，兩者之間存在一種制約依存關系。

2、擔保說。該觀點認為，簽訂商品房認購合同的主要目的是擔保購房雙方在約定的將來某個時間能夠訂立正式的購房合同，商品房認購合同的主要內容為定金條款，其內容符合《擔保法》的有關規定，因此應該認定為擔保合同。

3、買賣合同說。該觀點認為，在商品房認購合同中，當事人雙方平等自愿地表達了商品房買賣的真實意思，并且就權利義務進行協商達成了一致，所以商品房認購合同應當視為買賣合同，日后的正式商品房買賣合同只是對認購合同部分內容和條款的補充和完善。

4、要約說。該觀點認為，商品房認購合同是房地產開發商向購房者發出的單方訂約的意思表示，包涵了三方面主要內容：一是希望與購房者訂立購房合同的準確的意思表示；二是明確提出了各項條款供購房方考慮；三是給購房方規定了一個答復的期限，以便于對方及時答復。因此，商品房認購合同具有要約性質。

5、意向說。該觀點認為，商品房認購合同僅是當事人洽談商品房買賣事項形成的初步文件，雙方僅達成購買商品房的初步意向，只能是買賣雙方初步的意思表示，因此應該看作是雙方的一種買賣意向，不具有法律效力。

6、預約說。該觀點認為，簽訂商品房認購合同是為了約束雙方的交易行為，并為將來簽訂正式商品房買賣合同做準備，是約定雙方有義務在一定期限內洽談購房合同，這種意思表示是明確的，具備合同法規定的合同成立的要件，因此，商品房認購合同本身就是一種獨立的合同，其具有預約的特征及效力。

在司法審判實踐中，法官對商品房認購合同性質的認定，歸納起來主要有兩種觀點：

1、認購合同是預售合同。這種觀點認為，認購合同是買賣雙方在平等自愿基礎上的真實意思表示，是在商品房正式合同簽訂之前簽訂的，與商品房預售合同具備相同內容和效力范圍，因此應該將商品房認購合同等同于正式預售合同。2、認購合同非獨立合同。這種觀點認為，商品房認購合同并非獨立的合同，因為商品房認購合同僅是對簽訂正式商品房買賣合同的相關事宜的約定，不具備獨立合同所應具備的內容，因此不能認定為獨立的合同。

三、商品房認購合同是一種獨立的預約合同

以上觀點角度各異，立足點不同得出的結論也各不相同。本人贊同商品房認購合同是一種獨立的預約合同，其他定性都沒有把握商品房認購合同的本質。

1、形式上進行認定。由于商品房認購合同是商品房買賣雙方約定在一定期限內洽淡、協商、簽訂商品房買賣合同的約定，是對設立預訂商品房權利義務的合意，商品房認購合同是平等主體之間為設立買賣商品房民事權利義務關系而簽訂的協議，根據《民法通則》第85條及《合同法》第2條規定：“合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系協議”，認購合同應為獨立的合同。因此，商品房認購合同作為平等民事主體間為將來買賣商品房所訂立的民事合同，是獨立的合同。

2、內容上進行認定。商品房認購合同應屬于商品房買賣合同的預約合同，與商品房買賣合同之間是預約與本約的關系。認購合同是買賣雙方就簽訂商品房買賣合同相關事宜進行的約定，不是對商品房買賣結果進行直接確認，所以不應從于商品房買賣合同。認購合同與商品房買賣合同之間還存在許多不可預測的環節與風險，如果將認購合同直接認定為商品房買賣合同，那么開發商在掌握優勢信息的情況下，可能附加種種不合理條件，強行要求買方履行此“買賣合同”或承擔違約責任，則會嚴重損害買方的利益。

3、性質上進行認定。商品房認購合同與正式的商品房買賣合同的關系為預約與本約的關系。在合同分類中，存在本約與預約之分。民法理論認為預約是指將來訂立一定契約的契約，或者認為它是當事人一方或雙方為將來訂立確定性本合同達成的書面允諾或協議。盡管我國現行立法沒有規定預約制度，但基于契約自由的精神，不應否認交易雙方以訂立預約的方式為訂立本約做準備，商品房認購合同即為一類非常典型的預約。

本文對認購合同的法律性質采用獨立預約合同說。首先，認購合同同樣是平等民事主體之間設立民事權利義務關系的協議，完全符合我國合同法第二條對“合同”的定義，故認購合同是應該受合同法調整的合同；其次，認購合同不是對房屋買賣合同債權的擔保，其效力并不依附于房屋買賣合同，故認購合同又是獨立于房屋買賣合同的合同；最后，認購合同是約定將來訂立房屋買賣合同的合同，符合民法學界對預約的定義，故認購合同又為商品房買賣合同的預約。

（作者單位：國務院機關老干部活動中心）