地產(chǎn)·商業(yè)

鴻福堂上市 關(guān)注指數(shù)：

鴻福堂集團(tuán)控股有限公司為香港最大中式草本飲品、湯品及龜苓膏零售商，7月4日在聯(lián)交所主板掛牌，股份代號為1446，每手買賣單位為2000股。高誠證券有限公司為是次全球發(fā)售的獨(dú)家保薦人及獨(dú)家全球協(xié)調(diào)人，并與申銀萬國融資（香港）有限公司擔(dān)任聯(lián)席賬簿管理人及聯(lián)席牽頭經(jīng)辦人。

據(jù)悉，鴻褔堂銳意發(fā)展香港及內(nèi)地市場，旗下中國業(yè)務(wù)日后可為集團(tuán)帶來可觀收益。截至2014年6月13日，集團(tuán)于香港共有97間自營零售店，主要分布于位置便利、人口密度高及客流量大的港鐵站及購物中心。2011年至2013年期間，受惠于同店銷售增長和網(wǎng)絡(luò)擴(kuò)充，集團(tuán)在香港的直接銷售，錄得復(fù)合年增長率11.7%。在內(nèi)地，集團(tuán)于廣東、上海共有25間零售店，并計(jì)劃于未來一年內(nèi)分別在廣州、上海增設(shè)至少10間自營零售店，主攻中高階收入客戶。

鴻福堂為全港分店最多的涼茶鋪，據(jù)港媒披露，員工成本和店租是其一項(xiàng)挑戰(zhàn)。我們先了解其成本結(jié)構(gòu)和利潤，以2013年為例，假設(shè)產(chǎn)品售價(jià)100元，原材料和生產(chǎn)開支為港幣36.3元，直接員工開支是3.7元。如果銷售成本是40元，余下60元就是毛利。表面上盈利不錯，然而，市場需依靠零售點(diǎn)和銷售人員，相關(guān)店鋪?zhàn)饨痖_支為12.9元，員工成本更要21.7元，還有8.6元銷售及分銷成本，再扣除10.3元財(cái)務(wù)費(fèi)用和稅項(xiàng)，剩下6.5元才是鴻福堂純利。若計(jì)入上市開支，2013年純利降至5.6元。如此看來，鴻福堂的盈利率不算高。另外，由于不少零售客戶是預(yù)付，所以鴻福堂流動負(fù)債較一般企業(yè)高。以2013年為例，流動負(fù)債3.04億元，當(dāng)中34.7%或1.06億元是預(yù)付款項(xiàng)。同時(shí)，鴻福堂的流動比率較低，2013年只有1.02倍，2012年更只有0.72倍，即流動負(fù)債高于流動資產(chǎn)。港媒認(rèn)為，鴻福堂盈利率不高，要賺大錢就得把規(guī)模做大，這就解釋了其招股上市，通過集資進(jìn)一步拓展銷售網(wǎng)絡(luò)的原因。

新世界私有化 關(guān)注指數(shù)：

日前，新世界發(fā)展就新世界中國私有化一事召開法院會議，事件出現(xiàn)戲劇性的結(jié)果。是次私有化以“協(xié)議安排”進(jìn)行，須獲得新世界中國75%的獨(dú)立股東贊成及不多于10%股東反對外，同時(shí)需要超過一半出席法院會議的股東人數(shù)贊成私有化，即所謂“數(shù)人頭”，方案才獲通過。據(jù)悉，出席法院會議人數(shù)共600多人，持股比例高達(dá)99.84%的200多名股東均表示支持私有化，惟持股比例只有0.16%的494名股東表示反對，出現(xiàn)小股東人數(shù)突襲大股東的情況，致私有化方案最終在小股東群起發(fā)難下被否決。

會議結(jié)果公布一刻，大股東們直呼不公，對持股比例少但人數(shù)較多的小股東阻撓私有化向董事局投訴，可惜董事局亦表示無可奈可。根據(jù)規(guī)定，新世界未來12個月都不可重提私有化。

是次私有化計(jì)劃泡湯，新世界卻不會因此而蒙受損失。新世界為私有化已事前集資140億港元，而集團(tuán)主席鄭家純家族自掏荷包60億港元。即使私有化失敗，新世界集團(tuán)已穩(wěn)袋百余億港元資金，公司負(fù)債比率更由去年約35%減至26%，增持儲備以面對可能提早出現(xiàn)的加息周期。由此可見，私有化失敗反而令新世界增加集團(tuán)資金量，利于未來發(fā)展。

市場有消息指私有化計(jì)劃告吹后，事件最大得益者可能是鄭氏家族。鄭氏家族雖然為新世界中國私有化準(zhǔn)備向集團(tuán)供股60億港元，但是母公司卻整體集資140億港元。新世界中國私有化失敗，鄭家在新世界集團(tuán)的資金卻多出了80億港元。

另外，小股東突然發(fā)難，冒著股權(quán)暴挫的風(fēng)險(xiǎn)拉倒私有化，猶如同錢有仇，實(shí)在令市場驚訝。市場顧問更指，不排除小股東在截止登記表決前最后一刻，將股份分散轉(zhuǎn)名至多人手上，而大股東發(fā)現(xiàn)時(shí)為時(shí)已晚，沒法作出相應(yīng)措施以增加“人頭”。不只如此，小股東的人海戰(zhàn)術(shù)更令市場人士認(rèn)為背后另有他人策劃，而多位持有新世界中國股份的關(guān)連人士，皆在私有化刺激股價(jià)時(shí)，套現(xiàn)股份。事后“陰謀論”四起，新世界“自編自導(dǎo)自演”等說法不脛而走。事件余波未了，或許引起執(zhí)法機(jī)關(guān)注意，以厘清來龍去脈。

盡管新世界中國私有化失敗，集團(tuán)主席鄭家純稱尊重結(jié)果，這符合主事人跟集團(tuán)一貫風(fēng)格。眼見集團(tuán)資金過剩，私有化成功與否亦不打緊。

細(xì)價(jià)樓樓價(jià)狂升 關(guān)注指數(shù)：

香港樓市近期出現(xiàn)一有趣現(xiàn)象，上車盤越搶越貴，即使呎價(jià)破萬，準(zhǔn)買家無奈還是先買400呎小單位為求盡快上車。“求價(jià)不求呎”，令上車屋苑呎價(jià)接連破頂。市區(qū)指標(biāo)屋苑九龍灣淘大花園，2003年爆發(fā)沙士疫癥后，當(dāng)年2000元一呎都乏人問津，今天，這個上車屋苑呎價(jià)已暴升至港幣14000元，破盡紀(jì)錄，締造樓市新神話。其他二三線細(xì)價(jià)屋苑亦出現(xiàn)破頂浪潮，大埔昌運(yùn)中心呎價(jià)首破萬元，四座頂層連天臺單位，實(shí)用面積339平方呎，售價(jià)港幣348萬元，呎價(jià)達(dá)10265元。

近期細(xì)價(jià)樓之所以急升，學(xué)者分析認(rèn)為，市場對于樓市走勢預(yù)期開始改變，不少觀望樓價(jià)下跌的上車客戶，轉(zhuǎn)為搶貨入市，推動細(xì)價(jià)樓價(jià)格急升，以天水圍嘉湖山莊為例，大部分近期入市的客戶為用家，而且以年輕新婚夫婦為主，部分已經(jīng)觀望樓市一段時(shí)間，一年多樓價(jià)仍然不跌，當(dāng)樓價(jià)出現(xiàn)回升，逐擔(dān)心樓價(jià)繼續(xù)上升未來買不到樓，心態(tài)開始改變。

城市大學(xué)建筑科技學(xué)部高級講師潘永祥指出，政府放寬抑壓樓市措施，令一眾買樓自住的買家，一來擔(dān)心未來會否有足夠樓宇供應(yīng)，二來擔(dān)心日后求過于供時(shí)樓價(jià)上升得更快，因此決定盡早入市。除了市場心理因素推動外，市場亦不乏短期利好因素，包括家庭月入上升。