我國城鎮(zhèn)化建設(shè)與房地產(chǎn)發(fā)展

“我國城鎮(zhèn)化率剛過50%遠(yuǎn)低于發(fā)達國家，而差距就是潛力，今后一二十年我國城鎮(zhèn)化率將不斷提高，每年將有相當(dāng)數(shù)量農(nóng)村富余勞動力轉(zhuǎn)移到城市，將帶來投資的大幅增長和消費快速增加，城鎮(zhèn)化是我國未來經(jīng)濟增長的巨大引擎”——2012年11月12日李克強在《人民日報》上發(fā)表署名文章談城鎮(zhèn)化。

目前中國城鎮(zhèn)化的發(fā)展現(xiàn)狀存在的問題很多，例如城鎮(zhèn)化發(fā)展速度和資源提供速度不相符、城市基礎(chǔ)配套建設(shè)滯后、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)與城鎮(zhèn)化需求不匹配、物理環(huán)境和心理需求不匹配等。很多地區(qū)是在搞泛城鎮(zhèn)化，而不是有目的、有目標(biāo)的城鎮(zhèn)化。經(jīng)過一段時間的調(diào)查，筆者對城鎮(zhèn)化做了幾個建議：首先要有的放矢的選擇城鎮(zhèn)化區(qū)域，根據(jù)地理環(huán)境優(yōu)勢發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)，根據(jù)產(chǎn)業(yè)基地尋找城市化和城鎮(zhèn)化發(fā)展的區(qū)域；第二，鼓勵特高新科技和現(xiàn)代教育的發(fā)展，這兩項是城鎮(zhèn)化未來能否持續(xù)健康發(fā)展的重要依據(jù)；此外，吸引鼓勵民營資本進入過去由政府提供的服務(wù)業(yè)，像醫(yī)療、教育、文物、體育等產(chǎn)業(yè)，簡化行政審批程序，只有積極的推動，城鎮(zhèn)化才有存在和發(fā)展的意義，否則就是浪費資源勞民傷財，是沒有意義的。

一、城鎮(zhèn)化是經(jīng)濟發(fā)展到一定階段的必然選擇

毋庸置疑，城鎮(zhèn)化的發(fā)展是未來很長一段時間里我國新的經(jīng)濟增長點，是經(jīng)濟發(fā)展的必然道路。大量人口向城市集中、大部分農(nóng)民進入城市是必然的趨勢，城市里有著公共社會資源相對集中，醫(yī)療、教育、交通水平更加發(fā)達的優(yōu)勢等。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，只要是與居住和商業(yè)相關(guān)的領(lǐng)域，未來發(fā)展機會都會很大。眼下很多開發(fā)商一窩蜂的往二三線城市發(fā)展，都面臨著同樣的問題：城鎮(zhèn)化的核心究竟在什么地方？企業(yè)利潤的增長點在哪兒？其實很多城市之間都有發(fā)展盲點，開發(fā)商只要要踩對點都能找到利潤的增長點和真正適合自身企業(yè)獨特的發(fā)展方向。由此可以說城鎮(zhèn)化對開發(fā)商而言，既是難得的機遇也是前所未有的挑戰(zhàn)，如果不能在這一輪發(fā)展中占領(lǐng)制高點，搶占先機，就會走向另一個極端。

二、新型城鎮(zhèn)化要防止產(chǎn)業(yè)新城泛濫

城鎮(zhèn)化是我國擴大內(nèi)需的最大潛力。在城鎮(zhèn)化的市場背景下，各地區(qū)熱衷于新區(qū)、新城的申報，新區(qū)、城市副中心規(guī)劃大規(guī)模出現(xiàn)，未來將會有大規(guī)模新城涌現(xiàn)。在這樣的政策背景下，樓市供應(yīng)隨之大量增加，特別是三四線城市，在沒有進行產(chǎn)業(yè)優(yōu)化調(diào)整的前提下，就開始盲目開發(fā)新城。但是，實際操作上中小城市尤其是三四線城市更多的只是冠以XX新城為名直接進行房地產(chǎn)市場開發(fā)。這樣，“被城鎮(zhèn)化”的“新區(qū)”“新城”由于配套不全、沒有實業(yè)支撐等原因成為沒有人居住成為“空城”。“被城鎮(zhèn)化”與“空城”導(dǎo)致三四線城市面臨比較大的風(fēng)險，缺乏產(chǎn)業(yè)與配套的“被城鎮(zhèn)化”勢必也會加大這些城市崩盤的風(fēng)險。因此，城鎮(zhèn)化和工業(yè)化要“齊步走”，也就是城鎮(zhèn)化過程中要想辦法實現(xiàn)“產(chǎn)業(yè)+城市”的模式，依靠產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來支撐城市建設(shè)，同時城市基礎(chǔ)配套設(shè)施的不斷優(yōu)化反過來促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷升級，這樣的良性循環(huán)，才是新型城鎮(zhèn)化過程中防止“新城”、“空城”泛濫最有效的方法。

三、新型城鎮(zhèn)化將使房地產(chǎn)市場更理性

過去十多年在城鎮(zhèn)化的推進下，大多數(shù)中心城市和大城市人口急速膨脹，而這也導(dǎo)致外來者購房的需求大量堆積，一二線城市的房價被動拉高，過去城鎮(zhèn)化的推進常常建立在房地產(chǎn)的發(fā)展上，而現(xiàn)在中央強調(diào)的新型城鎮(zhèn)化要將重心放在從土地城鎮(zhèn)化到人口城鎮(zhèn)化，這種變化能使得房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)和未來需求更加合理，同時也意味著房地產(chǎn)在城鎮(zhèn)化中扮演的角色將會被削弱。

四、城鎮(zhèn)化會不會擴大房地產(chǎn)需求

從社會需求的角度來看，推動房地產(chǎn)市場發(fā)展主要有兩方面，一方面是突然爆發(fā)的存量需求，另一方面快速行進的城鎮(zhèn)化引發(fā)了同步飆升的增量需求。城鎮(zhèn)人口的增加使得城鎮(zhèn)的規(guī)模迅速擴大，相應(yīng)的也就帶動了城市的購房需求。

首先，存量需求。作為全國房地產(chǎn)市場發(fā)展最早的城市之一上海，過去十年，上海的房地產(chǎn)市場幾乎一直以單邊向上的趨勢在增長，但根據(jù)CRIC發(fā)布的調(diào)研數(shù)據(jù)，截止2011年底，上海人口住房結(jié)構(gòu)中，老公房仍然是比例最高的部分，大約有60%的上海常住居民還住在90年代以前建造的老公房里，這部分群體未無疑是未來改善型需求購房的主力軍。未來十年，國內(nèi)的大中型城市房地產(chǎn)市場將進入改善型需求主導(dǎo)的階段，而中小型線城市則將進入首套房需求集中釋放的階段；總而言之，城市存量需求在今后的十年都將會是會是推動房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展的主要因素。

其次，增量需求。2011年我國平均城市化率達到了50%，也就是說中國有一半的人口居住在城市，城市化進程就是創(chuàng)造購房需求的過程，在未來如果城市化率每年推進1個百分點，那么每年將會新增1400萬城市人口，給房地產(chǎn)市場帶來龐大的購房需求。

從其他發(fā)達國家經(jīng)驗來看，在城市化率達到80%以前，購房需求都會單邊向上，沒有例外。

近幾年“偽城鎮(zhèn)化”、“半城鎮(zhèn)化”成為屢屢被人詬病的問題之一。那些常年居住在城市卻沒有城市戶籍的農(nóng)民工，他們不能和普通市民一樣使用和享受政府提供的各類公共服務(wù)，他們的收入水平、消費模式、休閑方式也無法等同于城市戶籍人口。加快推進城鎮(zhèn)化，不是簡單的讓農(nóng)村人口來城市居住，更重要的是實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、就業(yè)方式、人居環(huán)境、文化生活、社會保障等一系列由“鄉(xiāng)”到“城”的轉(zhuǎn)變。因此，城鎮(zhèn)化帶來的不僅僅是擴大房地產(chǎn)的需求，更多的是將城市的生活方式與人文環(huán)境帶給剛剛進入城市的居民。

五、房地產(chǎn)是新型城鎮(zhèn)化建設(shè)中的主力軍

城鎮(zhèn)化首先就是產(chǎn)業(yè)化，有產(chǎn)業(yè)才能有就業(yè)，居民才能安居樂業(yè)。而在新型城鎮(zhèn)化的建設(shè)進程中，房地產(chǎn)無疑是主力軍之一，有效解決在城市務(wù)工人群的置業(yè)問題，才是真正的城鎮(zhèn)化，這對房地產(chǎn)來說是一種利好因素，有更大的發(fā)展空間。不過，在城鎮(zhèn)化的過程中，尤其要注意不能延續(xù)城市化的弊端，否則會導(dǎo)致房價暴漲，因此，如何改革土地制度、怎樣利用稅收杠桿調(diào)節(jié)房價都是值得深入探討研究的問題。例如在現(xiàn)有的土地出讓制度下做出來的房子，以農(nóng)民工現(xiàn)有的收入水平是買不起的，所以，新型城鎮(zhèn)化的建設(shè)中要提供相應(yīng)的措施和配套政策保證城鎮(zhèn)化的順利實現(xiàn)。

（作者單位：陜西師范大學(xué)）