旅游業改革無關地產

8月21日，國務院出臺了《關于促進旅游業改革發展的若干意見》，沒想到房地產業內興奮異常，不僅是已在進行旅游地產開發的房企覺得能“搭上車”，其他傳統開發企業也發現了所謂的“商機”。

然而，我在認真研讀了《意見》全文后，想對從事旅游地產的朋友說一聲：旅游地產完全搭不上國務院《意見》“這班車”，旅游地產的發展并沒有想象中那么美。

我的看法如下：

其一，意見中，通篇未提到任何與地產有關的內容——只字未提——真的不騙你，一個字沒有?。“ǖ谑艞l，雖然提到了土地利用，但和房地產開發也是沒有關系的。只字未提，大家如何“搭車”？

其二，當前房地產業正處于調整期，旅游地產更無法幸免。從旅游地產的龍頭區域海南今年上半年的數據就可看出：海南上半年商品房成交28972套，成交面積265.28萬㎡，成交均價12514元/㎡，成交套數及面積與去年同期相比跌35%。不僅僅是量的回落，連海南旅游地產項目中的標桿雅居樂清水灣，也出現了尾盤對折的火爆促銷場面。近日，海南萬科還專門發布了“去分銷宣言”，認為分銷已經成為了壓在行業和消費者頭上的“三座大山”，市場被搞亂了，甚至出現了分銷傭金高達10%以上的案例。這種亂象的出現，實質上也預示著這些市場已經壓力巨大。

其三，中國旅游地產市場缺少真正的需求。除海南有氣候優勢，能滿足過冬休閑度假的需求，其他大多數旅游地產，購買者還是以投資客為主。但投資之夢早已破滅，最近十年旅游地產的所謂價格上升，與其他地產相比幾乎可以忽略不計。扒去了投資“外衣”之后，真實的度假需求基本可以算沒有。

中國人的旅游度假觀念屬于“到此一游”。中國好玩的地方太多了，4A以上景區就有接近1000個，一年去10個，也要100年才能跑完。而且還有許多的海外旅游機會。我們身邊經常有這樣的場景：在國外的一處旅游勝地感嘆連連，說“我明年還要再來”。但到明年重新制定旅游計劃的時候，早已拋之腦后。如果沒有歐美國家居民這種對某一個度假地長期的持續的休閑度假需求的話，在旅游地購買物業實際上是最大的浪費。對中國大多數旅游地來說，不存在多次重復旅游度假的可能。這就從源頭上，抑制了中國旅游地產的需求。

其四，休閑度假地產也是壓力重重。區別于飛機才能到達的旅游地產，一小時車程左右的“休閑度假地產”不容樂觀。這種需求畢竟還是屬于輔助性、從屬性的需求，這就出現了休閑度假區域里只有一個超級大盤“獨領風騷”的情況。所謂“獨領風騷”，即只有這一家能賣，而且體量大到可怕，動輒上百萬平方米，甚至有上千萬平方米的。我了解到，部分項目每月能賣1億多元的貨量，這應該算是非常不錯了。但考慮到這個項目有六七百億的總貨值，一下子又陷入絕望。

超級大盤尚且如此，周邊其他項目就更不用說了。

所以，我認為中國當前旅游地產的土壤尚未形成，除了海南等少數區域外，沒有真實的市場需求。那些希望將旅游地產作為重點發展方向的房企，需要三思！