“四代”物業管理的發展模式

摘 要 最近幾年學術界對于“物業管理”這個概念已經嚴重滯后，在企業界已經提出了“四代物業”的全新概念，在萬科、萬達等一些大型物業管理企業，已經開始集自持物業、出租物業、住宅物業等混合型物業于一身，開創了全新的物業管理體系。

關鍵詞 物業管理 四代 資本運營

一、引言

在閱讀大量的相關書籍和學術論文之后，筆者結合個人實際經驗及實地考察后認為最近幾年學術界對于“物業管理”這個概念已經嚴重滯后，研究的方向也不明確，十分的籠統，將所有的物業管理企業混為一談。

相對于從前“ 物業服務具有勞動密集、技術含量不高、資本需求不大、進入障礙較低、經營利潤率較低的特點”，在企業界已經提出了“四代物業”的全新概念，在萬科、萬達等一些大型物業管理企業，已經開始集自持物業、出租物業、住宅物業等混合型物業于一身，開創了全新的物業管理體系。這些新型的物業管理企業都是資本雄厚、技術領先、經營利潤較高的典范，而且不是一般物業管理企業可以涉足的，這與之前的認識相距甚遠，除了因為物業管理行業發展迅速之外，主要是由于企業界與學術理論界交流太少的原因。

筆者決定將重點放在物業管理的中小型企業上，因為畢竟是這些企業在整個行業中所占的比例最高，與基層的廣大人民群眾的聯系最為密切，且最需要有力、合理的保護與支持。

二、文獻回顧

由于時效的原因，胡芬芬，周裕全，曾偉等在《風險管理是物業管理行業發展的必然選擇》中對于物業管理行業的描述有著一定的偏頗，但是其理念從現在看來卻是很有先見之明的。

同樣是兩篇“淺析”物業管理風險的文章，來自企業界的鄭建宏偏向于實際經驗，而石家莊經濟學院的牛炳昆，王麗，于香梅等則重在理論研究，實際可操作性較低。

英國勞氏鐵路在《通過基于風險的資產管理，改善業務表現》一文中首先提出：“現代的資產管理概念是以主動的方法，及以基于風險、需求而不是以基于慣例的概念來開展維護的計劃。”這是一個比較新穎的理念，將物業管理從一個被動的維修保養概念轉變成主動的規避風險和服務需要求的挖掘。

另外的幾篇文章例如《物業服務企業風險管理探討》、《物業服務風險管理研究》等在內容上大同小異，對問題的描述比較簡單，解釋也比較淺顯易懂，對于物業管理行業的入門者來說是比較不錯的參考材料。

三、四代物業管理模式

大型的物業管理公司多是連鎖經營，分店遍布全國，項目走出國門，而中小型的物業管理企業有的只限于一處住宅物業罷了，正是因為差距如此之大，相對的物業資產管理的含義也是比較豐富的，而且跨度也很大，其內涵包括了狹義的物業管理、設施管理、房地產資產管理、房地產組合投資管理這四個層次。大致內容如下：

（1）物業管理

物業管理的核心工作是對房地產資產進行日常的維護與維修，并向入住的客戶或業主提供服務，以保障其始終處于在正常的運行狀態。

（2）設施管理

設施管理是一種新型房地產服務業務，其主要功能是通過對人和工作的協調，為某一單位或機構創造一個良好的工作環境。

（3）資產管理

資產管理所涉及的范圍比物業管理和設施管理大得多。

（4）房地產組合投資管理

房地產組合投資管理所涉及的范圍更廣。

筆者認為這四個層次很類似于現在物業管理行業提出的一代物業至四代物業的劃分，一代物業是純住宅物業，而四代物業則包括了酒店、住宅等收益性物業的房地產綜合項目。正是因為跨度很大，而且由于后兩個物業資產管理層次正處于摸索階段，尚沒有詳細的定義。但從觀察可得，至少我們可以等同的將之看成是寫字樓、零售商業物業、出租型別墅公寓、工業物業、酒店和休閑娛樂設施等收益型物業的組合，也可以認為所有能夠提供增值服務的綜合體。

在這里引用這么一句話來對這四種管理模式來進行評述最為恰當：“越接近于物業的使用屬性就越接近物業管理范疇，越接近于物業的投資收益屬性就越接近于資產管理范疇”。

四、結論

四代物業管理的模式和經濟學中“分散風險”（在證券投資上，是指將資金分配在多種資產上，而這些資產的回報率相互之間的關聯性比較低，以達分散風險的目的。這樣做既可以降低風險，又不會損及收益）的運用可謂是如出一轍，進行跨領域的資產運營，俗話說就是“不要把所有的雞蛋放進同一個籃子里”。所以說，“四代”物業管理模式值得推廣和普及，也終將成為未來物業管理的必然發展趨勢。

參考文獻：

[1]牛炳昆，王麗，于香梅.淺議物業管理風險防范[J].商業研究，2006（7）.

[2]A Martin P. Bamford 翻譯 Paul Sun[J].勞氏鐵路.

[3]宋偉.物業服務風險管理研究[DB/OL].萬方數據.

[4]鄧華.物業服務企業風險管理探討[N].雞西大學學報，2012，12（3）.