“魚缸困局”未解決

特首梁振英于近期發(fā)表施政匯報，檢討了過去一年的施政效果。匯報中，梁特首認(rèn)為本屆港府目前最成功的政績是有效遏止樓價上升，回應(yīng)了其在過去兩年施政報告中提出的“壓抑樓價是重中之重”的施政目標(biāo)。

如果從去年港府推出雙倍印花稅之后的樓價指數(shù)來看，香港樓價的確下跌了。但是自今年5月港府放寬樓換樓者退還雙倍印花稅之后，樓價指數(shù)不降反升，直接推動了換樓者購買一手樓花。而樓價的升跌是有感染性的，樓價下跌時，人人在觀望，不敢買；可一旦發(fā)現(xiàn)樓價回升，眾人又會急著購買，你爭我搶之下，樓價回升得更高了。然而，這些上車盤的買家本是風(fēng)險承受能力較低的一群，如今卻被迫扮演樓市創(chuàng)新高的“推手”。對此，不少港人感到無奈。港府應(yīng)該深究問題的源頭，明白遏制樓價的飆升只不過是表象，最終脫離不了供需平衡的基本原則。

私宅升幅 一年最勁

自政府放寬樓換樓者退還雙倍印花稅措施實施以來，香港樓價指數(shù)開始回升，放寬樓換樓者退還雙倍印花稅的直接效果，推動了樓換樓者購買一手樓花。多個一手樓盤推出市場后，一日之內(nèi)全部售清。加之媒體推波助瀾，一心等待樓價再往下跌時才買樓的人忍不住了。今年5月，香港整體私人住宅樓價環(huán)比升近0.8%，連續(xù)兩月回升，再創(chuàng)歷史新高。有數(shù)據(jù)顯示，5月份各類單位的樓價指數(shù)，幾乎全部按月上升，其中最小實用面積單位，即約430平方呎以下單位的指數(shù)報267.4點，按月升0.94%，創(chuàng)歷史新高；另有430至753平方呎的單位，樓價也按月升約0.9%。反映了中小型單位在用家追捧下，帶領(lǐng)整體私人住宅樓價指數(shù)反彈，再度超越去年8月份246.3點的高峰，且按月升近0.78%，為近一年來最大升幅。此外，5月份各類單位的租金指數(shù)也持續(xù)回升，帶動整體指數(shù)回升至156點的今年新高。雖然上述數(shù)據(jù)有滯后性，卻確認(rèn)了一個事實，就是住宅樓價已重拾升勢，加上過去幾星期不斷傳出九龍及新界區(qū)不少上車盤售價連環(huán)破頂，幾可肯定目前市況更加瘋狂。

近兩月樓市轉(zhuǎn)活，主要是在缺盤及政府早前微調(diào)遏市措施下，用家及長線投資者均已消化政府辣招，累積的市場購買力開始釋放，稍稍推高了樓價；此外，無論是本地或海外市場資金均表現(xiàn)充裕，歐美也無意縮減現(xiàn)時所持有的資產(chǎn)規(guī)模，美國在加息上又未有明確指示，令市場預(yù)期低息環(huán)境仍會持續(xù)一段時間。有業(yè)界預(yù)計，這一季的樓市量價回升只是短期波動，在辣招管理下，隨著目前積存購買力被消化，二手成交會再減少。加上今年不少新盤定價貼近二手價，政府賣地又屢次低于市場預(yù)期，未來供應(yīng)趨增以及預(yù)期未來息口回升，樓價恐怕難有大升機會。

辣招年半 樓價“贈慶”

回顧港府在2012年底推出的“3D辣招”，至今已經(jīng)超過一年半。當(dāng)時用意是介于樓市在一年內(nèi)急升20%，引起泡沫風(fēng)險而推出辣招，雖然辣招確實抑制樓市需求，但“后遺癥”卻是樓市供應(yīng)萎縮，雪球愈滾愈大，加之最近入市需求急增，樓市在供不應(yīng)求下面臨失控。

在5月份香港微調(diào)雙倍印花稅辣招后，也增加了政府迅速回應(yīng)市場環(huán)境轉(zhuǎn)變的困難，宣告了近年來一直在加碼的樓市調(diào)控政策逐步走向?qū)捤桑o市場注入了較大信心，刺激了部分觀望買家入場，帶動市場在6月份出現(xiàn)回暖，尤其是新界及九龍區(qū)的細(xì)價樓升幅最明顯。香港樓市已然出現(xiàn)強勁復(fù)蘇。

一年多來，大中小型住宅單位樓價走勢迥異，可視為辣招起到一定程度作用，可惜效用不平均。擺在眼前的情況很清楚，把樓價指數(shù)推上新高的動力，主要來自上車盤買家，寧愿以破頂價入市，反映他們對港府的措施能否令樓價回歸理性，依然抱有懷疑態(tài)度。究其根源，在于上車盤買家須視將來適合他們的新盤供應(yīng)會不會持續(xù)增加，再決定目前是否需急于高價追捧。

筆者認(rèn)為，港府需留意到辣招的效力已經(jīng)逐漸被市場消化，控樓市、助置業(yè)的初衷也逐漸失效，面對不斷上升的樓價，如果政府著力提高供應(yīng)，以此滿足上車需求，便應(yīng)該公開更多數(shù)據(jù)，包括具體分類供應(yīng)量、地區(qū)分布、落成年份等，還要讓合適的住宅單位盡快應(yīng)市，這樣才能令這批迫不及待的買家安心等待。

零售連跌 增長負(fù)數(shù)

受惠于開放赴港自由行，香港零售市道一度出現(xiàn)雙位數(shù)增長。自2010年以來，每年的上半年都錄得正增長，而且差不多都是雙位數(shù)增長。其中2010年上半年的總銷貨價值與總銷費數(shù)量，較前一年同期分別增長17.9%與14.7%；2011年更分別錄得24.4%與19.1%的強勁增長；去年上半年也分別增長15%及14.4%。但自2013年下半年起，零售銷售市道呈現(xiàn)疲態(tài)，今年自2月起更連續(xù)四個月下跌。繼4月份經(jīng)歷自沙士以來最差市道后，5月份銷情繼續(xù)下跌，總銷貨值為390億元，按年下跌4.1%，總銷貨量跌4.7%。受內(nèi)地游客的消費模式變化，包括“淘金熱”已成過去等因素影響，近月零售銷貨額下跌情況十分嚴(yán)重。其中珠寶鐘表等零售業(yè)的影響最大，銷貨跌幅24.5%，連續(xù)三個月下降，今年首五個月累計跌逾14% 。首五個月累計表現(xiàn)最差的還有電器及攝影器材行業(yè)，跌近15%，僅5月份便跌14.3%。

零售業(yè)“陰天未過”，加上“占中”等不明朗因素影響，預(yù)計今年上半年零售銷售表現(xiàn)最多也只是持平，甚至可能出現(xiàn)自2010年以來的首次負(fù)增長。目前，零售業(yè)前景仍然不明朗。業(yè)界深為憂慮，一旦發(fā)生“占領(lǐng)中環(huán)”行動，受影響的將不局限于中環(huán)名店，所有酒店及其它行業(yè)亦會有負(fù)面影響，同時可能影響市民消費心情及國內(nèi)游客來港意欲。此外，若港府收緊一簽多行，會使旅客結(jié)構(gòu)改變，將對香港零售業(yè)造成進一步影響。

接待下降 “內(nèi)客”首減

自2003年開放以來，內(nèi)地赴港個人游游客數(shù)量逐年遞增。2013年，內(nèi)地赴港游客約4070萬人次，其中個人游約2700萬人次，同比增加約18%。大量數(shù)字表明，赴港個人游確實刺激了香港經(jīng)濟，帶動了香港旅游、零售、餐飲、酒店等行業(yè)發(fā)展和大量港人就業(yè)。僅去年一年，個人游為香港帶來相當(dāng)于本地生產(chǎn)總值1.3%的增加值，創(chuàng)造了超過11萬個職位，占香港整體就業(yè)的3.1%。

然而，大幅增加的內(nèi)地赴港個人游游客，也增大了香港的接待壓力。有學(xué)者以“魚缸”比喻香港目前在個人游問題上的困境：魚缸在不改變自身承載能力的前提下，如果養(yǎng)的魚兒越來越多，魚兒就會缺氧窒息。

實際上，香港遇到的問題是如北京、上海等許多大城市共有的，即外來人口的急劇增加對城市接待能力、保障能力、公共服務(wù)能力的考驗。而香港作為高度開放的城市經(jīng)濟體，來自外部需求的變動對經(jīng)濟、社會的影響尤為顯著。此外，兩地民眾直接接觸的增多，也加劇了因為文化、習(xí)俗等方面差異而導(dǎo)致的摩擦與沖突。今年4月，“內(nèi)地兒童在香港街頭小便，父母與港人起沖突”的事件，便是典型案例。而港人這類消極做法不僅無助于解決問題，反而可能對香港形象和聲譽造成無法彌補的影響。今年端午小長假，赴港內(nèi)地游客人次也出現(xiàn)近5年來首次下跌，比去年同期減少了2.5%；“五一”小長假，赴港內(nèi)地游客數(shù)更是十多年來首次下跌。

“要想容納更多的魚兒，就必須提高魚缸的承載力。”破解“魚缸困局”，唯有正視問題根源，積極擴容迎賓，才是治本之道。合理途徑是增加香港接待的能力，積極規(guī)劃，增加土地供應(yīng)，擴大各種服務(wù)設(shè)施的容量。這樣，“魚缸”才不致于因為魚兒滿載或超載而缺氧；魚兒也能在“魚缸”內(nèi)盡情暢游。

屠海鳴

本文作者系中國僑商投資企業(yè)協(xié)會副會長、中國僑商聯(lián)合會常務(wù)副會長、中國海外交流協(xié)會常務(wù)理事、中華海外聯(lián)誼會理事、國務(wù)院僑辦海外扶貧顧問、中國僑聯(lián)委員、中國僑聯(lián)青年委員會副理事長、上海市政協(xié)常委、上海市僑聯(lián)副主席、上海華夏文化經(jīng)濟促進會副會長、上海市僑商會常務(wù)副會長、上海國際商會副會長、上海市外商投資企業(yè)協(xié)會副會長、上海市海外交流協(xié)會副會長、上海市慈善基金會理事、上海市宋慶齡基金會海外理事、上海市海外聯(lián)誼會理事、上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會副會長、上海市公共關(guān)系協(xié)會副會長、重慶市海外交流協(xié)會副會長、四川省海外交流協(xié)會副會長、四川省僑聯(lián)海外顧問、江西省僑聯(lián)海外顧問、香港僑界社團聯(lián)會永遠(yuǎn)名譽會長、香港中華總商會永遠(yuǎn)名譽會董、香港華僑華人總會名譽會長、香港仁愛堂第二十四屆董事局副主席、香港豪都國際有限公司董事長、上海豪都房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司董事長、復(fù)旦大學(xué)校董。