工廈活化出現新問題

上世紀七十至八十年代，香港經濟步入黃金時代，逐漸由傳統加工貿易經濟，轉向以第三產業為主的服務型經濟。工業北移后，大量工廠大廈被騰出空間，這些工廈使用率越來越低，外觀漸趨殘舊，既影響市容，又阻礙小區發展。但礙于城規會的用地限制，這些工廈不能隨意改變用途，于是變得拆也不是，不拆也不是，造成一種資源浪費。

2009年10月，為充分利用現有資源，“活化工廈計劃”作為香港政府公共政策之一被正式提出。當年，政府宣布一系列便利工廈重建和整幢改裝的活化工廈措施，包括改裝空置或未能物盡其用的香港工廠大廈作其它用途，例如改建為寫字樓、住宅、藝術工作室、服務式住宅等。根據資料，全港約有1400幢工廈，占地面積約2000公頃，約相當于118個維多利亞公園的面積。在2011年底，私人分層工廠大廈的總面積約為1720萬平方米，空置率為6%，空置樓面總面積約104萬平方米，且約七成位處非工業地帶，大部分位于商貿地帶。

香港的工廈樓齡相對較低，且建筑要求嚴謹。根據差餉物業估價署及屋宇署的資料，逾半（52.7%）的都市及新市鎮私人工業大廈的樓齡介于30～49年，另有37.8%則介乎15～29年。其中，不少工廈位于市區，連接良好的交通運輸網絡，有些工廈更位于海濱，景觀優美。工廈具備一般樓宇無法匹敵的優勢，樓面開闊、層高較高、樓面負荷量大、走廊寬敞、并裝有大型升降機。在已經實施的工廈整幢改裝中，石硤尾賽馬會創意藝術中心便是成功一例。該中心由1977年建成、樓高九層的石硤尾工廠大廈改建而成，可提供租用面積約11萬平方呎，現有逾150名藝術家和藝術團體在內工作。

港府于2010年4月1日開始實施活化工廈政策，政府網站數據顯示，截至2014年7月底，發展局接獲整幢改裝及重建申請合共132份，已批出申請99份。已獲地政總署批出的整幢改裝申請大部分位于觀塘及葵涌，改裝后的新用途主要包括辦公室、食肆、零售業以及酒店；而已批出的重建申請多位于觀塘、油塘、長沙灣、葵涌及黃竹坑，重建后的新用途包括住宅、商業及酒店。

活化面臨困難

九龍的觀塘及新界西的荃灣等地區，屬于香港早期的大型工業區，近年活化工廈成為該類老區的發展焦點，大型商場及辦公室相繼落成，創意產業日益蓬勃。同時，憑借地理和租金優勢，不少開倉批發、非牟利團體和文化團體紛紛進駐工廈，令區內的工廈用途更多元化。地方大、租金便宜，是工廈的最大賣點，吸引來自世界各地的時尚機構，例如密室脫逃、WAR GAME等，為工廈進行了一場大變身，這些工廈租用者，也成為工廈活化的推動者。

美國的彈床樂園7月中來到香港，開設首間亞洲分店，樓高約19呎，場內設有近50個相連的彈床，還有閃避球區、籃球區和彈跳平臺等設施。對這些娛樂項目的經營者來說，工廈完全滿足了他們對場地面積和高度的要求，且從控制成本的角度，工廈臨近市區，可吸引一眾玩家上門，更關鍵的是，工廈租金較商廈便宜，因此成為首選。彈床樂園負責人坦言，大型娛樂設施先期成本投入本就巨大，若再選址商廈而非工廈，入場費會被拉高，大眾難以負荷。

工廈因不同類型的團體入駐重新散發活力，卻也面臨新的困難。政府提供的數據顯示，在相關政策催化下，本港工廈的空置率，已由2009年的8%，跌至去年底的5%?；罨邘有枨?，工廈市值急升，升幅跑贏住宅甚至零售商鋪。RICS香港區理事會副主席汪整樂表示，改建工廈的申請逐年增多，證明社會已接受這個政策。當工廈市場逐漸蓬勃，發展成一個自由市場，而供應又未必能滿足需求時，經濟能力較弱的參與者，無可避免受到威脅。從政府的角度，重新善用資源的確無可厚非，但這個措施同時令工廈業主利潤大增，間接又趕走了原本那些替工廈“起死回生”的團體。

值得關注的是，被趕走的那批人，正是自愿活化工廈的推動者。其實早在十多年前，也就是比官方正式提出工廈活化再早幾年，已有不少藝術類工作團體，鑒于當時相對低廉的租金進駐工廠區的工廈，在別人認為惡劣的環境下創作，慢慢在不同小區結成網絡，例如火炭集中視覺藝術，新蒲崗集中戲劇文化。但是，活化政策實施之后，租金連年上升，被迫愈搬愈小、愈搬愈偏遠，有些藝術團體負擔不來，索性結束。

半數項目變商廈

根據發展局資料，工廈活化措施實施五年間，有接近100幢工廈成功活化，工廈樓價亦因為需求突然上升，飆升超過一倍；一些地產代理表示，活化工廈政策加上住宅辣招，炒家紛紛轉至炒賣工廈。差餉物業估價署數據顯示，九龍區的工廈，呎價由五年前的2900多元，升至今年超過6000元，相比同期的九龍區住宅售價，升幅五成還要多；除了呎價，工廈租金也升了接近五成。

在利益驅使下，去年全年地政總署共錄得18宗工廈活化申請，按年增逾12%，當中占一半改作商廈用途。以地區計，觀塘區占7幢，占約39%；該區共有5幢工廈批改裝作商廈用途，涉及總樓面逾34萬平方呎。政府銳意將九龍東打造成第二個核心商業區，區內目前新建商廈平均尺租約30多元，按年上升約15%，加速區內業主透過工廈活化措施，將物業改裝成商廈。例如，將于今年第四季招租的KOHO工廠活化計劃，業主意向呎價約28元，此租金叫價水平，較同區工廈租金高約一倍。

近日有政府提供消息，為調整策略，考慮以2016年為活化申請定“死線”，之后不再有特惠安排，避免逼走中小企業。

本身為測量師的立法會發展事務委員會副主席謝偉銓表示，活化工廈政策促使工廈的用途增加，但工廈供應不增，租金自然急升。當寫字樓及辦公室供應急增時，政府的配套未必能接軌，政府應該停一停，重新檢視計劃成效與影響。

大地產商尋“救命草”

近年香港樓市炙熱，港府分別于2012年和2013年推出多個樓市辣招冷卻市場。發展商內外交困之際，加強工商物業的營運亦成為跑出成績的“救命草”。大型發展商進入工廈活化項目，打破市場平衡，租售的呎價均水漲船高。

其中，新地（00016）將葵涌聯泰工業大廈全幢改裝，總樓面約10萬平方呎，總投資額逾5億元，預計于2015年開業，每年租金收益約3600萬元。至于恒地（00012）長沙灣樓花工廈GLOBAL GATEWAY TOWER，項目提供257個單位，首批先推全層發售，全層面積最大約1.75萬平方呎。

新地代理租務部總經理鐘秀蓮表示，旗下葵涌聯泰工業大廈將全幢改裝，并正式命名為“活@KCC”，為全港活化工廈措施下首個改裝零售休閑項目?！盎頏KCC”店鋪數目50間至60間，當中七成是零售商鋪，其余三成是餐飲店鋪，主要針對25歲至49歲的白領，客群主要來自葵青及荃灣區，現階段未有考慮針對自由行客戶群，看中的是區內需求。同時毗連同系的九龍貿易中心，兩者將來可連接，而九龍貿易中心二期亦有七成鋪位租出，餐飲店鋪的呎租平均為40元至50元，零售商店的平均呎租為60元至80元。

另一邊廂，恒地位于長沙灣永康街63號的樓花工廈，正式命名為GLOBAL GATEWAY TOWER。恒地營業部總經理林達民表示，該項目總面積近37.6萬平方呎，共29層，提供257個單位，項目市值約30億元。

本港旅游市場膨脹，配套酒店始終無法跟上市場發展，有地產公司選擇入駐工廈開辟酒店業務。城規會近一年最少批出21宗酒店發展申請，涉及的客房約3649間。數據顯示，上述21宗酒店發展申請，合共涉及樓面面積約172萬平方呎，其中逾六成酒店的客房，平均面積少于500平方呎，個別少于200平方呎。而活化工廈政策實施至今，已有六幢工廈獲批改作酒店發展。