香港難禁“發水樓”

香港房地產行業一直是大中華區的行業標桿，精明的香港開發商往往會給內地同行帶去一些新的經營理念。不過，香港房地產行業也有一項“創新”被世人詬病，那就是設計出“發水樓”，即在合法的情況下，通過一些巧妙的設計令單位“發水”，使其利益最大化，人們戲稱這樣的設計為“奇則”（即奇妙的設計圖則）。

盡管香港政府對樓市的調控未有絲毫的松懈，但在過去的幾個月，香港樓市卻重新火熱起來，樓價再創新高，香港的開發商也借此窗口期積極推售新盤。在此輪銷售潮中，市場上又出現了不少“奇則”。

但自由市場就是這樣，消費者與供貨商的關系常常是周瑜打黃蓋——一個愿打，一個愿挨。即便是被詬病為“奇則”的樓盤，其銷情依然火熱。

發水樓：制度的產物

想要探討香港的“發水樓”，需清楚建筑面積以及實用面積在香港的定義。如今，香港的開發商在銷售樓盤之時，需要列明建筑面積以及實用面積。所謂建筑面積，便是包括了樓盤室內所有空間的面積，例如小區會所、樓宇大堂等。

在香港，開發商往往利用建筑物條例及作業備考的條款，在有限的土地面積及地積比例之下，爭取最多的豁免建筑面積出售，因豁免面積不需要補交地價，這樣的行為俗稱為興建“發水樓”。根據有關規定，豁免面積主要包括停車場、會所、環保露臺、工作平臺等，通過這些方面，開發商可以在建筑面積上“做手腳”。

值得一提的是，在2001年，港府為推動環保及創新建筑設計，鼓勵開發商多建露臺和空中花園等，為住戶提供綠化、康樂的地方，改善市民居住環境的質素，并將這部分視為“環保設施”，豁免其計入建筑面積。

有業內人士指出，一個名為寶云匯的樓盤，其批準圖則總面積為22.5萬平方呎，實際建成之后的樓面面積則為46.2萬平方呎，“發水”面積甚至超過批準圖則的面積，達23.7萬平方呎，當中包括了16.9萬平方呎的停車場，3.83萬平方呎的“環保設施”以及2.93萬平方呎的強制性設施，這些面積均屬于政府豁免面積。而這些面積在銷售當中，將分攤成為每個單位的建筑面積。

根據2010年屋宇署的調查，比較1970年代與現在的住宅單位，假設實用面積約800平方呎，在1972年，這類單位實用率可達93%，但隨著發水，如今同類單位的實用率逐步下跌至76%。

盡管港府有收緊“環保露臺”的政策，但上述做法曾引起香港社會熱議。實際上，新加坡亦有這方面經驗，不過，新加坡于2008年10月提出取消露臺豁免面積，并于2009年1月1日起正式取消窗臺的樓面面積豁免的優惠。

有新加坡環保組織指出，窗臺并不是一項環保設施，它使整個建筑物體積增加，更因大量陽光進入屋內而導致室內氣溫上升，致使住客需要持續使用空調系統令室內氣溫降低至舒適水平，耗電量因此而大幅增加，而發電所產生的溫室氣體會使全球暖化加劇。

實用面積亦可發水

當然，作為購房者，相較于建筑面積，他們最為關心的肯定是單位的實用面積，即實用率。只是千萬別以為實用面積不容易“發水”，對于精明的開發商來說，這一切只需要在建筑圖紙上稍微動動手腳便可以了。

根據香港的定義，實用面積是指單獨分配給該單位的主體樓面面積，窗臺、墻身的面積亦計算在內，英文名則為“Saleable Area”。需要指出的是，根據香港的規定，在計算實用面積之時，是按單位圍墻內所包含的面積量度至外墻的外表面或與相鄰的中線為準。換句話說，就是兩個單位即使實用面積相同，但若有單位的外墻較厚，則該單位的實際可使用面積亦會較小。

開發商為何會加厚除了支撐房屋結構外毫無用處的墻身面積呢？因為，墻身面積的增加，一方面可以計算為實用面積，另一面亦增加了建筑面積，可謂是一石二鳥的設計。不過，相較于增加墻身厚度，開發商發水實用面積最常用的做法還是興建特大的窗臺。

在1980年代，港府發出建筑物條例及作業備考，容許開發商設置最深可建50厘米的窗臺（Bay window），也因此，現在的香港樓盤大多建有超大的窗臺。香港可持續發展委員會在其2010年發表的“發水樓”調查報告中指出，開發商用盡窗臺以及預制組建的豁免面積規定，發展出80厘米的特大窗臺，它們將兩個豁免面積合并，其中50厘米窗臺部分被計入建筑面積，而30厘米部分則通過預制組建窗臺的設計計入實用面積。

可持續發展委員會的報告列舉“形品星寓”以及“名城”的所有單位總窗臺面積，形品星寓的窗臺總面積為6431平方尺，以當時每呎售價8045港元計算，其窗臺價值為5174萬港元，而擁有四座樓宇的名城，其總窗臺面積為8.77萬平方呎，按照當時每呎售價8200港元計算，則其窗臺價值為7.2億港元。

難禁：發水窗臺價值客觀

港府一直關注如何規范開發商的銷售行為，限制發水樓。早在2010年，港府便成立“一手住宅物業銷售督導委員會”，規管新盤現樓銷售，要求所有新建樓宇“發水率”以10%為上限，同時收緊窗臺設計規限及預制外墻寬免厚度，取消豪華大堂寬免，另要求新樓要完成綠色建筑評級、提供能源效益數據及多項可持續發展建筑設計要求才可享有寬免。

《一手住宅物業銷售條例》在2013年生效后，開發商銷售樓盤時需要標明建筑面積以及實用面積，同時列明所對應的建筑面積呎價以及實用面積呎價。這些規定在一定程度上限制了開發商興建發水樓。

但發水樓從某種程度而言是無法徹底消滅的。盡管發水樓的做法在道義上被人詬病，但在商業時代，對于開發商來說，發水也是一項“技術活”。有分析人士就直言不諱指出，在價高者得的競購土地市場，若開發商懂得發水，其在該土地上發展項目獲得的利潤將更高。換言之，會發水的開發商可以在競投土地之時出價更加激進，因為它們有能力通過發水來抵消一部分土地成本。

作為政府而言，他們亦清楚發水樓對于消費者來說并不厚道。但在自由市場，他們無法阻止開發商合法發水，況且在許多人看來，開發商與購房者的關系就是“你情我愿”，“一個愿打，一個愿挨”。