淺談我國城市商業銀行經營性物業融資業務風險與防范

摘要：隨著市場經濟快速發展，各地商業地產熱的不斷興起，與其密切相關的經營性物業融資業務也在城市商業銀行中得以快速發展。作為一種新型融資產品，經營性物業貸款以其期限較長、額度適中、還款方式靈活等特點，為有資金需求的中小企業解決了融資難問題。然而，新鮮事物的發展過程中必然會暴露出各種風險，本文針對城市商業銀行在開展經營性物業融資業務過程中所面臨的各種風險進行討論，并提出了一些防范措施。

關鍵詞：經營性物業 城市商業銀行 風險防范

城市商業銀行作為現代金融體系的重要組成部分，自1995年國務院正式決定組建以來，經過將近二十年的發展，已成為中小企業提供金融服務的重要力量，為我國經濟的快速發展做出了巨大貢獻。城市商業銀行受經營規模、地域、人才儲備等限制，難以與國有銀行和股份制銀行競爭大客戶，但其具有決策鏈短、機制靈活等優點，更加貼近地方中小企業，更能了解地方中小企業真實的經營狀況和風險水平，并能設身處地為中小企業設計產品和服務。

近年來，隨著市場經濟快速發展，各地商業地產熱的不斷興起，與其密切相關的經營性物業融資業務也應運而生并得以快速發展。作為一種新型融資產品，經營性物業貸款以其期限較長、額度適中、還款方式靈活等特點，為有資金需求的中小企業解決了融資難問題。發展初期，主要是資金實力強的大型銀行敢于嘗試，隨著市場的成熟，業內不斷擴展普及，為越來越多的城市商業銀行所關注，成為各金融機構開拓市場、爭奪客戶的重要手段之一。

一、經營性物業貸款的定義及特點

經營性物業貸款是指銀行向法人客戶發放的，用于購置或支付與物業相關的負債或費用，以其或第三人所擁有的經營性物業作為抵押物，以該物業的經營收入及借款人的其他經營收入作為主要還款來源，并定期還款付息的貸款。

借款人是經有權部門批準成立并依法持有企業法人營業執照、實行獨立核算的法人。

用于抵押的物業必須完成竣工驗收并取得產權證，具備運營條件，預計現金流量充裕、綜合收益較好，還款來源穩定的商業營業用房、辦公用房、工業廠房及可獨立經營的附屬設施，且借款人擁有對其獨立的處置權。

貸款資金可用于物業在經營期中的各種資金需求，不得用于國家明令禁止的投資領域和用途，不得用于償還銀行存量不良貸款或違規貸款。其中，自行建造的物業可用于置換負債性資金和超過項目資本金規定比例以上的資金；購置的物業可用于置換購置款。

經營性物業貸款的特點：第一、貸款期限較長，一般在1年以上8年以下，原則上不超過10年，且抵押期限不得超過借款人法定經營期限和房地產權的剩余使用年限。第二、貸款額度適中，可根據借款期內物業可用于還貸的現金流確定。第三、還款方式靈活，可根據實際情況選擇按月、按季結息，按季、半年、一年分期還本等個性化還款方式。

二、經營性物業融資存在的風險及防范措施

經營性物業融資作為一種新鮮事物，發展過程中必然存在各種風險，如市場風險、信用風險、操作風險等會逐步地暴露出來，特別對于資金實不強、風險防范能力較弱的城市商業銀行而言，必須逐一識別以上風險，加以控制，并將風險降低到可控范圍內，保障資產安全。

第一、市場風險及其防范。經營性物業貸款的期限較長，貸款期內的各種不確定和不可預見因素較多。例如受到經濟發展周期和房地產市場周期變動影響，借款人可能高估抵押物價值或將市場租售情況不理想的項目抵押給銀行，都可能導致抵押率較低，無法覆蓋貸款本金及利息。通貨膨脹率和市場利率的變化，對經營性物業抵押貸款的實際利息收入可能造成不可忽視的影響。因此，城市商業銀行要真實客觀地評估抵押物市場價值，嚴格控制貸款用途，杜絕借款人降低注冊資本、抽減股本、不當分配利潤等降低所有者權益的行為；應高度關注當地經營性物業價值、租金水平的市場行情，加強貸后檢查的深度和頻度，指定專人定期（至少每季一次）對租戶的變動、租賃狀態和租金交納等狀況進行查驗，并對租約和租金收入專戶等情況進行調查；還應關注土地增值稅等政策變化對抵押物市值的影響。

第二、信用風險及其防范。信用風險是任何金融機構都需要防范的風險之一，城市商業銀行也不例外。城市商業銀行在開展經營性物業抵押融資時，由于貸款額度較大，借款對象必須是信用等級較高，具有一定開發資質，財務狀況良好，商業地產開發業績優良或物業經營管理經驗豐富，招商引資能力和市場培育、運作能力較強的優質客戶。經營性物業原則上是位于城市中央商務區和中心商業區等城市中心繁華地段，并投入運營一段時間，出租率較高，經營狀況良好的低風險項目。穩定的收入、充裕的現金流是經營性物業貸款最重要的還款來源保證。1、加強對借款人資質的審核，通過個人征信查詢或網絡查詢，與借款企業實際控制人及財務高管人員面談；2、嚴格審查第一還款來源和擔保措施、承租人資信、經營狀況、支付租金能力等資質情況；3、控制租金收入以防范信貸風險本身存在固有的不足等。

第三、操作風險及其防范。操作風險是當前銀行業風險管理的重中之重，已成為中國金融機構不可回避的話題。根據巴塞爾協議中的定義，操作風險是指不完善或有問題的內部程序、人員及系統或外部事件所造成損失的風險，它不同于市場風險和信用風險，在不少金融機構中，操作風險導致的損失已經明顯大于市場風險和信用風險。經營性物業抵押融資業務操作過程中由于各種不確定因素的存在，使得金融機構面臨操作風險。有的操作風險是可以避免的，然而有的操作風險是不可避免的，但我們可以通過保險或其他風險轉移機制加以緩釋。具體操作如下：

（一）貸前審查時，1、要明確物業的權屬，核實擬抵押的物業是否已竣工驗收合格、是否取得房產證并投入正常運營，是否已設定抵押，是否已計入固定資產賬等，必要時可以要求提供銀行認可的其他財產抵押、質押、第三方保證，或要求借款人法人代表或其實際控制人提供連帶責任保證擔保。2、要了解租約情況，調查租約的真實性以及租賃合同中是否存在損害我行利益的條款。特別注意承租人依法享有的承租權、優先購買權以及其他權力對我行抵押權的限制和影響，對抵押物價值、抵押率、抵押權實現的難易程度作必要地預估。租賃合同是否在房管部門辦理了租賃登記手續。如未辦登記手續則租賃合同存在法律瑕疵，會影響到我行對抵押物的順利處置。3、合理計算物業的出租率，設定租賃合同的租期、租金支付方式。調查租金收入與貸款額度、期限是否匹配，調查租金支付方式，防止物業在抵押給我行時，承租人已經一次性向借款人支付了長期租金，或是將租金與出租人對于承租人的其他債務進行了抵銷，導致我行屆時無法從租金中獲得還款來源以及無法處置抵押物。4、承租人資信、經營狀況、支付租金能力等資質情況：對于承租人經營狀況或資信不佳、按期足額支付租金有困難或多次拖欠租金的，不宜介入。5、在確定貸款額度、期限、利率時應遵循一般原則：貸款金額最高不超過建造或購置價格（扣除折舊）的70%（含），或本行認可的評估機構的評估價值的70%（含），以二者孰低為準，還應結合租金水平，重點考慮評估價值、合理的市場價格以及租金覆蓋率等因素；貸款期限不得超過8年，且不得超過借款人法定經營期限和經營性物業使用年限；貸款利率按本行中長期貸款利率的有關規定執行。

（二）貸款發放前，1、必須對經營性物業辦理保險，保險費用由借款人承擔，并指定銀行為第一受益人，且保險的有效期應至少長于授信到期日后的三個月，投保總額不低于貸款本息額。2、要確認貸款用途的真實性和合理性，確保貸款用途合法、合規。3、要設立賬戶監管，與借款人簽訂租金賬戶監管合同或協議，明確物業經營收入直接進入銀行指定賬戶，一旦借款人無法償還貸款本息，銀行有權直接從該賬戶中扣劃。

（三）貸款發放后，銀行應確保貸款資金嚴格按照申請用途走款，防范貸款資金被挪用。如貸款用途為置換他行貸款的，應建立資金專戶，確保貸款專項用于歸還他行貸款，確保他行抵押權釋放后設定為貸款行抵押權，若他行抵押權釋放并為貸款行設定抵押前貸款行貸款處于懸空狀態，應要求借款人提供有效的階段性擔保。

綜上所述，城市商業銀行開展經營性物業抵押貸款業務，以其期限較長、額度適中、還款方式靈活等特點，為融資困難的中小企業客戶解決了實際問題。然而，經營性物業抵押貸款業務存在著市場風險、信用風險及操作風險等不可忽視的風險，城市商業銀行要想長期全面發展，就必須采取有效措施降低各種風險發生的可能性，將風險控制在可接受的范圍內。

參考文獻：

[1]李榮歡.商業銀行防范經營性物業貸款風險的幾點建議[J].財經界，2013年第6期.

[2]李飛.經營性物業抵押貸款的審計要點[J].中國審計，2010年15期.

【作者簡介】歐陽春梅，（1986-），女，侗族，貴州人，本科學歷，助理會計師，研究方向：世界經濟專業.

（責任編輯：韓梅）