中國(guó)投資者為何青睞澳大利亞房產(chǎn)（五）

基于中國(guó)目前正處于一個(gè)非同尋常的房地產(chǎn)周期，有了一定資本積累的中國(guó)投資者，一直在尋求一個(gè)能夠獲得更穩(wěn)定收益的海外房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)。擁有永久產(chǎn)權(quán)、一成首付、2%的空置率、7%～10%的房?jī)r(jià)增幅、較高的租金回報(bào)率和收益率的澳大利亞房地產(chǎn)市場(chǎng)，鼓舞著中國(guó)投資者踴躍進(jìn)入。

根據(jù)瑞士信貸銀行近期推算結(jié)果，在未來七年間，中國(guó)投資者每年將在澳大利亞房地產(chǎn)市場(chǎng)投入至少50億，超越過去七年240億的投資總量。尤其在某些具有高回報(bào)和高增長(zhǎng)機(jī)會(huì)的首府城市，如悉尼、墨爾本等，瑞士信貸銀行預(yù)計(jì)，中國(guó)投資者將分別買走這兩大城市18%和14%的新建住宅。“移民流入比預(yù)期強(qiáng)勁，有可能給澳大利亞房地產(chǎn)市場(chǎng)注入強(qiáng)催化劑。”

精明的投資者擅長(zhǎng)在市場(chǎng)博弈中尋找最佳標(biāo)的，那么，下一波澳洲投資增長(zhǎng)的機(jī)會(huì)在哪里？在上期“澳洲投資”中，海外房產(chǎn)權(quán)威機(jī)構(gòu)澳信集團(tuán)的全球投資策略分析師帶領(lǐng)我們了解了全球最宜居城市墨爾本，本期，讓我們走近澳大利亞第一大城市——悉尼。

全球只有一個(gè)悉尼

悉尼是澳大利亞最大的金融中心，也是亞太地區(qū)重要的金融中心，澳大利亞證券交易所、澳大利亞儲(chǔ)備銀行以及許多澳洲銀行與澳大利亞集團(tuán)的全國(guó)總部皆設(shè)在悉尼。不少跨國(guó)集團(tuán)的地區(qū)總部也位于悉尼。悉尼期交所是全球第12大期貨市場(chǎng)，以及第19大期貨與期權(quán)市場(chǎng)。過去五年間，悉尼擺脫了全球金融危機(jī)的影響，不但就業(yè)人數(shù)增加，而且企業(yè)數(shù)量新增2065家，顯現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)繁榮的局面。2012至2013年，悉尼的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為3375億，年增長(zhǎng)率為2.1%，在所有首府城市中，只有以資源著稱的珀斯增長(zhǎng)率高于悉尼。

悉尼是不少澳洲知名學(xué)府的所在地，包括悉尼大學(xué)、新南威爾士大學(xué)、悉尼科技大學(xué)、麥考瑞大學(xué)、西悉尼大學(xué)等。悉尼也擁有完善的初、中、高等教育設(shè)施。在澳大利亞移民局2007年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，赴澳的中國(guó)留學(xué)生中45%集中在悉尼。目前，悉尼大學(xué)、麥考瑞大學(xué)等多所大學(xué)皆認(rèn)可中國(guó)的高考成績(jī)，學(xué)生高考成績(jī)達(dá)到一本錄取分?jǐn)?shù)線，加上符合學(xué)校要求的語(yǔ)言成績(jī)，就可直接申請(qǐng)入學(xué)。

悉尼是澳洲人口最稠密的城市，加上悉尼自然環(huán)境良好，經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)成長(zhǎng)，高收入與高就業(yè)機(jī)會(huì)多及優(yōu)良的教育體系，是不少海外人士移民或就業(yè)、就學(xué)的首選。2012年，悉尼人口數(shù)量已超過460萬，預(yù)估到2036年將突破600萬，逾三成人口是移民，可觀的人口紅利帶動(dòng)租金、房?jī)r(jià)快速上揚(yáng)。

悉尼樓市整體判斷

人口是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)，如果一個(gè)城市人口持續(xù)增加，那這個(gè)城市的樓市一定是繁榮的。目前，悉尼經(jīng)濟(jì)基本面和房產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出以下幾個(gè)特點(diǎn)：

一、房屋銷量火爆。進(jìn)入2014年以來，悉尼的二手房拍賣市場(chǎng)清拍率已經(jīng)連續(xù)十周保持在80%以上，不僅房產(chǎn)出售的價(jià)格高，而且售出的時(shí)間為歷史最短，最快的單位上市幾個(gè)小時(shí)就被搶走了。對(duì)于房產(chǎn)拍賣市場(chǎng)而言，這是百年一遇的情景；

二、房屋價(jià)格飆升。根據(jù)房地產(chǎn)評(píng)估和研究機(jī)構(gòu)RP Data公布的澳大利亞最新房?jī)r(jià)報(bào)告，悉尼的房屋中位價(jià)格已經(jīng)從2013年3月份的54.5萬，上漲到2014年3月的63萬，年增幅為15.6%。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，近期可能的加息，對(duì)房?jī)r(jià)影響有限，房?jī)r(jià)將持續(xù)上漲。

三、房屋供求失衡。根據(jù)SQM研究的數(shù)據(jù)，悉尼的住宅房源持續(xù)收緊，已經(jīng)下降到了2008年中期以來的最低點(diǎn)。年度降幅17%，嚴(yán)重供不應(yīng)求。

澳信集團(tuán)全球投資策略分析師指出，其對(duì)悉尼房產(chǎn)市場(chǎng)很有信心，看不出悉尼房?jī)r(jià)有任何疲軟的傾向。他認(rèn)為，有一些因素始終支撐悉尼房產(chǎn)市場(chǎng)：1、整個(gè)城市的低空置率；2、非常強(qiáng)勁的人口增長(zhǎng)，每年凈增長(zhǎng)6萬人；3、自我管理的養(yǎng)老基金猛增；4、外國(guó)投資者對(duì)悉尼市場(chǎng)的興趣提升；5、限定供應(yīng)。

然而，仍有一些人士表示，房?jī)r(jià)正朝著泡沫化的方向發(fā)展。對(duì)此，澳本土頗有公信力的預(yù)測(cè)機(jī)構(gòu)BIS Shrapnel在《澳大利亞住房前景報(bào)告》中預(yù)測(cè)，悉尼房?jī)r(jià)將在未來三年中飆升19%，房?jī)r(jià)中位數(shù)預(yù)計(jì)將達(dá)到82萬澳元。針對(duì)中國(guó)投資人士，澳信集團(tuán)全球策略分析師指出，投資悉尼房地產(chǎn)市場(chǎng)，在經(jīng)濟(jì)上極具可行性，其房?jī)r(jià)并不比國(guó)內(nèi)一線城市貴，投入成本相對(duì)較低，租金收益相對(duì)穩(wěn)定，還能夠運(yùn)用銀行杠桿循環(huán)投資。近期，綠地集團(tuán)在悉尼又拿了一塊地，這樣的投資大腕都已經(jīng)出動(dòng)了，跟緊他們的步伐應(yīng)該不會(huì)有錯(cuò)。

郊區(qū)還是中心？

有置業(yè)者可能打算購(gòu)入悉尼房產(chǎn)，卻不知如何選擇地理位置，澳信集團(tuán)全球投資策略分析師給出了一些建議。

由于房地產(chǎn)是基于土地之上的增值物業(yè)，因土地本身的稀缺性，房地產(chǎn)的保值增值屬性永遠(yuǎn)不會(huì)改變，這一點(diǎn)尤其體現(xiàn)在城市中心項(xiàng)目上，因?yàn)樗鼈兯碛械氖浅鞘泻诵呐涮踪Y源，往往具有最強(qiáng)的溢價(jià)能力。毋庸置疑，悉尼CBD寸土寸金，歷來是買家必爭(zhēng)之地，與遠(yuǎn)郊相比，靠近CBD中心的房產(chǎn)，房?jī)r(jià)自然低不了，所以如果投資預(yù)算在70萬澳元以上，且有長(zhǎng)期投資收益的考慮，可以從容投放到CBD地區(qū)。

此外，包括Burwood、Ashfield、Rhodes、Strathfield、North Strathfield、Homebush、Ermington的內(nèi)西區(qū)，也是購(gòu)房者最喜愛的地方。根據(jù)RP Data的研究，過去五年內(nèi)，內(nèi)西區(qū)的別墅中位價(jià)從83萬上升至了102萬，公寓的價(jià)格也從44.225萬上升至了54.2萬，租賃市場(chǎng)十分穩(wěn)定。五年內(nèi)，別墅每周平均租金從450元升至630元，而同一時(shí)期，悉尼別墅的平均數(shù)僅為485元；公寓租金從每周360元升至480元，比悉尼公寓的平均數(shù)多出30元。

其次，隨著西悉尼的崛起，西悉尼的樓市也成為悉尼今年表現(xiàn)最佳的地區(qū)之一，其房?jī)r(jià)在今年第一季度已增長(zhǎng)了8%。尤其在被譽(yù)為“西部三熱點(diǎn)心臟”的Parramatta，其不僅擁有完善的基建配套，又靠近西悉尼大學(xué)，而房?jī)r(jià)則依然在大部分人可負(fù)擔(dān)的范圍內(nèi)。基于不少政府機(jī)構(gòu)以及企業(yè)總部準(zhǔn)備從悉尼市中心遷移到Parramatta，眾多中產(chǎn)正紛紛遷入該區(qū)定居。該區(qū)租金市場(chǎng)行情不錯(cuò)，通常情況下，靠近公共交通基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)設(shè)施——包括靠近學(xué)校、購(gòu)物帶的房產(chǎn)，更容易吸引到租客。

為了滿足不同客戶自住與投資的個(gè)性化需求，澳信集團(tuán)全球投資策略分析師特別提醒，若想了解更多悉尼樓市信息以及澳洲房產(chǎn)投資政策，可致電澳信集團(tuán)021-63351567免費(fèi)咨詢。澳信集團(tuán)微信公眾平臺(tái)業(yè)已啟動(dòng)，有意者可通過手機(jī)微信查找“houseau”掌握更多澳信集團(tuán)展會(huì)信息；或登錄澳信集團(tuán)官網(wǎng)www.ausingroup.com掌握更多房產(chǎn)資訊。