限購限貸全部取消 武漢樓市新走向

9月30日16：09分，央行官方網站發布中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》（下稱《通知》），其中規定：首套房貸款最低首付三成，最低利率為基

準利率的0.7倍；二套房認定標準從此前的“認房又認貸”，松綁為“認貸不認房”。至此，調控樓市三年半的限購、限貸兩大政策全部取消。

這是繼我省9月16日出臺“鄂六條”促進房地產市場發展、9月24日武漢市限購政策松綁后，國家政策層面對房貸政策再次松綁。“武漢歷時近4年的限購限貸政策全面終止，意味著束縛房地產發展的

不利因素已基本退出，房地產市場很可能迎來新一輪增長。”國際知名地產服務商、仲量聯行（武漢）董事總經理李杰說。

四大行發聲執行房貸新政

自9月30日中國人民銀行、中國銀監會聯合發文松綁房貸政策以來，中國建設銀行、中國銀行、中國工商銀行、中國農業銀行等相繼跟進，宣布開始執行房地產貸款新政。

10月9日晚，建行率先發文回應：對于貸款購買首套自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍。對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條

件再次申請貸款購買住房，可參照執行首套房貸款政策。具體操作由各地分行掌握。

10日上午，中國銀行正式公布響應央行首套房“認貸不認房”政策的具體措施，并表示中行各分行已于10月1日起按相關政策執行首套房貸政策。如符合新政要求，貸款最低首付款比例為30%，貸款

利率下限為貸款基準利率的0.7倍。

緊接著工行也稱，工行將認真貫徹執行，對于貸款購買首套自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍。農行則稱，在優先滿足居民家庭首次購買普通商品房

貸款需求的基礎上，積極支持改善型住房信貸需求……至此，國有四大銀行紛紛發聲表態支持新政。

隨著四大行發聲，較大股份制商業銀行，如招商銀行、光大銀行、興業銀行等也紛紛響應，擬定相關細則，表示擇日實施。

限貸全部取消，房地產市場將會出現怎樣的新變化？房貸政策的調整到底釋放出哪些新信號？首套房承諾七折利率優惠、利率下限為基準0.7倍真的可能嗎？

七折為市場一廂情愿的狂歡

然而，本刊記者對房貸調查發現，目前多家銀行，特別是興業銀行、招商銀行、華夏銀行、浦發銀行、光大銀行等多家股份制銀行，已開始執行“認貸不認房”政策，但市場未見7折優惠利率，目前

各銀行在武漢分行沒有推出打折利率，各銀行的優惠利率最多就是基準利率。

“首套房貸利率七折”僅為市場一廂情愿的狂歡，多家銀行明確表示：房貸9折才能保本，7折基本不可能！銀行由于資金成本壓力目前根本做不到，此外二、三套松貸還需進一步確認。因此，一面

是市場興奮過度，一面是“主角”銀行冷靜有余，房地產松貸救市在半推半就中艱難前行。

中原地產首席分析師張大偉稱，7折房貸利率折扣基本不可能，“不僅7折不可能，連9折以下的貸款折扣出現的可能性都非常低。” 中國農業銀行首席經濟學家向松祚（微博）也認為，從整個全國

市場情況來看，8.5折左右較為合適。

不過，也有觀點認為，此次央行及其他各大銀行房貸新政中關于利率最低7折的表述，可以理解是對房貸利率折扣擬定權的下放。依據房貸新政，商業銀行可以依據自身風險管理架構、各地房地產

市場情況等因素，自主決定房貸利率折扣的實施。

交通銀行首席經濟學家連平分析指出，從目前來看，短期平穩還是可以預期的，據調查的數據來看，大部分人還是比較理性的，也有一些人比較沖動，而這個沖動是受到相關政策的影響，但總體來

看還算比較平穩。

他認為，從整個市場的運行的趨勢來看，目前下行態勢還沒有改變，供求關系很大程度上不平衡依然存在。所以在這種情況下，一些有頭腦并對市場有判斷分析的人認為，樓市出現反彈不太容易。

武漢：近期樓市成交量井噴

從9月24日至10月19日，武漢取消房地產限購將近滿月，住宅市場成交持續井噴。據武漢房管局公布的數字顯示，這26天時間，武漢新建住宅賣出17560套，日均賣房約700套，相比限購之前，成交量

差不多翻番。

房地產市場松綁的效應，已經在江城樓市顯現。一方面市場松綁擴大了購房群體、降低了購房成本，另一方面，開發商堅持平價策略，將潛在購房需求激發出來。

9月24日，武漢執行3年多的限購政策取消，從9月24日至9月30日，短短7天時間，江城樓市賣房6080套。9月底，央行和銀監會取消限貸，再度提振市場。

值得注意的是，國慶之后，武漢新開盤的項目并不多，一共只有7個項目開盤。以10月8日—10月14日為例，只有兩個新項目開盤，推向市場的房源不到300套，但當天平均銷售率達到六成，比政策調

整之前的不到50%的銷售有明顯提升。

動向：價格平穩促成交量上揚

從房價波動情況來看，自10月8日開始，武漢各大銀行陸續落實放松限貸政策，當天據億房網研究中心統計，武漢共有21個樓盤發生價格波動，價格上漲的有9個，但大部分上調幅度在1%—4%之間。

對于近期武漢樓市成交量出現井噴的原因，業內普遍認為，主要源自政策放松。武漢某開發商明確表示：“目前武漢這波井噴期，主要是前期積壓的需求。”

中指院（華中）市場研究總監李國政認為，政策變化，意味著購房群體擴大，一些被限制但又有意向購房的群體入市，短期內會拉動成交上揚。

但同樣重要的是，現階段開發商普遍堅持穩定的定價策略，也是消化這波需求的重要原因。