北京市房地產市場周期波動研究

摘要：最近的十年是房地產業發展的黃金期。從本質上講，房地產行業的發展是由宏觀經濟狀況所決定的。從一個相對較長的歷史維度來看，社會經濟的發展速度不是一成不變的，而是具有一定的周期性。相應地，房地產市場的發展也存在周期波動的特性。本文主要研究北京市房地產市場周期波動，研究周期為1994年至2012年共19年。通過主成分分析法，得到宏觀經濟指標和微觀銷售指標兩個主成分，對房地產行業發展做初步分析，并合成房地產市場綜合指數描述該周期波動，以期以量化直觀的方式描述房地產市場周期波動，并對成因進行相關解釋，最后檢驗合成綜合指數的可靠性。

關鍵詞：主成分分析 合成房地產市場綜合指數 房地產市場周期波動

引言

近年來，我國房地產市場蓬勃發展，關于房地產泡沫、房地產投資過熱等討論也一直爭論不休。越來越多的人開始擔心房地產行業是否存在“泡沫”，對“泡沫”僅僅存在于局部還是充斥著整個市場有著各種不同的看法，甚至有人預測“泡沫”不久將會破裂并引發一場房地產市場危機。因此，對于房地產業的各種研究也就成為了熱點課題。作為宏觀經濟發展的重要支撐，房地產業受宏觀經濟和政策、人口、文化、法律制度等諸多因素的影響，在整體上會呈現上下波動的周期性規律特征。我國目前的房地產市場很難定量分析泡沫的情況，因此關注的焦點應更多集中在周期波動的研究之上。通過對房地產行業周期波動的研究分析，把脈房地產市場的整體運行趨勢，辨析波動的核心因素，對宏觀調控政策的制定，平緩波動的幅度，避免房地產泡沫的出現和破裂，都有著很重要的現實意義。

一、文獻回顧

房地產周期波動的研究最早起源于美國，Burns（1935）首先采用官方公開數據描述美國房地產建筑的長周期。20 世紀60 年代，美國Stephen A. Pyhrr等經濟學家已經開始研究西方房地產市場的周期性，在其專著中指出周期波動的根源是供求的變動，并將房地產周期波動分為5個階段，從宏微觀多角度探究波動的機理，通過實證分析證明房地產周期與通貨膨脹周期正相關。Barrast和Ferguson（1985，1987）年在理論分析中初步建立起房地產周期波動循環的時間模型，又用光譜分析和轉折點分析等方法進行實證分析，從理論和實證兩方面研究英國的建筑周期波動。

我國房地產經濟起步較晚，相關統計數據缺乏，伴隨著上世紀90年代初期房地產行業的快速發展相關的研究開始展開。最初大多從供求關系定義不動產經濟周期，以商品房年銷售面積等指標，通過單一指標分析不動產周期波動及特點，對比GDP增長率等指標，簡要分析其與總體經濟周期的相互關系。譚剛（1993）提出了房地產周期的概念，建立擴張與收縮兩階段的房地產周期分析模式，以此為基礎構建間接、表層和內生三類指標組成的房地產景氣指標體系，采用擴散指數法研究深圳房地產周期波動的特性。目前我國對房地產市場的綜合評價大多采用景氣指數法，其中最有權威和代表性的事全國房地產開發景氣指數，它是由政府統計部門編制的，簡稱“國房景氣指數”。

二、指標和數據的選取

本文采用主成分合成綜合指數法，即利用多元統計分析中的主成分分析方法來合成指數，從而避免人為設置權重的偏差。主成分分析主要是用來解決變量太多時減少變量的問題（降維），將原來的多個指標通過線性變換，綜合成互相獨立的少數幾個變量指標，這些新變量指標能夠盡可能充分地反映原有的信息。

為了更好的反映房地產的周期性波動，根據可得性、可信性以及時間序列盡可能長的總體要求，選取以下7個影響房地產波動原因的指標：X1為地區國內生產總值，X2為社會固定資產投資額，X3為房地產開發投資額，X4為商品房銷售面積， X5為住宅銷售面積，X6為商品房平均銷售價格，X7為城鎮居民人均可支配收入。選取北京市這個比較有代表性的城市作為我們的城市樣本，以1994年到2012年共19年的指標數據作為樣本進行研究，以期構造北京市房地產市場增長周期波動的綜合指數，數據來源《中國統計年鑒》。

三、北京市房地產市場增長周期波動綜合指數

1.主成分計算過程

（1）KMO and Bartlett檢驗

主成分分析最主要的要求就是各變量間相關性較高，KMO的值介于0-1之間，越接近1，表明所有變量之間簡單相關系數平方和遠大于偏相關系數平方和，越適合主成分分析。通過SPSS軟件計算各指標相關系數都較高，且KMO的值為0.729，根據Kaiser 給出的KMO 檢驗標準，屬于一般標準，說明可以使用主成分分析方法進行分析。

表1 KMO and Bartlett's Test

（2）選擇主成分

提取方法：主成分分析。

根據SPSS計算的特征根和貢獻率，前兩個主成分的累積貢獻率已經達到99.407%，說明選取前兩個主成分基本完全反應了原始信息；SPSS的碎石圖顯示前兩個指標比較陡峭，其余幾個接近平緩，也證明選取前兩個成分作為主成分是比較合適的。

（3）主成分得分

根據SPSS軟件計算的得分系數矩陣，得到各主成分的成分矩陣，各主成分可以用標準化后的原始指標表示如下：

四、結束語

本文主要研究北京市房地產市場周期波動，通過主成分分析法，得到宏觀經濟指標和微觀銷售指標兩個主成分，對房地產行業發展做初步分析，并合成房地產市場綜合指數描述該周期波動，用量化直觀的方式描述房地產市場周期波動，并對成因進行相關解釋，最后檢驗合成綜合指數的可靠性。實踐證明合成綜合指數法對于房地產業的周期波動有非常良好的解釋力，通過對該指數進行進一步的深入研究，能夠進一步發現引起房地產行業周期波動的原因以及房地產業的主要影響因素，對我國做好房價的宏觀調控也將有一定的指導意義。

目前我國正面臨著經濟的轉型，對房地產市場走向的研究也愈發重要，理論和實證研究也不斷深入。我國房地產行業起步相對較晚，相應的資料不夠健全，隨著房地產市場的逐步發展，房地產行業的相關信息也在逐步積累和完善。屆時筆者將利用更為全面、完善的理論和數據進行更為深入的探討。

參考文獻：

[1]譚剛.房地產周期波動——理論、實證及政策分析.經濟管理出版社.2001（1）

[2]丁烈云.房地產周期波動成因分析.華中科技大學學報.2003（2）

[3]鐘穎.房地產投資與房地產周期性波動.經濟技術.2003（2）

（責任編輯：劉璐）